ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6373-78/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Byt č. 120/3 s příslušenstvím a podílem ve výši 6717/223 287 na společných částech domu čp. 120 a na pozemku parc. čís. 5319/60. Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek Pod Školou 120, 738 01 Frýdek-Místek IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 12.3.2015 Stav ke dni: 12.3.2015 Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 19.3.2015 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 11461 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, ke dni 11.2.2015, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 11461 ze dne 11.2.2015. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.3.2015. - Údaje o stáří domu, sdělené zástupcem zadavatele p.čápovou. - Údaje BART Reality s.r.o. o prodejních cenách obdobných bytů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Frýdek-Místek, v části obce Frýdek, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava a MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+1 s úplným příslušenstvím, situovaná v typovém panelovém domě. Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor bytu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro JMT Group cz, s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno vedení rozvodu tepla, teplé užitkové vody a umístění technického zařízení objektové předávací stanice a právo přístupu za účelem kontroly, oprav, údržby a rekonstrukcí, oprávnění pro DISTEP, a.s.. Výše uvedené věcné břemeno nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace, situovaný v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 5319/60 370 900,00 333 000,00 Celkem 370 333 000,00 = 333 000, Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický podíl 6 717 / 223 287 = 10 017,43 Výsledná cena = 10 017,43 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 120/3 Dům je užívaný od roku 1980 jako podsklepený, o 8.NP, situovaný na pozemku parc. čís. 5319/60. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Byt je situovaný v 1.NP domu, dispozičně obsahuje předsíň, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (plynový sporák, dřez v lince), 3x pokoj, lodžii a sklepní kóji v PP domu. Stavební a technický stav bytu je dobrý. - 3 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 4,71 1,00 = 4,71 m 2 WC: 1,01 1,00 = 1,01 m 2 koupelna: 2,88 1,00 = 2,88 m 2 kuchyně: 8,90 1,00 = 8,90 m 2 pokoj: 17,45 1,00 = 17,45 m 2 pokoj: 14,21 1,00 = 14,21 m 2 pokoj: 12,20 1,00 = 12,20 m 2 lodžie: 3,87 0,20 = 0,77 m 2 sklepní kóje: 1,94 0,10 = 0,19 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,32 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panelové, zateplené S 100 3. Stropy panelové S 100 4. Krov, střecha plochá střecha S 100 5. Krytiny střech živičná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů drhaná omítka S 100 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady S 100 10. Schody betonové s PVC S 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah dlažba, plovoucí S 100 15. Vytápění dálkové S 100 16. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plast, studená i teplá voda S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, dřez v lince S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo, vana S 100 24. Výtahy osobní výtah S 100 25. Ostatní chybí S 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100-4 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020, Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,1500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 20 084,90 Plná cena: 62,32 m 2 20 084,90 Kč/m 2 = 1 251 691, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 35 / 100 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) 0,650 Byt č. 120/3 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 813 599,20 Kč - 5 -
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 6 717 / 223 287 Byt č. 120/3 - zjištěná cena = 813 599,20Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Frýdek, Pod Školou montovaný dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena montovaný dům 64,26 m 2 1 3+1 996 094 Kč 15 501 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací byty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Popisy porovnatelných jednotek Byt Byt 3+1 ve Frýdku, situovaný ve 3.NP panelového domu, který je podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 3+1 ve Frýdku, situovaný ve 11.NP panelového domu, který je podsklepený, o 12.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Byt Byt 3+1 ve Frýdku, situovaný v 5.NP panelového domu, který je podsklepený, o 8.NP. Byt je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Srovnatelné jednotky Název: Byt Lokalita: Frýdek-Místek, Na aleji Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 66,80 m 2 1 150 000 Kč 17 216 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00-6 -
K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Název: Byt Lokalita: Frýdek-Místek, M.Chasáka 3149 Podlaží: 12 Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 16 700 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 72,00 m 2 1 090 000 Kč 15 139 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; Název: Byt Lokalita: Frýdek-Místek, Rokycanova Podlaží: 5 Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 14 685 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 64,10 m 2 999 000 Kč 15 585 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj nabídky - sreality; - 7 - Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 15 117
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 14 685 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 15 501 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 700 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 15 501 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 64,26 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 996 094 Kč Popis: montovaný dům 1. Věcné břemeno Výpočet věcných břemen Věcné břemeno vedení rozvodů tepla, TUV a umístění předávací stanice. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000, Kč Věcné břemeno - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 10 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 6 717 / 223 287 Ocenění věcného břemene činí = 300,80 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 996 094 Kč 0 Kč 823 617 Kč 10 017 Kč 301 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po obdobných bytech v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je včetně váznoucího věcného břemene a bez odpočtu hodnoty zástavy. - 8 -
V Rohově 19.3.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6373-78/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11461 ze dne 11.2.2015. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2015. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -