ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 27/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 27/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům. Adresa nemovitosti: Jevišovice 237 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Jevišovice, k.ú. Jevišovice, kód ČSÚ: , LV: 48 Ostatní stavby: Pozemky: st. 431, st. 783, 1080/1, 1080/2, 1080/3 Vlastník stavby: Stanislav Kratochvíl, Jevišovice 237, Jevišovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Stanislav Kratochvíl, Jevišovice 237, Jevišovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:147/2012-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890, Praha 8 - Kobylisy IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA negativní vlivy okolní zástavby 0 Kč Kupní cena není známa. právní zánik stavby (zánik čp/čo) VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy - 2 -

3 Klady nemovitosti: - klidná lokalita v městečku Jevišovice, které má veškeré občanské vybavení a je vzdáleno od okresního města Znojma 17km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) s garáží v suterénu a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s hospodářským stavením a rozlehlou zahradou Zápory nemovitosti: - rodinný dům je v původním stavu z r.1970 se započatou rekonstrukcí soc. zařízení, které tak v současné době nelze používat - rodinný dům je před modernizací Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. Poznámka: Znalec prohlídku nemovitosti a její zaměření provedl pouze z ulice. Vstup do domu nebyl znalci umožněn, přestože se obrátil i na příbuzné vlastníka bydlící v jiné ulici v obci Jevišovice. Informace o nemovitosti znalec získal od sousedů z vedlejšího rod. domu a od přestárlé paní (pravděpodobně babičky současného vlastníka) bydlící v suterénní místnosti odhadovaného domu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.48 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka posudku ze dne Charakteristika obce Jevišovice jsou městem ležícím asi 16 km severozápadně od Znojma na řece Jevišovce. Nachází se v nadmořské výšce m. Rozloha katastrálního území je 785 ha, žije zde 1200 obyvatel. Od roku 1990 je centrum vyhlášeno památkovou zónou. Jevišovice byly do r městem, tento statut znovuzískaly v roce V obci sídli AGRO Jevišovice a. s., která obhospodařuje rozsáhlé pozemky v České republice a na Ukrajině. Je jedním z největších českých chovatelů kuřat, jediným českým a evropským chovatelem jatečních krokodýlů (na farmě ve Velkém Karlově) a prostřednictvím dceřiné společnosti ZEVO provozovatel největší bioplynové stanice ve střední a východní Evropě (rovněž ve Velkém Karlově). Od roku 2011 je součástí Agrofert Holding Andreje Babiše. Obec má veškerou potřebnou infrastrukturu, tj. kanalizaci s ČOV, veřejný vodovod, rozvod elektřiny a veřejný rozvod zemního plynu. V místě je základní škola, mateřská škola, zdravotnické zařízení, sportoviště, městský úřad se stavebním úřadem, oddělení Policie ČR, dům pro seniory, obchody a restaurace, zámek a přehradní nádrž. Městem prochází Integrovaný Dopravní Systém Jihomoravského Kraje-autobusové linky. Pracovní příležitosti jsou z části v obci a za prací se dojíždí do Znojma. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází v centru obce v zástavbě rodinných domů a je k němu přístup z místní zpevněné komunikace. K rodinnému domu je provedena přípojka vody, elektřiny a zemního plynu. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy

4 Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Zástava. Zástavní právo smluvní ze dne ve prospěch Credit Funding a.s., Sokolovská 394/17, Praha 8, IČO: Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s obytným přízemím a podkrovím. Střecha je šikmá s taškou pálenou a obvodové konstrukce jsou zděné. Postaven byl v r Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn a veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Jedná se o jednobytovou budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP , typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Byt 4+1 s garáží v suterénu. Rodinný dům byl postaven v r.1970 klasickou stavební technologií. Dům je podsklepený s obytným přízemím a podkrovím. V suterénu je garáž s plechovými vraty a s vybetonovaným sjezdem. V přízemí je vstupní veranda, kuchyň, sociální zařízení a 3pokoje, v podkroví je jeden pokoj. Zděný dům je v původním stavu se šikmou střechou s pálenou krytinou a s fasádou z břizolitu. V současné době je sociální zařízení v přestavbě. Rodinný dům je před celkovou modernizací. Rozsáhlá oplocená zahrada s kůlnou. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností PVC 15. Podlahy ostatních místností PVC 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 4 -

5 Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z místní komunikace. Pozemky jsou mírně svažité se sklonem na severovýchod a jsou oploceny. Na pozemcích se nachází rodinný dům čp.237 a vedlejší stavby, které tvoří příslušenství k rod. domu. Na pozemky jsou přivedeny přípojky od inž. sítí v rozsahu: elektřina, vodovod a zemní plyn. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Na trhu s nemovitostmi osciluje nabídková cena kolem 300Kčm -2. V uvedeném případě vzhledem k celkové konstelaci pozemků stanovuji jednotkovou nabídkovou cenu ve výši 250Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 1080/ zahrada 1080/ zahrada 1080/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s obytným přízemím a podkrovím. Dům byl postaven v r.1970 a je před modernizací ( v současné době je nefunkční koupelna, která se přestavuje). V domě je byt 4+1 a v suterénu garáž. V domě je ústřední vytápění s plynovým kotlem. Technický stav: rodinný dům postaven klasickou stavební technologiií a je v původním stavu z r.1970 a v současné době byla zahájena rekonstrukce soc. zařízení, které je tak nefunkční. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Suterén 118,80 m 2 50,00 m 2 Přízemí 127,60 m 2 108,00 m 2 Podkroví 126,80 m 2 20,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Suterén (10,8*11)*(2,10) = 249,48 m 3 Přízemí (10,8*11+2,2*4)*(2,60) = 331,76 m 3 Podkroví (10,8*11+4*2)*(1,50) = 190,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 771,44 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 373 Obestavěný prostor [m 3 ] 771,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč

6 Výpočet porovnávací hodnoty Samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s obytným přízemím a podkrovím. Dům byl postaven v r.1970 a je před modernizací ( v současné době je nefunkční koupelna, která se přestavuje). V domě je byt 4+1 a v suterénu garáž. V domě je ústřední vytápění s plynovým kotlem. Technický stav: rodinný dům postaven klasickou stavební technologiií a je v původním stavu z r.1970 a v současné době byla zahájena rekonstrukce soc. zařízení, které je tak nefunkční. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Jevišovice 148, , Prodej RD 5+kk Jevišovice S pověřením majitele výhradně nabízíme prodej samostatně stojícího rodinného domu 5+kk s garáží a zahradou v Jevišovicích o celkové ploše pozemku 714m2. Užitná plocha domu je 148 m2 a byl kolaudován v roce Dispoziční řešení: při vstupu do domu v přízemí se vchází do zádveří (3,2m2) a dále do chodby (4m2), ze které jsou samostatné vstupy na WC (1,6m2) a do obývacího pokoje společného s kuchyňským a jídelním koutem (48 m2). Z obývacího pokoje je vstup na terasu a zahradu (613m2). Vnitřním schodištěm z chodby se vchází do 1.patra na chodbu (6,6m2), odkud jsou samostatné vstupy do všech místností v tomto patře, tzn. koupelny s WC (6,6m2) a čtyř pokojů (pokoje nad garáží 17,3m2, pokoje 15,4m2 se zastřešeným balkonem 5,5m2, pokoje do zahrady 10,4m2 a pokoje 12,6m2). V přízemí s vjezdem z ulice je umístěna garáž (17,3m2). Dům je vytápěn plynovým kombi kotlem Dakon a v obývacím pokoji a kuchyni je také podlahové topení. Dům je zateplen (polystyren 8 cm). V obývacím pokoji je příprava na krb s možnosti připojení do radiátorů. Kuchyňská linka na míru (fi. Petr Karbaš) s přípravou na myčku se nabízí včetně spotřebičů-elektrického sporáku a digestoří s vývodem. Připojení k internetu-skynet, možnost okamžitého nastěhování. Pro finální dokončení je třeba dodělat: vnitřní schodiště (nášlapy, zábradlí), ve dvou pokojích v 1. patře strop a podlaha (izolace je hotová) a vnitřní omítka v garáži. Jevišovice jsou městečko s veškerou občanskou vybaveností (devítiletá škola, školka, zdravotní středisko, obchody, restaurace, sportovně-kulturní centrum, pošta, policie, benzina, sportovní areál atd.), nacházející se v klidové rekreační oblasti na jižním okraji moravské části Českomoravské vrchoviny (16 km ze Znojma a 75 km z Brna). Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Novodobá stavba.; Celkový stav - Lepší; Jevišovice 100, , Na prodej rodinný dům 3+1 s možností přístavby v řadové zástavbě v obci Jevišovice (okres Znojmo). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Dispoziční řešení rodinného domu lze rozšířit o další obytnou plochu - lze dobudovat obytné místnosti nad průjezdem. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka. Nemovitost byla v roce 2005 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: střechy, zdiva, zateplení fasády, osazení nových plastových oken, odpadů, rozvodů vody a elektřiny, rekonstrukci koupelny a podlah v kuchyni. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada. Další: garáž, hospodářská budova. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší.; Jevišovice 120, , Bydlení pod zámkem. Na základě exkluzivní smlouvy vám nabízíme na prodej velmi pěkný rodinný dům 3+1 v obci Jevišovice, je zde veškerá občanská vybavenost - lékaři, spořitelna, obchody, pošta. Dům 3+1 v Jevišovicích je po zdařilé rekonstrukci v roce nová střecha, zateplení, fasáda, rýnování, izolace včetně střechy, nové dveře a plastová okna. Do domu se vchází přes dvorek, kde je dřevník a garáž. Ve spodní části je ložnice a obývací pokoj spojený s kuchyní. V podkroví jsou vytvořeny dvě samostatné jednotky pro dětské pokoje. Vytápění je plynovým kotlem nebo krbovými kamny, elektřina 220/380m voda z veřejné sítě. Velmi nízké náklady na provoz domácnosti. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci.; Vliv pozemku - Menší plocha.; - 6 -

7 Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 178,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.48 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka posudku ze dne Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -

8 Fotodokumentace ze dne Uliční pohled na RD čp.237. Vjezd do garáže. Pohled na štít od souseda. Pohled na štít ze dvora