Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 35/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193. Postup při zpracování posudku: Povinní p. Lubomír Juřík a p. Marta Juříková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili a neumožnili vstup do bytové jednotky pro její ocenění. P. Juřík po tel. kontaktu zaslal emailem fotografie interiérů jednotky. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 9812/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 11.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 12.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Palackého 3861 466 01 Jablonec nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Mšeno nad Nisou Počet obyvatel: 45 453 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2015 za přítomnosti znalce. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 8711, 7193; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinného p. Juříka telefonicky; - informace získané z prohlášení vlastníka získaného u realitní kanceláře zajišťující správu bytového domu; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193. Bytový dům č.p. 3860, 3861 - se nachází v zastavěné části města Jablonec nad Nisou, část Mšeno nad Nisou, na ul. Palackého. Jedná se o blok panelových bytových domů s celkem 2-mi vchody. Objekt je panelový s 8-mi nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím s plochou střechou. Objekt byl dle získaných informací postaven cca před 30-ti lety. Dům je v dobrém technickém stavu po částečných revitalizacích - oprava střešní krytiny, výměna oken za plastová, vč. vstupních dveří, výměna stupaček. Objekt není zateplen. V objektu se nachází výtah. Bytová jednotka č. 3861/11 - o velikosti 2+1 se nachází v 5.NP. Podlahová plocha bytu je 53,90m2 + sklepní kóje 2,1m2. Bytová jednotka je kompletně v původním zanedbaném technickém stavu bez rekonstrukcí - původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní vnitřní instalace, původní dveře, podlahy, původní kuchyňská linka. Nověji jsou pouze vyměněna okna za plastová v rámci revitalizace bytového domu. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké v kovové zárubni, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, původní vybavení koupelny a WC, v kuchyni je kuchyňská linka. Pozemek parc.č. 126/4 - tvoří se stavbou bytového domu jednotný funkční celek. Pozemek je zcela zastavěny objektem bytového domu č.p. 3860, 3861. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 3861/11 b) Pozemek parc.č. 126/4 - podíl 14/517 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 1,018 a) Bytová jednotka č. 3861/11 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jablonec nad Nisou Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 048,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 18,0 * 1,00 = 18,00 m 2 pokoj: 12,3 * 1,00 = 12,30 m 2 kuchyň: 9,70 * 1,00 = 9,70 m 2 předsíň: 9,80 * 1,00 = 9,80 m 2 koupelna: 3,0 * 1,00 = 3,00 m 2 WC: 1,10 * 1,00 = 1,10 m 2 sklepní kóje: 2,10 * 0,10 = 0,21 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,11 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,629 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,060-5 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 048,- Kč/m 2 * 0,629 = 8 207,19 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 54,11 m 2 * 8 207,19 Kč/m 2 * 0,960 * 1,060= 451 907,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 451 907,05 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. 126/4 - podíl 14/517 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,060 = 1,018 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 190,- 1,018 1 211,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 126/4 358,00 1 211,42 433 688,36 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 433 688,36 Pozemek parc.č. 126/4 - podíl 14/517 - výchozí cena pro výpočet = 433 688,36 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 14 / 517-6 -
Pozemek parc.č. 126/4 - podíl 14/517 - zjištěná cena = 11 743,98 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 3861/11 = 451 910,- Kč b) Pozemek parc.č. 126/4 - podíl 14/517 = 11 740,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 463 650,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 2+1, 50m2, Jablonec nad Nisou, ul. Pasířská. Byt je v osobním vlastnictví o celkové výměře 50m2 s plastovými okny. V koupelně je vana, WC samostatně. V bytě na podlahách PVC. Jádro umakartové. Kuchyňská linka je původní. Orientace bytu na severozápad. Vytápění lokální elektrické. K dispozici internet a kabelová televize. Nabídková cena RK: 810.000,- Kč. (16.200,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jablonec nad Nisou); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 14.621,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 2+1 60m2 v Jablonci nad Nisou - Mšeně, ulici Boženy Němcové. Byt je v dobrém udržovaném stavu s plastovými okny, zasklenou lodžií a náleží k němu plechová sklepní koje, Novější kuch.linka, plovoucí podlaha v obývacím pokoji. Celý dům je zateplen, s novými stoupačkami a výtahem. Nabídková cena RK: 860.000,- Kč. (14.333,- Kč/m2 podlahové plochy). Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jablonec nad Nisou); uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem - 0,95; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.289,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Jablonec nad Nisou, ul. Na Výšině, - prodej bytu 2+1 61m2 + lodžie v domě po rekonstrukci - fasáda, zateplení, nové stoupačky, vlastní plynová kotelna, plastová okna, nová lodžie. Byt v dobrém původním stavu, parkety, umakartové jádro. Součástí je komora jak v bytě tak v mezipatře. Nabídková cena RK: 880.000,- Kč (14.426,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jablonec nad Nisou); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.019,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 12.289,- až 14.621,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 13.310,- Kč/m2 podlahové plochy 54,11m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 13.310,- Kč/m2 = 720.020,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 720.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 463.650,- Kč 720.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na: 720.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na: 720.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 3861/11 v bytovém domě č.p. 3860, 3861 na pozemku parc.č. 126/4, vč. podílu o velikosti 14/517 na společných částech domu č.p. 3860, 3861 a na pozemku parc.č. 126/4 vše v katastrálním území Mšeno nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV č. 8711, 7193, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.2.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : sedmsetdvacettisíc korun českých 720.000,- Kč. V Hlučíně, 12.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 35/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 35/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 11.2.2015-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Palackého č.p. 3861, Jablonec nad Nisou. OZN.: Palackého č.p. 3861, Jablonec nad Nisou. - 18 -