Znalecký posudek o ceně nemovitosti - odhad obvyklé ceny č. 3765-19/2012 Typové bytové jednotky obsazené nájemcem s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a regulovaným nájemným v budově č.p. 1508, 1509, 1510, 1511 v ulici Křejpského, včetně podílu na společných částech této budovy a pozemcích, vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha v katastrálním území Chodov a obce Praha na LV č. 1639. Objednatel posudku: Jihoměstská majetková a.s. Ocelíkova 672/1 140 00 Praha 4 Účel posudku: Podklad pro potřebu objednatele Podle stavu k 19.3.2012 odhad vypracoval: Ing. Jiří Švec Lidická 938 290 01 Poděbrady tel. 325 615249, e-mail : ideal-po@idealnet.cz Odhad obsahuje 16 stran textu včetně příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Poděbradech, 28.3.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti typového bytu ke dni ocenění v souladu se zásadami privatizace obecních bytů, převedených po r. 1990 bezúplatně na obec, nyní v majetku Hl. m. Prahy, svěřeného MČ Praha 11 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Typový byt v budově č.p. 1508, 1509, 1510, 1511, ul. Křejpského, Praha 4 - Chodov Kraj : Hlavní město Praha, Obec : Praha 4, Katastrální území: Chodov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka byla provedena za přítomnosti zástupce objednatele posudku dne 19.3.2012. 4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - prohlášení vlastníka dosud nezapsané v KN - údaje poskytnuté objednatelem (termín kolaudace budovy, technický stav a provedené stavební úpravy) - informace z realitního trhu a od realitních kanceláří - zásady privatizace obecních bytů, převedených po r. 1990 bezúplatně na obec, nyní v majetku Hl. m. Prahy, svěřeného MČ Praha 11 příloha usnesení č. 15/9/Z/2011 - místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č. 1639 pro kat. území Chodov a obec Praha je mimo jiné uvedeno : Část A LV - vlastnictví : Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Praha 1, Staré Město, 110 01 Praha 01 Svěřená správa nemovitosti ve vlastnictví obce : Městská část Praha 11, Ocelíkova 672/1, Praha 11, Háje, 149 41 Část B LV - Pozemky : p.č. 2509 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 279 m 2 p.č. 2510 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 283 m 2 p.č. 2511 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 283 m 2 p.č. 2512 - zastavěná plocha a nádvoří výměry 282 m 2 Budova : Chodov, č.p. 1508, 1509, 1510, 1511 na parcele 2509, 2510, 2511, 2512, způsob využití bydlení 2
Dle prohlášení vlastníka budou předmětem převodu i funkčně související pozemky p.č. 2519/8, 2519/20, 2519/9, 2519/19, 2519/10, 2519/18, 2519/11, 2519/17 6. Celkový popis lokality a nemovitosti: Objekt se nachází na sídlišti vícepodlažních panelových domů postaveném koncem 70-tých let min. století v Praze Jižním městě, stanice metra Chodov necelých 500 m.. V místě většina služeb, nájezd na dálnici D1 směr centrum cca 1 km. V docházkové vzdálenosti rekreační zóny (Milíčovský les, Vodní nádrž Hostivař). Předmětem ocenění je typový byt v této budově. Byt je oceněn včetně podílu na společných částech budovy a jí zastavěných pozemcích a funkčně spojených pozemcích tak jak jsou uvedeny v prohlášení vlastníka, které jsou všechny ve vlastnictví Hl. města Prahy. Vybavení bytu uvažováno standardní viz. posouzení níže. Dle prohlášení vlastníka budova obsahuje celkem 146 jednotek situovaných v 1. až 12.NP budovy. Z toho 140 bytů a 6 nebytových jednotek ty nejsou předmětem ocenění. Jedná se o 2 typy bytů velikosti 2+1 o prům. výměře 42 m 2 a bytů 3+1 o prům. výměře 65 m 2. Ke každé jednotce náleží právo užívat sklepní kóji v prvním pozemním podlaží, která se nezapočítává do podlahové plochy jednotky, neboť se nejedná o místnost tvoří příslušenství bytu. Vlastní budova je typizovaný panelový montovaný objekt z prefabrikovaných stěnových prvků. Nosnou konstrukci včetně stropů tvoří železobetonové stěnové panely, obvodové panely sendvičové se zateplenou fasádou. Zastřešení plochou střechou s původní živičnou a novou foliovou krytinou. Klempířské prvky úplné, výtahy. Dům byl kolaudován v roce 1978. Jedná se o střední sekci řadového panelového domu o 4 vstupech a č.p. s vlastními schodišti a výtahy. V roce 2006 provedena celková regenerace, zejména byla vyměněna okna, veškerá stoupací vedení, provedena sanace lodžií, zateplen obvodový plášť a výměna el. instalace. U výtahů vyměněny v roce 2006 kabiny a instalováno dorozumívací zařízení. 7. Analýza prodejnosti : Jedná se o prodej obecních bytů (nájemní smlouva na dobu neurčitou s regulovanou výší nájmu) jejich nájemcům. Nejedná se tedy o prodej v tržním prostředí a prodejnost je závislá pouze na výši dohodnuté ceny, případně platebních podmínkách. 8. Obsah posudku: a) Stanovení ceny porovnávacím způsobem dle platného cenového předpisu b) Stanovení ceny porovnávacím způsobem dle realitního trhu c) Stanovení obvyklé ceny obsazeného nájemního bytu 3
B. Posudek Vstupní rozvaha : Úkolem znalce je vypracovat typový znalecký posudek nemovitosti, bytové jednotky, která vnikne dle již zpracovaného prohlášení vlastníka v předmětné budově. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti, či úplnosti podkladů dokladů, předložených jako podklady pro ocenění. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, vychází posudek z předpokladu jejich věrohodnosti a z hlediska jejich přesnosti a úplnosti nebyly ověřovány. Odhad obvyklé ceny představuje cenu současnou k datu ocenění a v budoucnu může doznat změn s ohledem na vývoj realitního trhu, legislativě apod. Obvyklou cenou se podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné či obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom, se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ve stanovení obvyklé ceny jsou zohledněny zásady privatizace obecních bytů, převedených po r. 1990 bezúplatně na obec, nyní v majetku Hl. m. Prahy, svěřeného MČ Praha 11 Nejčastěji používanými metodami pro zjištění hodnoty nemovitosti jsou : - nákladový způsob (věcná hodnota) vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Jedná se tedy o stanovení hodnoty v současných cenách a určení stupně opotřebení. Výsledkem je časová cena vystihující reálný technický stav ke dni ocenění. Tento způsob vůbec nezohledňuje tržní hledisko a pro stanovení obvyklé je zcela nevhodný. Lze ho použít např. při stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. - výnosový způsob (metoda) tato metoda je založena na kapitalizaci příjmů (čistého nájemného) tržně pronajímaných nemovitostí. V daném případě, kdy jsou byty obsazeny nájemci na dobu určitou s regulovanou výší nájmu byty nepřináší odpovídající výnos a její použití je tedy nevhodné. 4
- porovnávací způsob (metoda) : 1. způsob tato metoda vychází z porovnání cen srovnatelných nemovitostí obchodovaných v dané lokalitě. V principu se jedná o vyhodnocení cen realizovaných obchodů na realitním trhu starých max. 1 rok, nebo aktuálních nabídek na trhu s nemovitostmi, které jsou srovnatelné svým účelem užití, typem, velikostí, celkovým stavem a lokalitou - tyto ceny jsou s ohledem na jejich konkrétní parametry a serióznost zdroje informací patřičně upraveny. Vzhledem ke skutečnosti, že se v předmětné nemovitosti nachází dva typy bytů, je tato metoda použita samostatně pro každý tento byt. - druhým způsobem stanovení porovnávací hodnoty je použití metodiky dle oceňovacího předpisu, která vychází ze statistiky min. financí - realizovaných cen v minulém období. Výhodou je velký vzorek porovnávaných nemovitostí, nevýhodou nemožnost přesnějšího určení lokality a částečného vlivu cen realizovaných i v obdobím starším jednoho roku. - U této metody nelze rozlišit cenu dle velikosti užitné plochy bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o prodej bytu obsazeném nájemcem s nájemní smlouvou na dobu neurčitou s regulovanou výší nájemného tomuto nájemci, musel být k standardním koeficientům (redukce pramene ceny, velikost a situování bytu, lokalita, tech. stav. ) přidán ještě další specifický koeficient obsazenosti bytu, který byl stanoven ve výši 2,8. Porovnávací metoda (oba její shora uvedené způsoby) s použitím koeficientu obsazenosti bytu je pro daný znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytu obsazeného nájemcem s nájemní smlouvou na dobu neurčitou a regulovanou výší nájemného jednoznačně nejvhodnější a výsledná cena je stanovena jako vážený průměr výsledných cen těchto 2 způsobů. Ceně zjištěné porovnávacím způsobem dle cenového předpisu přisuzuji váhu 1, ceně zjištěné dle realitního trhu váhu 3. Vybavení typového bytu je v porovnávací metodě uvažováno jako původní a běžně udržované v průměrném stavu (původní umakart. jádro, kuch. linka se sporákem a digestoři, plastová okna s izolačním dvojsklem, podlahy lina a lepené koberce, ). Vytápění všech bytů ústřední teplovodní z centrálního zdroje mimo budovu. Pokud byly v bytech prováděny nějaké úpravy tak to bylo dle sdělení objednatele převážně na náklady nájemců a nejsou tedy v ocenění uvažovány. 5
a) Stanovení ceny porovnávacím způsobem dle platného cenového předpisu Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1. Typový byt bez rozlišení velikosti - cena za 1 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 11 Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 48 488 Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Typový byt: 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 1,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 10 x 0,80 = 0,626 i = 1 6
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - nepreferované - Panelové I -0,08 sídliště 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,626 x 0,900 x 0,950 = 0,535 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 48 488 Kč/m 2 x 0,535 = 25 941,08 Kč/m 2 CP = CU x PP = 25 941,08 Kč/m 2 x 1,00 m 2 = 25 941,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem dle cenového předpisu = 25 941,-- Kč 7
b) Stanovení ceny porovnávacím způsobem dle realitního trhu Stanovení porovnávací hodnoty bylo provedeno porovnáním nabídky srovnatelných bytů v dané lokalitě. Jejich ceny byly korigovány těmito neměnnými koeficienty : Redukce pramene ceny realitní inzerce : 0,90 Ostatní koeficienty (velikosti. polohy, provedení a vybavení, celkového stavu a úvaha zpracovatele ocenění) viz. zdůvodnění v pravém sloupci tabulky byly stanoveny dle názoru znalce. Pokud nejsou u jednotlivých bytů uvedeny jsou rovny 1,0. Zprůměrňováním všech koeficientů byl vypočten výsledný koeficient K c, kterým byla korigována nabídková cena bytu. Výpočet porovnávací hodnoty byt 2+1 Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Typový byt 2+1 - byt v původním stavu stáří 35 let, průměrně udržovaný, bez balkonu. Budova panelová po celkové regeneraci včetně zateplení fasády, výměny oken a nových výtahů. panelová 62,00 5 2+1 X X X X zateplená Srovnávané jednotky Byt 2+1 výměry 56 m 2 v 7.NP 8-mi podlažního panelového domu. Byt v původním stavu s umakartovým jádrem, vyměněna okna - plastová. Dům v původním stavu, nové stoupačky. Na patře sklep - komora. inzerce; Provedení a vybavení - komora na patře; panelová 56,00 7 2+1 2 110 000 37 679 0,87 32 781 Byt 2+1 s lodžií výměry 61 m 2 v 5.NP panelového domu. Byt po vnitřní modernizaci s vyzděným jádrem, dům s novou zateplenou fasádou, vyměněna okna a stoupačky. n.. X inzerce; Provedení a vybavení - lodžie + komora; Celkový stav - po modernizaci, dům však nezateplený; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní, anuita 15 000,- Kč; 61,00 2 100 000 34 426 0,84 28 918 8
Byt 2+KK výměry 52 m 2 v 1.NP panelového domu. Byt v původním stavu s umakartovým jádrem, udržovaný. Dům po celkové revitalizaci, zateplený, vyměněna okna a stoupačky. V blízkosti metro a obch. centrum. inzerce; Poloha - blíže metra; Úvaha zpracovatele ocenění - 1.NP - bezbarierový; panelová 52,00 9 2+KK 1 880 000 36 154 0,90 32 539 Družstevní byt 2+1 v OV výměry 53 m 2 v 8.NP panelového domu. Byt v původním stavu s umakartovým jádrem, udržovaný. Dům zateplený, vyměněna okna a stoupačky. inzerce; panelová 53,00 8 2+1 1 880 000 35 472 0,90 31 925 Byt 2+1 výměry 62 m 2 v 6.NP panelového domu. Byt v původním stavu s umakartovým jádrem, udržovaný. Dům zateplený, udržovaný, vyměněna okna a stoupačky. inzerce; panelová 62,00 6 2+1 1 950 000 31 452 0,90 28 307 Průměrná cena 30 894 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 42,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 297 548 Kč Obvyklá cena bytu 2+1 : (25 941,- Kč x 1 + 30 894,- Kč x 3) / 4 = 29 655,75 Kč/m 2 Obvyklá cena bytu 2+1 po úpravě koeficientem obsazenosti : 29 655,75 Kč / 2,8 = 10 591,33 Kč/m 2, zaokrouhleno 10 590,- Kč/m 2 9
Výpočet porovnávací hodnoty byt 3+1 Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Typový byt 3+1 - byt v původním stavu stáří 36 let, průměrně udržovaný, s lodžií. Budova panelová po celkové regeneraci včetně zateplení fasády, výměny oken a nových kabin výtahů. panelová 69,50 5 3+1/L X X X X zateplená Srovnávané jednotky Praha - Háje Byt 3+1 výměry 88 m 2 v 5.NP osmi podlažního panelového domu. Byt i dům po rekonstrukci. Lodžie a sklepní kóje. V blízkosti metra Háje a Milíč. lesa. Družstevní vlastnictví, anuita splacena, převod do OV možný 1014. inzerce; Provedení a vybavení - byt po rekonstrukce; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví; panelová 66,00 8 4+1 2 400 000 36 364 0,78 28 364 Byt 3+1 s lodžií výměry 63 m 2 ve 4.NP panelového domu. Byt (2006) i dům po celkové revitalizaci s novou zateplenou fasádou, vyměněna okna a stoupačky. Lodžie. Družstevní vlastnictví, anuita 30 000,- Kč. panelová zateplená inzerce; Provedení a vybavení - byt po rekonstrukci 2006; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní, anuita 30 000,- Kč; 63,00 4 3+1/L 2 290 000 36 349 0,79 28 716 Byt 3+1 v OV výměry 66 m 2 v 7.NP 12-ti podlažního panelového domu. Byt i dům po celkové revitalizaci, zateplený, vyměněna okna a stoupačky. Lodžie je zasklená, komora. panelová zateplená X inzerce; Provedení a vybavení - po rekonstrukci, zasklená lodžie; 69,00 6 4+1 2 650 000 38 406 0,75 28 805 Byt 3+1 v OV výměry 82 m 2 v 7.NP. Byt v původním stavu s umakartovým jádrem, udržovaný. Dům nezateplený, vyměněna okna a stoupačky. Lodžie inzerce; panelová 78,00 7 3+1 2 575 000 33 013 0,90 29 712 Praha - Háje Byt 3+1 výměry 66 m 2 v OV ve 3.NP panelového domu. Byt v původním stavu, udržovaný. Dům zateplený, udržovaný, vyměněna okna a stoupačky. inzerce; panelová 66,00 3 3+1/L 2 170 000 32 879 0,90 29 591 Průměrná cena 29 038 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 65 m 2 Porovnávací hodnota 1 887 470 Kč 10
Obvyklá cena bytu 3+1 : (25 941,- Kč x 1 + 29 038,- Kč x 3) / 4 = 28 263,75 Kč/m 2 Obvyklá cena bytu 3+1 po úpravě koeficientem obsazenosti : 28 263,75 Kč / 2,8 = 10 094,19 Kč/m 2, zaokrouhleno 10 090,- Kč/m 2 C. Rekapitulace Cena za 1 m 2 podlahové plochy typového bytu 2+1 : Cena za 1 m 2 podlahové plochy typového bytu 3+1 : 10 590,- Kč 10 090,- Kč Komentář : Jako návrh obvyklé ceny typového bytu obsazeného nájemcem s nájemní smlouvou na dobu neurčitou stanovuji cenu nemovitosti zjištěnou porovnávacím způsobem a to váženým průměrem porovnávací metody dle cenového předpisu (váha 1) a porovnávací metody dle současného realitního trhu (váha 3). Z důvodu, že se ceny dle velikosti jednotlivých typů bytů liší (po malých bytech větší poptávka, jsou lépe obchodovatelné a cena za 1 m 2 podlahové plochy dosahovaná při jejich prodeji je tedy vyšší) je ocenění provedeno pro oba typy bytů, které se v předmětné budově nacházejí. Provedení a vybavení je uvažováno v původním, běžně udržovaném stavu. V ceně bytu je zahrnut podíl na společných částech budovy a zastavěných a funkčně souvisejících pozemcích ve vlastnictví Hl. města Prahy, které budou dle prohlášení vlastníka předmětem převodu. Typový byt 2+1 je oceněn bez balkonu či lodžie. Typový byt 3+1 je oceněn s lodžií. 11
Ceny konkrétních bytů je v případě jejich nevýhodného situování ke světovým stranám, umístění v 1. či posledním NP a příslušenství lodžie či balkonu dále upravit : - byt v prvním, nezvýšeném podlaží : koeficient 0,95 - byt v posledním podlaží : koeficient 0,97 - orientace bytu pouze/převážně na sever : koeficient 0,96-0,98 - balkon/lodžie u bytů 2+1 : koeficient 1,02 - není lodžie u bytů 3+1 : koeficient 0,98 V Poděbradech, 28.3.2012 Ing. Jiří Švec Lidická 938 200 01 Poděbrady D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 19.10.1992 č.j. Spr. 1045/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specifikací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3765-19/2012 znaleckého deníku. Přílohy : 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Snímek katastrální mapy 3. Mapa lokality a širší vztahy 12
13
14
15
16