Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 5205-67/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č.1252/5 Adresa nemovitosti: Jungmannova 1252, Kyjov Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Kyjov, k.ú. Kyjov, kód k.ú. 678431, LV 5540, 5725, 377 Ostatní stavby: Pozemky: st. 2523/1, st. 2523/2 Vlastník stavby: Miloslav Richter, Jungmannova 1252/6, 69701 Kyjov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, Dlouhá 4433, 760 01 Zlín IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax:, ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Fojtů Bělidla 1406, 768 61 Bystřice pod Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 770 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 13.5.2014 Datum zpracování : 15.5.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 Bystřici pod Hostýnem, dne 15.5.2014 Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1978 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 11 483 () Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 10/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1252/5 II.NP 3+1 85,00 0,00 0,00 85,00 85,00 127 / 1 000 9 059 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 790 160 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 547 143 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 151 546 Kč 0 Kč Obvyklá cena 770 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí klady: - velmi dobrý stavebnětechnický stav budovy zápory: - bytová jednotka ve II.NP k celkové rekonstrukci - převis nabídky nad poptávkou - frekventovaná ulice Jungmannova,chybí zázemí pozemků ve vnitrobloku Při odpočtu obvyklé ceny pozemků ve výši 30 000,- Kč odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky 1252/5 na částku 770 000,- kč - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1) výpisy z KN LV č.5540 ze dne 29.4.2014 LV č.2725 a 377 - internetová verze 2) snímek z pozemkové mapy - internetová verze 3) fotodokumentace,údaje o stáří bytového domu 4) Pořizovací ceny nové bytové výstavby - odborná publikace MMR - odbor koncepce bytové politiky z roku 2000 6) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bankovních ústavů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Město Kyjov s počtem obyvatel 11 483 ( lexikon obcí) leží na údolní nivě říčky Kyjovky na J úpatí pohoří Brdy na trase Veselí nad Moravou - Kyjov - Brno.Oceňovaný objekt situovaný po levé straně ulice Jumgmannové nedaleko středu města.ve městě je soustředěn pouze lehký průmysl,jsou zde učňovské a střední školy.město má vybudovanou kompletní infrastrukturu a kompletní síť obchodů a služeb. Bytová zástavba lokality realizovaná v 70. a 80. letech v rámci KBV města Kyjov jako dostavba proluk kolem centra města.oceňovaný bytový dům z roku 1978 je napojen na všechny inženýrské sítě včetně centrálního zdroje tepla umístěného v I.PP objektu.v lokalitě NS,ostatní obchody a služby ve městě v dostupnosti do 500 m RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn ANO Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: viz. informace o pozemcích v příloze posudku RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: viz. výpis z KN v příloze RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Bytový dům postavený jako řadový ve stávající zástavbě bytových domů.objekt s 1 vstupem čp.1252 na pozemcích p.č.st.2523/1 a 2523/2.Oceňovaná b.j. č.1252/5 ve II.NP po levé straně vstupu.bytový dům má 1 podzemní a 4 nadzemních podlaží. V I.PP jsou společné prostory,sklepní koje a kotelna, v nadzemních podlažích potom celkem 10 b.j. v osobním vlastnictví. - 3 -
Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP po levé straně schodiště a je v osobním vlastnictví. Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).okolní zástavbu tvoří bytové domy lokality.z hlediska situování se jedná o velmi dobrou polohu pokud se týká dostupnosti centra,negativem je poměrně rušný provoz na ulici Jungmannové.Ve vnitrobloku bytových domů omezená možnost parkování. Bytový dům byl realizován v tradiční zděné technologii koncem 70.let jako svépomocná výstavba. Objekt po revitalizaci s řádnou údržbou.v roce 2010 bylo provedeno zateplení střešního pláště a fasády,výměny oken a stupaček.objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu se zděným bytovým jádrem. Celkový podíl bytu na společných částech bytového domu, přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách je stanoven podílem 127/1000. Pozemky pod bytovým domem jsou jiných vlastníků. ( viz. informace v příloze) Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP.Jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).bytový dům byl realizován v tradiční panelové technologii koncem 70.let v původním stavu s rekonstruovanou střechou,stupačkami,novými plastovými okny a zateplenou fasádou..objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu. Objekt řešen jako 3+1 s balkonem a sklepem v I.PP Vstup ze společné chodby do podélné chodby bytu,vpravo je pokoj a ložnice,v čele koupelna a WC a po levé straně kuchyně a ob. pokoj. Bytový dům byl realizován v tradiční zděné technologii koncem 70.let.V roce 2010 byl proveden nový střešní plášť se zateplením,zateplená fasáda,realizována výměna oken a stupaček.mimo tuto rekonstrukci jsou na objektu prováděny pouze údržbářské práce.objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu.předpokládaná životnost při stáří 36 let je min. 100 let.oceňovaná bytová jednotka č.1252/5 v původním stavu se zanedbanou údržbou. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. do 40 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha nízká půltová 1 plášťová 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zakázkové - kont. zat.systém 9. Vnitřní obklady keramické bělninové obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna plastová standartí 13. Povrchy podlah vlýsky 13. Povrchy podlah cementový potěr+koberce - 4 -
14. Vytápění ústřední topení,litinové radiátory 15. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Bleskosvod bleskosvod 17. Vnitřní vodovod ocelové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 20. Ohřev teplé vody plynový ohřívače 21. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 23. Ostatní běžné digestoře a odvětrání,slp 26. kuchyňská linka se spotřebiči instalační šachty Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Obvyklá cena pozemků v centru města se pohybuje mezi kolem 1000,- Kč/m 2 podle situování a velikosti pozemku.pozemky neoceňuji vzhledem k tomu,že se jedná o pozemky v cizím vlastnictví. Odhad obvyklé ceny pozemků: celková výměra pozemků p.č.2523/1 a 2523/2: 226 m 2 x 1 000,- Kč/m 2 = 226 000,- Kč x 127/1000 = 28 702,- Kč pro b.j. 1252/5 Obvyklou cenu podílu 127/1000 ceny pozemků pro oceňovanou b.j. odhaduji na částku 30 000,- kč OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 2523/1 0 127 / 1 000 0 zastavěná plocha a nádvoří st. 2523/2 0 127 / 1 000 0 Celková výměra pozemků 0 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Oceňovaný byt č.1252/5 se nachází ve II.NP po levé straně schodiště.jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím.( dle bytového zákona).okolní zástavbu tvoří bytové domy lokality.z hlediska situování se jedná o velmi dobrou a klidnou lokalitu pokud se týká dostupnosti centra,rušivé vlivy - poměrně frekventovaná ulice Jungmannova. Bytový dům byl realizován v tradiční panelové technologii koncem 70.let Objekt v původním stavu s řádnou údržbou.v roce 2010 bylo provedeno zateplení a nový střešní plášt,zateplení fasády,výměny oken a stupaček.mimo tuto rekonstrukci jsou na objektu prováděny pouze údržbářské práce.objekt jako celek je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Oceňovaný byt označen jako č.1252/5 se nachází ve II.nadzemním podlaží a je v původním stavu. Zděné bytové jádro,vlyskové podlahy ob. místností,ostatní podlahy\ pouze potěry a volné koberce, v koupelně dlažba.původní zařizovací předměty - vana,umyvadlo a spl. WC,v kuchyně standartní kuchyňská linka.centrální vytápění - v bytě rozvody v Fe trubkách a litinové radiátory,ohřev TUV plynovým ohřívačem.standartní hladké omítky,dřevěné dveře do ocel. zárubní.bytová jednotka v původním stavu se zanedbanou údržbou k rekonstrukci - počítám zvýšené % opotřebení - 1,25% ročně. Celkový podíl bytu na společných částech bytového domu, přípojkách inženýrských sítí a venkovních úpravách je stanoven podílem 127/1000-5 -
Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha byt celkem byt 85,00 m 2 1,00 85,00 m 2 byt byt byt balkon byt byt byt sklad (sklípek) Celková podlahová plocha 85,00 m 2 85,00 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 85,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 632 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 093 720 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 36 Další životnost roků 44 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 151 546 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota je propočtena z realizovaných prodejů v posledním období a nabídky místních RK. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Kyjov,ulice Jungmannova 1252/5 bytová jednotka 3+1 zděný bytový dům 85,00 II.NP 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Prodej, byt 3+1, 74 m2 Celková cena: 1 300 000 Kč za nemovitost Prodej prostorného bytu o dispozicí 3+1, který se nachází v blízkostí centra v klidném a tichém prostředí. Bytová jednotka se nachází v 1NP. Z chodby, kde jsou vestavěné skříně se jde do koupelny, samostatné WC, kuchyně, ložnice a velký obývací pokoj, který je průchozí do dalšího pokoje. K bytu náleží sklep. Okna jsou v původním stavu, budova je cihlová. Vytápění bytu je řešeno vlastním plynovým kotlem. X Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné provedení a St stav; Celkový stav - celkový stav objektu je podobný; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší b.j.; zděný bytový dům 74,00 I.NP 3+1 1 300 000 17 568 0,63 11 085 Redukce pramene ceny - nabídka - 6 -
Prodej, byt 3+1, 60 m2 Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost k prodeji byt o velikosti 3+1 o výměře 54,5 m2, který se nachází v 1. patře ze 4 pater cihlového bytového domu. Byt je v původním stavu s vlastním vytápěním. RK; Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - podobné provedení; Celkový stav - podobný celkový stav; Vliv pozemku - kvalitnější pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná b.j.; zděný dům 55,00 II.NP 3+1 800 000 14 545 0,66 9 636 Štěpnická Bytový dům postavený jako dvojblok navazující na sebe nárožími.vlastní jižní blok s 1 vstupem čp.1160 na pozemku p.č.st.2192/1.oceňovaná b.j. č.1160/5 ve vchodě čp. 1160 v I.NP po pravé straně vstupu. Dražba 2013: 550 000,- Kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší vybavení a St stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; panelový byt. dům 43,00 I.NP 1+1 550 000 12 791 0,60 7 675 Bytový dům postavený po levé straně ulice Spáčilové s 1 vchodem jako bodový v polovině 70.let min. století,do užívání předán v roce 1975. Oceňovaný byt č.3036/6 se nachází ve II.NP po pravé straně schodiště.jedná se o byt 3+1 s úplným základním příslušenstvím po kompletní rekonstrukci bez balkonu nebo lodžie ( v bytě zděné jádro a nová plastová okna). Prodej 2013: 1 200 000,- kč Poloha - lepší poloha; Provedení a vybavení - lepší provedení a St stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; panelový byt. 71,00 II.NP 3+1 1 200 000 16 901 0,52 8 789 dům Variační koeficient před úpravami: 12,31 % Variační koeficient po úpravách: 13,39 % Průměrná cena 9 296 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 85,00 m 2 Porovnávací hodnota 790 160 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Obvyklá cena nájemného se v lokalitě pohybuje mezi 5 a 7 tisící měsíčně bez poplatků za energie Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů - 7 -
č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 7 000 84 000 Celkový výnos za rok: 84 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 093 720 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 84 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 79 800 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok 1 000 Opravy a údržba 1,91 % * RC Kč/rok 40 000 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 41 500 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 38 300 Míra kapitalizace % 7,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 547 143 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 770 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 770 000Kč Započitatelná plocha: 85,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 9 059Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: fotodokumentace 2 Mapa oblasti. 3 Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy ze dne. 1 Koncesní listina: Vydaná dne 19.3.2001 Okresním úřadem v Kroměříži-okresním živnostenským úřadem pod č.j.žk-253/2134/01-ja/3 pro obor Oceňování majetku pro věci nemovité - 8 -
interiéry - 9 -
- 10 - uliční pohled
- 11 -
- 12 -
- 13 -