ZNALECKÝ POSUDEK č. 2459-149/13 o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp.784-786 a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č. 6491 a 4045 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: IS Žižlavský v.o.s. Široká 36/5 29301 Mladá Boleslav insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Dana Matějková Smetanova 897/8 293 01 Mladá Boleslav Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Mladé Boleslavi 7.11.2013
A. NÁLEZ - 2-1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č.786/8 včetně spoluvlastnického podílu na budově čp.784-786 a pozemcích st.2640-st.2642 v katastrálním území a obci Mladá Boleslav dle LV č. 6491 a 4045 vypracovaný pro potřebu insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 786/8 Adresa předmětu ocenění: Čechova 786, Mladá Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav Katastrální území: Mladá Boleslav Počet obyvatel: 43 939 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2013 a 7.11.2013 za přítomnosti zástupce pana Igora Nečase, paní Münsterové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.mladá Boleslav LV č. 6491 ze dne 14.1.2013 - informace z webových stránek ČÚZK ze dne 7.11.2013 - stav souhlasí s LV č. 6491 ze dne 14.1.2013 - informace z webových stránek ČÚZK z LV č. 4045 pro k.ú. Mladá Boleslav - snímek katastrální mapy z webových stránek ČÚZK ze dne 14.1.2013 - kupní smlouva uzavřená 10.3.2009, pr.účinky vkladu 15.4.2009 - kupní smlouva uzavřená 19.12.2006, pr.účinky vkladu 22.12.2006 - informace vlastníka a výsledky místního šetření ze dne 15.1.2013 a 7.11.2013 - fotodokumentace - informace z cenové mapy pozemků pro rok 2013 z webových stránek Města Mladá Boleslav - odhad č. 055/09/21 pro úvěrové řízení u HB a.s. vypracované Ing.J.Kratochvílem 7.3.2009 - znalecký posudek č. 2319-13 v archivu znalce - vlastní databáze skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi od r.1996 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník: Igor Nečas, Čechova 786, 29301 Mladá Boleslav, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Je k dispozici výše uvedená dokumentace, veškeré údaje a výměry potřebné pro ocenění byly zjištěny na místě samém, popříp.zjištěny z výše uvedených podkladů a sdělených informací vlastníkem nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka v bytovém domě v ulici Čechova, v zástavbě zděných nízkopodlažních bytových domů mimo sídlištní zástavbu Severní město, v klidné boční ulici v blízkosti širšího centra města Mladá Boleslav, které je statutárním městem. V nedalekém sousedství v ulici Václavkova jsou 2 ZŠ, nedaleko 2 MŠ, v místě zastávka MHD, nedaleko nákupní centrum Kaufland. Mezi bytovými domy je vzrostlá zeleň, parkovací místa a dětské hřiště. Ve městě jsou velmi dobré pracovní příležitosti, je zde nízké procento nezaměstnanosti, velmi dobrá občanská vybavenost. 8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 786/8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 786/8 Popis Bytová jednotka 2+kk ve zděném nízkopodlažním bytovém domě o 1 PP a 4 NP, 4.NP vzniklo vestavbou v půdním prostoru. Byt se nachází ve 4.NP, je pokoje jsou orientované směrem Z/S, koupelna s WC směrem V. Dům je zděné konstrukce s valbovou střechou s vikýři, krytina bitumenšindel, fasáda stříkaná, schody teracové, do posledního NP ocelová konstrukce. V bytě jsou zděné příčky, stropy rovné a šikmé podhledy, okna dřevěná zdvojená a střešní, dveře hladké typové do ocelových zárubní, podlahové krytiny PVC, korková a ker.dlažba. Vytápění etážové kotlem na ZP, rozvod vody S+T, zdroj teplé kombinovaný s ÚT. Kuchyňský kout vybavený plynovým sporákem, kuchyňskou linkou menšího rozsahu v prostoru se šikmým stropem, koupelna ob.vanou, umývadlem a spl.wc odděleným 1 m vysokou příčkou. Dům původně postavený v roce 1952, v roce 1998 byla provedena vestavba bytových jednotek v půdním prostoru, provedení střešních vikýřů, výměna střešní krytiny. Stavebně technický stav odpovídá stáří výstavby bytové jednotky a pouze nezbytné údržbě, stavebně technický stav domu dobrý. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Popis Pozemky zastavěné bytovým domem, jsou rovinné, napojené na veškeré IS (VVŘ? VKŘ? ZP a přípojku elektro). Pro město Mladá Boleslav je vydaná schválená cenová mapa pozemků, pozemky jsou v této mapě zakresleny s cenou 1 300,- kč/m 2 pro rok 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha st.2640 177,00 1 300,00 230 100,- 27 cenová mapa zastavěná plocha st.2641 159,00 1 300,00 206 700,- 27 cenová mapa zastavěná plocha st.2642 159,00 1 300,00 206 700,- Ostatní stavební pozemky - celkem 643 500,- Pozemky - zjištěná cena = 643 500,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky - 3 -
pozemky = 643 500,- Kč 643 500,- Kč Cena příslušenství - celkem = 643 500,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Mladá Boleslav Stáří stavby: 61 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 27 970,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyňský kout: 8,74 m 2 pokoj: 23,55 m 2 pokoj: 14,13 m 2 předsíň: 3,33 m 2 koupelna s WC: 5,95 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II 0,00 - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - poloha ve 4.NP bez II -0,05 výtahu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 61 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,742 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02-4 -
výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,742 * 1,050 * 1,000 = 0,779 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 27 970,- Kč/m 2 * 0,779 = 21 788,63 Kč/m 2 CP = CU * PP = 21 788,63 Kč/m 2 * 55,70 m 2 = 1 213 626,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 213 626,69 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 643 500,- Kč Spoluvlastnický podíl: 882 / 28 944 Hodnota spoluvlastnického podílu: 643 500,- Kč * 882 / 28 944 = 19 609,14 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 19 609,14 Kč Bytová jednotka č. 786/8 - zjištěná cena = 1 233 235,83 Kč - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
fotodokumentace ke dni 7.11.2013-10 -
mapové podklady nabývací doklad - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb celkem 1 233 235,80 Kč Celkem 1 233 235,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 233 235,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 233 240,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstětřicettřitisícdvěstěčtyřicet Kč Pro účel ocenění pro insolvenční řízení by měla být navržena cena obvyklá, což je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku k datu ocenění. Trh s byty v místě je plně rozvinutý a jsou k dispozici údaje ze skutečně realizovanými obchody s byty obdobné velikosti a provedení v dané lokalitě. Pro návrh obvyklé ceny je využito jednak administrativní ceny (cena zjištěná dle cenového předpisu Vyhl.450/2012 Sb., porovnávací způsob) a jednak metody porovnávací, na základě skutečně realizovaných obchodů s nemovitostmi. Jak je patrné z výše uvedeného, cena zjištěná téměř odpovídá metodě porovnávací. Od roku 2009, kdy byla tato nemovitost zakoupena za částku 1 460 000 Kč, ceny bytů ve městě výrazně poklesly, v sídlišti Severní město až o 30 %, pokles cen u bytů ve zděných bytových domech blíže centru města nebyl pokles tak výrazný. Na základě analýzy trhu s nemovitostmi v regionu, za pomoci ceny zjištěné dle cenového předpisu a dle skutečně realizovaných obchodů s byty v regionu a s přihlédnutím ke všem výše uvedeným faktorům a zjištěním ve znaleckém posudku, pro úkol podání znaleckého posudku o ceně obvyklé nemovitostí ve vlastnictví navrhovatele - dlužníka navrhuji cenu, za kterou by bylo možno nemovitost ke dni 7.11.2013 zpeněžit ve výši: slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč 1 250 000,- Kč Ing. Dana Matějková Smetanova 897/8 293 01 Mladá Boleslav V Mladé Boleslavi 7.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. Znalecký posudek jsme podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.12.2000 č.j.spr 4128/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2459-149/13 znaleckého deníku. - 16 -