ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-6752 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 3041 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, k.ú. Jablonec nad Nisou Adresa nemovitosti: Karolíny Světlé 3041/6, 466 01 Jablonec nad Nisou Vlastník stavby: GOLD GLASS s.r.o., Dělnická 395, 50601 Jičín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: GOLD GLASS s.r.o., Dělnická 395, 50601 Jičín, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 14084/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 600 000 Kč Datum místního šetření: 6.8.2014 Stav ke dni : 6.8.2014 Počet stran: Počet příloh: 15 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 8.8.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p.3041, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 2929 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc.č. 1537/9 ( zahrada ) v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 506. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné firmy GOLD GLASS s.r.o., Dělnická 395, Valdické Předměstí, 50601 Jičín. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 6.8.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Jablonec nad Nisou je statutární město v Libereckém kraji, 9 km jihovýchodně od Liberce, v údolí řeky Nisy a jejich přítoků. V roce 2011 zde žilo zhruba 45 tisíc obyvatel a má rozlohu 31,38 km 2. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p.3041, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 2929 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc.č. 1537/9 ( zahrada ) v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 506. Samostatně stojící nemovitá věc postavena na oploceném svažitém pozemku. S přístupem z místní zpevněné komunikace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: st pozemek Jablonec nad Nisou Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 334 2 001 000 1 500,00 0,90 1 350,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Jablonec nad Nisou KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 850 2 380 000 2 800,00 0,90 2 520,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Jablonec nad Nisou KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 150 1 100 000 956,52 1,00 956,52 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 1 608,84 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2929 118 1 609 189 862 nádvoří zahrada 1537/9 1 367 1 609 2 199 503 Celková výměra pozemků 1 485 Hodnota pozemků celkem 2 389 365-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 118,00 m 2 Plocha pozemku: 1 485,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Podsklepená nemovitá věc č.p. 3041 se 2NP a podkrovní částí, postavena na oploceném pozemku svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům č.p. 3041 byl postaven roku 1934 - svislé konstrukce - zděné, střecha je dřevěná sedlová, okna jsou dřevěná, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, na podlahách je položena keramická dlažba, koberce, vnitřní omítky jsou vápenné. V suterénu jsou tři sklepy, komora, chodba a dvě místnosti v prvním nadzemní patře se nachází bytová jednotka 3+kk, ve druhém nadzemním patře je bytová jednotka o dispozici 3+kk, v podkrovní části je byt 2+1. Vytápění je ústřední pomocí plynového kotle + teplá voda. Za domem je postavena podsklepená vedlejší stavba, užívaná jako garáž a sklad. Inženýrské sítě: elektro, vodovod ( studna ), kanalizace, plynovod Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty, vedlejší stavba, bazén, venkovní posezení. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Rodinný dům vhodný k bydlení i podnikání v Jablonci nad Nisou v Riegrově ul. s velmi dobrou dostupností služeb, MHD, MŠ, ZŠ, nemocnice (centrum 5min., přehrada 5min.). Dispozice: 1.NP: byt 3+1. 2.NP: byt 3+1. Podkroví: byt 2+kk, 1 místnost. Sklep: 2x garáž, 3 místnosti. IS: 220/380V, obecní voda, kanalizace, plyn, ÚT plynové, ohřev vody 2x karma. Zahrada 957 m2, zast. plocha 130 m2. Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Vila s 2 prostornými byty a s nebytovým prostorem, která se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města, v ulici U Rybníka. V přízemí domu se nacházejí prostory, které byly doposud využívané k podnikání, ve 2. a 3. NP domu jsou dva samostatné byty o velikosti 3+1. Dům je napojen na plyn, obecní vodovod i kanalizaci. K domu náleží pozemek o výměře 527 m2. Dům je - 6 -
vhodný pro vícegenerační bydlení i k podnikání. Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Dvougenerační rodinný dům, rekonstrukce fasády, střechy, elektriky a rozvodů v roce 2006. V 1.patře se nachází prostorná kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, koupelna a technické místnosti. Ve 2.patře jsou 4 samostatné pokoje, 2 komory, koupelna se sprch.koutem a toaletou. V přízemí jsou prostory vhodné k podnikání. Parkování ve dvoře. Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Vila po částečné rekonstrukci, 2 bytové jednotky, poblíž centra Jablonce nad Nisou. Nabízíme k prodeji dům v Horské ul. v Jablonci nad Nisou, možno využít k bydlení dvou generací. Dům i zahrada se dají rozdělit: byt v 1.NP + obytný prostor v 1.PP na úrovni zahrady a byt v 2.NP + podkroví, půdní prostor. Oba byty mají přibližně shodnou dispozici. V přízemí se nachází chodba, schodiště, byt 3+1. V bytě vejdeme do větší chodby, odkud se dá pokračovat do koupelny, kuchyně, nebo na balkón. Za kuchyní(12m2) nalezneme obývací pokoj (18m2) a další 2 místnosti (např. ložnice a dětský pokoj). Po schodišti se dá dojít do samostatného spodního bytu, který má svůj kotel a koupelnu, WC, krbová kamna,. V 1. patře se nachází téměř identický byt a vstup na půdu, kterou lze také po úpravě využít k bydlení. Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Rodinný dům se 3 bytovými jednotkami v klidné části Jablonce nad Nisou, 10.min. pěšky od centra. Zastavěná plocha 121 m, přístavba garáže 23 m. V suterénu se nachází 1+1, kotelna, prádelna. V přízemí 2+1, koupelna, veranda. V 1.NP byt 3+1, koupelna + WC vše po rekonstrukci. Zahrada o výměře 630 m. Dům je možné ihned užívat k bydlení, vytápění plynový kotel a krbová kamna. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. - 7 - KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 500 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 087 m 2 3 500 000 Kč 3 500 000 Kč/ks Název: Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Lokalita:
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. - 8 - KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 4 290 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 547 m 2 4 290 000 Kč 4 290 000 Kč/ks Název: Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 280 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 200 m 2 3 280 000 Kč 3 280 000 Kč/ks Název: Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 330 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 600 m 2 3 330 000 Kč 3 330 000 Kč/ks Název: Rodinný dům, Jablonec nad Nisou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00
K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 3 500 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 780 m 2 3 500 000 Kč 3 500 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovité věci na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 3 280 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 3 580 000 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 4 290 000 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 3 580 000 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 3 580 000 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 3 580 000 Kč Obvyklá cena 3 600 000 Kč slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p.3041, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 2929 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc.č. 1537/9 ( zahrada ) v kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, zapsáno na LV 506. - 9 -
II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - vedl. stavba, venkovní úpravy, trvalé porosty, bazén, venkovní posezení s krbem. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 3.600.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 8.8.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6752 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 506 9 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 3 Mapa oblasti 1-11 -