ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Uhřice 64 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Uhřice, k.ú. Uhřice u Kyjova, kód ČSÚ: 773 379, LV: 215 Ostatní stavby: Kůlna Pozemky: st. 18, 759/19 Vlastník stavby: Pavel Gerspitzer, Uhřice 64, 69634 Uhřice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Gerspitzer, Uhřice 64, 69634 Uhřice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:481/2011-n, 19.12.2011 Adresa objednatele: U pískovny 890 / 1, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: +420 234 769 009 ZHOTOVITEL : Ing.František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby. OBVYKLÁ CENA Současný stav 350 000 Kč Datum místního šetření: 4.1.2012 Datum zpracování : 10.1.2012 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 6 Měrovicích nad Hanou, dne 10.1.2012 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - elektřina Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2+1 64 / 0 0 2 025 382 76 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 350 000 Kč Věcná hodnota 628 664 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč - z toho hodnota pozemku 85 350 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 32km od krajského města Brno a 18km od sousedního regionálního města Kyjov - rodinný dům je napojen na elektřinu a zemní plyn (plynoměr v současné době odpojen dodavatelem plynu) a má možnost napojení na veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod - rodinný dům má zázemí spočívající ve dvoře za domem - k rodinnému domu patří zem. pozemek (louka) o ploše 1770m 2 v jiné části obce - 2 -
Zápory nemovitosti: - dům nemá fasádu a není zateplen - vnitřní vybavení domu je před celkovou obnovou a modernizací (pouze suché WC ve dvoře, nefunkční koupelna, nefunkční vnitřní vodovod a kanalizace, nefunkční zařízení kuchyně) - oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě, kde je možný pouze vesnický způsob bydlení a za prací, vyšším vzděláním a kulturou se musí dojíždět Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na neuspokojující současný technický stav rod. domu a s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 350 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.215 ze dne 9.12.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 10.1.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby od Eurodražby.CZ ze dne 19.12.2011, č.j.481/2011-n. Charakteristika obce Vesnice Uhřice leží na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Uhřice se rozkládá asi dvacet osm kilometrů severozápadně od Hodonína a čtrnáct kilometrů západně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 700 obyvatel. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Poloha nemovitosti Vesnice Uhřice leží v průměrné výšce 227 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 709 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát osm procent. V obci Uhřice se pěstuje také víno. V katastru obce jsou rovněž ovocné sady. Za prací, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět do okolních měst. Oceňovaný rodinný dům se nachází v původní řadové zástavbě obce při místní komunikaci. Všechny IS dostupné v obci, tj.elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn jsou v dosahu oceňované nemovitosti. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Zástava. Omezení zástavního práva zapsáno na LV č.215 pro kat. území Uhřice u Kyjova ze dne 9.12.2011. - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve prospěch Raiffeisenbank a.s.. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 7.8.2008. V-2491/2008-738 - Rozhodnutí o dědictví ze dne 25.8.1975. Z-7100006/1976-738 Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací. Kůlna a WC. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností koberec 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění přímotopy 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek parc.č.st.18 je z části zastavěn rodinným domem čp.64. Je mírně svažitý se sklonem na jihozápad. Na pozemku je dále kůlna a 2 ovocné stromy. Pozemek je napojitelný na všechny IS v obci, tj.elektřina, vodovod, kanalizace a zemní plyn. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Zemědělský pozemek parc.č.759/19 je veden v KN jako druh pozemku trvalý travní porost a je svažitý. Oba pozemky netvoří jednotný funkční celek. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena pozemku je odhadnuta porovnávacím způsobem odvozená z ceny známých již uskutečněných prodejů v obci samotném a v okolních obcích. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m 2 a u zemědělského pozemku 5Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 18 255 300 76 500 trvalý travní porost 759/19 1 770 5 8 850 Celková výměra pozemků 2 025 Hodnota pozemků celkem 85 350 Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis: Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Dispozice RD: Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Popis technického stavu: Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Přízemí 76,44 m 2 64,29 m 2 kuchyň 14,04 m 2 1,00 14,04 m 2 koupelna 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 spíž 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 chodba 9,28 m 2 1,00 9,28 m 2 obývací pokoj 16,17 m 2 1,00 16,17 m 2 pokoj 16,17 m 2 1,00 16,17 m 2 Půda 76,44 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Přízemí (7,55*8,75+2,47*4,2)*(4,00) = 305,75 m 3 Půda (4,2*2,47+7,55*8,75)*(1,00) = 76,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 382,19 m 3-5 -
Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 153 Obestavěný prostor [m 3 ] 382,19 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 741 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 430 000 Stáří roků 62 Další životnost roků 38 Opotřebení % 62,00 Věcná hodnota (VH) Kč 543 000 Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Dispozice RD: Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Popis technického stavu: Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Uhřice 85,00 126 480 000 5 647 0,85 4 800 RD 2+1 Uhřice s dvorem. Přízemní řadový rodinný dům se sedlovou střechou. V přední části domu je kuchyň, dále 2 místnosti, z chodby je vstup do koupelny a do komory, dále na verandu a na dvůr. Možnost rozšíření do podkroví i do dvora. Všechny IS v domě, vlastní studna. K domu náleží jeden kvelbený sklep. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Žarošice. 85,00 371 600 000 7 059 0,77 5 455 K prodeji přízemní, nepodsklepený rodinný dům u Žarošic, s prostornou půdou pod sedlovou střechou, v průjezdu do dvora lze parkovat auto. Vytápění pomocí WAW, ohřev vody el. bojlerem. Napojení na inženýrské sítě: plyn, elektřina, obecní vodovod, kanalizace. K dispozici je i vlastní studna. Za domem je dvorek s hospodářskými přístavky a zahradou. Celková plocha: 371 m2. Zastavěná plocha: 150 m2. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Uhřice 85,00 493 650 000 7 647 0,77 5 909 Nabídka přízemního rodinného domu 40 km od Brna. Ke koupi Vám nabízíme menší, přízemní rodinný dům, situovaný v řadové zástavbě, do tvaru L se sedlovou střechou v obci Uhřice u Kyjova. Je zvětší části podsklepen, vstup do domu je přes průjezd, kde můžete garážovat své osobní auto, z prostorné chodby vcházíte do dvou obytných pokojů situovaných do ulice. Dále pak navazuje kuchyně, koupelna, WC, větší komora. Dům je napojen na obecní vodovod, je zde i vlastní studna, odpady vedou do jímky, elektřina, topení plynové wafky, ohřev vody (plyn). Za domem je menší dvorek s hospodářskými budovami a zahrádkou. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; - 6 -
Průměrná cena 5 388 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 64,29 m 2 Porovnávací hodnota 350 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.215 ze dne 9.12.2012. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 10.1.2012. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby od Eurodražby.CZ ze dne 1 19.12.2011, č.j.481/2011-n. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 819-1/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.819-1/2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 4.1.2012. Obývací pokoj. Koupelna bez přívodu vody a bez funkčního odpadu. Vstupní chodba. Nefunkční plynový sporák v kuchyni. Příjezdová komunikace k rod. domu. Dvůr za rod. domem. - 8 -