ZNALECKÝ POSUDEK č. 2615 19-3/2012 o ceně bytové jednotky č. 830/1 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 830 a pozemcích parc.č. 2118, 398/3 a 398/5, vše v obci Karlovy Vary, k.ú. Stará Role, ul. Truhlářská Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 7.2.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. a 11 stran příloh. V Praze, 11.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) stanovení ceny nemovitosti a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 2291, okres č. CZ0412, kat. území č. 753858 Stará Role, obec č. 554961 Karlovy Vary, (ust. 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.) 2) označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitosti (ust. 336a odst. 1 písm b) o.s.ř.) 3) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ust. 336a, odst. 1 písm. b) o.s.ř.) 4) stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ust. 336a odst. 1 písm d) o.s.ř.) 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt v osobním vlastnictví č. 830/1 Adresa nemovitosti: Truhlářská 830/7 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: 51 115 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.2.2012 za přítomnosti paní Žákové a pana Žáka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitosti pro k.ú. Stará Role, list vlastnictví č. 2291, ze dne 1.2.2012 - informace sdělené paní Žákovou a panem Žákem - aktuální nabídky o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek realitních kanceláří - informace z archivu stavebního úřadu Karlovy Vary od pana Nečesaného - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 830/1 situovaná ve zvýšeném přízemí klasického panelového domu v obci Karlovy Vary, části Stará Role. Přístupová komunikace zpevněná. Budova č.p. 830 je nízkopodlažní panelový dům o čtyřech nadzemních podlažích. Základy betonové, střecha plochá, svislé i vodorovné konstrukce betonové panelové. Okna plastová bílá. - 2 -
Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako 4 + 1 + příslušenství. Hygienické jádro zděné, proveden keramický obklad stěn, na podlaze dlažba. Vytápění i ohřev TUV dálkové, radiátory plechové, podlahové topení v nejmenší místnosti. Krytina podlah dlažba či plovoucí podlahy. Před okny buď předokenní žaluzie (okna do ulice Truhlářská), mříže (dětský pokoj, ložnice). Nová kuchyňská linka, elektrický sporák (plyn do domu zaveden, v oceňovaném bytě odpojen). Kovové zárubně, dveře plné či prosklené typ Klasik. Bezpečnostní vchodové dveře. Budova č.p. 829, 830 byla zkolaudována v roce 1981, v roce 2003 proběhla celková modernizace a rekonstrukce bytu. Byt je v dobrém technickém stavu, průběžně udržován. Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2012 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství. - 3 -
c) Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru např. reality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. Posudek a) Cenový předpis 1. Ocenění staveb 1.1. Byt Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Byt Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1390 1,2340 65,00 3 484,174 28 odstavec 5 800,- 0,40 2,1390 1,2340 65,00 1 393,670-4 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2118 271,00 3 484,174 944 211,15 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 398/3 399,00 1 393,670 556 074,33 28 odstavec 5 ostatní plocha 398/5 26,00 1 393,670 36 235,42 Stavební pozemky - celkem 1 536 520,90 Pozemek - zjištěná cena = 1 536 520,90 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = 1 536 520,90 Kč 1 536 520,90 Kč Cena příslušenství - celkem: = 1 536 520,90 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 31 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 25 637,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: byt: 83,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 83,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný II 0,00 výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - II -0,01 balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 31 let po celkové rekonstrukci: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,790 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - veliká nezaměstnanost v regionu I -0,10 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než I -0,10 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,790 * 0,900 * 0,900 = 0,640 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 25 637,- Kč/m 2 * 0,640 = 16 407,68 Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 407,68 Kč/m 2 * 83,30 m 2 = 1 366 759,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 366 759,74 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 536 520,90 Kč Spoluvlastnický podíl: 833 / 7 065 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 536 520,90 Kč * 833 / 7 065 = 181 163,75 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku + 181 163,75 Kč Byt - zjištěná cena = 1 547 923,49 Kč - 6 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt 1 547 923,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 547 923,50 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 547 923,50 Kč 1 547 920,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetsedmtisícdevětsetdvacet Kč b) Výnosová metoda V příloze tohoto posudku jsou uvedeny tři aktuální nabídky bytů o velikosti 3 + 1 až 4 + 1, které jsou k určeny k pronájmu. Požadovaný pronájem činí: 10.000Kč/měs (byt 78m2), 11.000Kč/měs (byt 84m2), 15.000Kč/měs (byt 124m2). Obecně se současná požadovaná výše nájmu pohybuje kolem 120-130Kč/m2/měs., reálná cena za dlouhodobý pronájem vzhledem k současné realitní a finanční krizi činí 100Kč/m2/měs. Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu 83,3m 2, předpokládaný dlouhodobý nájem činí: 8.500Kč/měs (a to bez poplatků) PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 8.500Kč/měs = 102.000Kč/rok celkový roční příjem: 96.000Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.500Kč/měs náklady celkem: 19.000Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 387/2011Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 6-7%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 2% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 6%. Výnosová hodnota: (102.000-19.000) / 0,06 = 1.383.000Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici - 7 -
1.383.000Kč do nákupu této nemovitosti, dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad. c) Porovnávací metoda Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku je uvedeno pět aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. 1) Byt 4 + 1, panel, ul. Závodu míru, podlahová plocha 84m2, cena 1,199milKč, což činí 14.274Kč/m2 2) Byt 4 + 1, po rek. panel, ul Janáčkova, podl plocha 83m 2, cena 1,746milK č, což činí 21.036Kč/m2 3) Byt 4 + 1, původní stav, panel, ul. Janáčkova, podl. plocha 78m 2, cena 1,46milK č, což činí 18.718Kč/m2 4) Byt 4 + 1, po rekonstrukci, Hlávkova, panel, podl. plocha 105m2, cena 1,75milK č, což činí 16.666Kč/m2 5) Byt 4 + 1, původní stav, Janáčkova, panel, podl. plocha 101m 2, cena 1,399milKč, což činí 13.851Kč/m2 Průměrná aktuální cena podlahové plochy bytů v dané lokalitě na základě výše uvedeného přehledu činí: 1/5 * (14.274 * 1,2 + 21.036 + 18.718 * 1,2 + 16.666 + 13.851 * 1,2) = 18.783Kč/m 2 Pozn: u bytů před rekonstrukcí upravena cena koef. 1,2, neboť oceňovaný byt je byt po rekonstrukci Cena obsahuje provizi realitní kanceláře. S ohledem na výše uvedené snižuji cenu podlahové 5%. Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je nižší, zpravidla o 10-20%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,85. Výsledná cena: 0,95 * 0,85 * 18.783 = 15.170Kč/m2 Podlahová plocha oceňovaného bytu: 83,3m 2 Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 83,3m2 * 15.170Kč/m 2 = 1.264.000Kč Výsledná cena porovnávací metodou: 1.264.000Kč - 8 -
C. Celková rekapitulace: 1) Výpočet dle cenového předpisu 1.548.000Kč 2) Výnosová metoda: 1.383.000Kč 3) Porovnávací metoda: 1.264.000Kč D. Výsledná cena: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši 1.400.000Kč (slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč) E. Závěr: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1,4milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. 1. Výsledná cena nemovitostí činí 1.400.000Kč. 2-3. Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve výši 1,36milKč ve prospěch Hypoteční banky a.s. a dále exekuční příkazy k prodeji a nařízení exekuce. Exekuční příkazy neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. Zástavní právo smluvní k předmětné nemovitosti slouží jako zástava za peněžitý dluh. Po vydražení nemovitosti bude zástavní věřitel uspokojen z výtěžku prodeje. Případný nedoplatek dluhu půjde stále k tíži povinného. - 9 -
4. Výsledná cena nemovitostí činí ke dni ocenění 1.400.000Kč, slovy jedenmiliónčtyřistatisíckč. V Praze, 11.2.2012 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2615 19-3/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 22/2012. - 10 -