Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 10/2015 O obvyklé ceně - členských práv a povinností v Bytovém družstvu Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 04, spojených s užíváním bytové jednotky č. 1 o velikosti 4+1 v bytovém domě na adrese České Budějovice, Plzeňská 2142/14. Postup při zpracování posudku: Povinní p. Ernest Mata a p. Martina Matová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili a neumožnili vstup do oceňované bytové jednotky. Na místě byla přítomna p. Jana Nechvilová, která rovněž neumožnila vstup do bytové jednotky ani neposkytla žádné informace o technickém stavu bytové jednotky. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na Stavebním bytovém družstvu Plzeňská od předsedy představenstvy p. Luboše Slabihoudka. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 12150/10. Zjištění obvyklé ceny. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 12.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 14.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností v Bytovém družstvu Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 04, spojených s užíváním bytové jednotky č. 1 o velikosti 4+1 v bytovém domě na adrese České Budějovice, Plzeňská 2142/14. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Plzeňská 2142/14 370 04 České Budějovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 93 467 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitele sousední bytové jednotky; - 2 -
- informací z získaných ze stavebního bytového družstva Plzeňská, se sídle České Budějovice, Plzeňská 12 do předsedy představenstva p. Luboše Slabihoudka; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou - členská práva a povinnosti v Bytovém družstvu Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 04, spojené s užíváním bytové jednotky č. 1 o velikosti 4+1 v bytovém domě na adrese České Budějovice, Plzeňská 2142/14. Bytový dům č.p. 2142 - se nachází v zastavěné části města České Budějovice na ul. Plzeňská. Objekt se nachází v bloku panelových bytových domů. Objekt je postaven s jedním podzemním a 5- ti nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 25 let. Dům je převážně v původním technickém stavu. Z vnějšku je patrná provedená oprava lodžií a plastová okna. V objektu se nachází celkem 14 bytů. Objekt je bez výtahu. Bytová jednotka č. 1 - o velikosti 4+1 je umístěná v 1.NP objektu. Vstup do jednotky nebyl umožněn - informace o bytové jednotce byly získány pouze od předsedy stavebního bytového družstva p. Luboše Slabihoudka. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 4+1 s celkovou podlahovou plochou 78,83m2. Bytová jednotka je zřejmě ve spíše původním technickém stavu jen s menšími stavebními úpravami ve standardním vybavení. Dispozice: - 4 x pokoj, kuchyň, chodba, koupelna, WC, sklepní kóje. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné v kovové zárubní, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je vana, umyvadlo, splachovací WC, bytové jádro umakartové, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 1 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,046 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: České Budějovice Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 21 542,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy 4+1: 78,83 * 1,00 = 78,83 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 78,83 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,875 = 0,707 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 21 542,- Kč/m 2 * 0,707 = 15 230,19 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 78,83 m 2 * 15 230,19 Kč/m 2 * 0,960 * 1,090= 1 256 303,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 256 303,53 Kč - 5 -
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 1 = 1 256 300,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 1 256 300,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji byt v družstevním vlastnictví 4+1 70 m2, sídliště Máj, České Budějovice. 2 patro, po rekonstrukci domu i bytu s nadstandartním zařízením, ihned k nastěhování. Nově vyzděná koupelna s rohovou vanou a samostatným WC, dlažba leštěného designu je sladěna v těchto prostorech. V celém bytě jsou nové podlahy. Dům po rekonstrukci výměny plastových oken, elektroinstalace, odpady, vody, zateplení, stoupačky. Výtah a balkon je též po rekonstrukci. K dispozici sklep a kolárna. Nabídková cena RK: 988.000,- Kč. (14.114,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě České Budějovice); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (pro rozsáhlých rekonstrukcích) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 11.433,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Byt k prodeji v družstevním vlastnictví - po rekonstrukci. Nabízíme k prodeji velký, zajímavě řešený byt 4+kk na sídlišti Máj v Českých Budějovicích o celkové podlahové ploše 95 m2. Jedná se o byt v zatepleném panelovém domě, nová plastová okna na okraji sídliště - roh ulice N. Frýda a M. Horákové. Bezproblémové parkování. Situovaný je na východní a západní stranu. Celý byt prošel rekonstrukcí - vyzděné jádro, vyštukování, nové podlahové krytiny PVC, dlažba v chodbě. Z obývacího pokoje je vstup na lodžii, z jídelny pak na balkon. Pokoje nejsou průchozí. K bytu náleží dva sklepy, přičemž jeden je na patře a druhý v suterénu domu. Na patře jsou jen dva byty. Uvedená podlahová plocha je včetně výměry balkonu a sklepů. Podlahová plocha bez balkónů a sklepů je 76m2.. Nabídková cena RK: 1.190.000,- Kč (15.867,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě České Budějovice); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (pro rozsáhlých rekonstrukcích) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.658,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme ke koupi byt 4+1 v osobním vlastnictví (78 m2) v Českých Budějovicích - ul. N. Frýda. Byt se nachází v 1 patře (z 8) panelového domu, který prošel celkovou revitalizací (plastová okna, zateplení, fasáda, střecha, výtah). Disponuje předsíní, koupelnou, oddělenou toaletou, kuchyní, halou, 2 pokoji, obývacím pokojem s lodžií a ložnicí. Je v udržovaném stavu s výměnou podlahových krytin za plovoucí v obytných místnostech, ker.dlažbou na chodbě, plastovými okny, částečnou úpravou elektroinstalace. Jádro a koupelna jsou původní. K bytu náleží sklepní koje. Orientace na V a Z. Nabídková cena RK: 1.570.000,- Kč (20.128,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě České Budějovice); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (pro částečných rekonstrukcích) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, byt v osobním vlastnictví - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.673,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 11.433,- až 14.673,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 12.921,- Kč/m2 podlahové plochy 78,83m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 12.921,- Kč/m2 = 1.018.562,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.020.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1.256.300,- Kč 1.020.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností v Bytovém družstvu Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 04, spojených s užíváním bytové jednotky č. 1 o velikosti 4+1 v bytovém domě na adrese České Budějovice, Plzeňská 2142/14, v katastrálním území České Budějovice 3, obec České Budějovice podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 1.020.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností v Bytovém družstvu Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 04, spojených s užíváním bytové jednotky č. 1 o velikosti 4+1 v bytovém domě na adrese České Budějovice, Plzeňská 2142/14, v katastrálním území České Budějovice 3, obec České Budějovice podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : miliondvacettisíc korun českých b) Vypořádací podíl 1.020.000,- Kč. Vypořádací podíl dle vyjádření Stavebního bytového družstva Plzeňská, se sídlem České Budějovice, Plzeňská 12, PSČ 370 01 činí výše dluhu z vyúčtování záloh vztahující se k oceňovaným členským právům: 11.079,- Kč. V Hlučíně, 14.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Vyjádření stavebního bytového družstva - 1 strana; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.1.2015-12 -
- 13 -
- 14 -
OZN.: Plzeňská č.p. 2142, České Budějovice. OZN.: Plzeňská č.p. 2142, České Budějovice. - 15 -