ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5801 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 251 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Šatov, k.ú. Šatov Adresa nemovitosti: Šatov 251, 671 22 Vlastník stavby: František Kubica, Šatov 251, 67122, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Kubica, Šatov 251, 67122, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 11689/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 375 000 Kč Datum místního šetření: 2.4.2014 Stav ke dni : 2.4.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 7.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p.251, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 281 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Šatov, obec Šatov, okres Znojmo, zapsáno na LV 294. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 4.1.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Kubica František, č.p. 251, 67122 Šatov. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 2.4.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Šatov je městys, nacházející se 6 km jižně od Znojma. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p.251, způsob využití: bydlení na pozemku st. parc. č. 281 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Šatov, obec Šatov, okres Znojmo, zapsáno na LV 294. Nemovitost je postavena v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Stavba se nachází na pozemku svažitého charakteru v zástavbě domů stejného rozsahu a charakteru.. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc.č. 281 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Šatov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 700 280 000 400,00 0,90 360,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Šatov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 200 470 000 391,67 0,90 352,50 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Šatov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 184 611 000 279,76 0,90 251,78 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 321,43 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 281 326 321 104 646 nádvoří Celková výměra pozemků 326 Hodnota pozemků celkem 104 646-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 200,00 m 2 Plocha pozemku: 326,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Zděná stavba č.p. 251 postavena na oploceném svažitém pozemku v centrální části obce Šatov. Budova s přístupem z místní zpevněné komunikace. Řadová krajní nemovitost se 2 NP a podkrovní částí. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je dřevěná sedlová osazena pálenou krytinou, klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky je břízolitá, okna dřevěná zdvojená. V prvním nadzemním patře je chodba a čtyři místnosti do druhého patra nebylo možné vstoupit. Vytápění a teplá voda nejsou zajištěny, v nemovitosti je započatá celková rekonstrukce, stavba je delší dobu neobydlena. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Šatov RD 2+1 Šatov, okr. Znojmo. CP 230 m2, koncový, řadový, nepodsklepený, přízemní dům se sedlovou střechou. Dům je postaven do tvaru písmene L, uvnitř je malý dvorek. Ve dvoře se nachází hospodářská část 85 m2, která je využívaná jako dílna a je možné je použít i jako garáž pro dvě auta. Příjezd je ze zadní části po obecním pozemku o velikosti cca 100 m2. Tento je možné využívat i jako zahradu. Dispozice domu: vstupní chodba 3 m2, která pokračuje vstupem na dvorek 50 m2. Kuchyň 9 m2, pokoj 25 m2. Dále pak do další chodby 2 m2, ze které je vstup do koupelny, na samostatné WC a do druhého pokoje 12 m2. V koupelně je vana, umývadlo a připojení na pračku. Na podlaze v kuchyni, chodbě, koupelně a na WC je dlažba. V pokojích je beton a podlaha je pokrytá kobercem. Okna a dveře jsou dřevěná, zdvojená. Inženýrské sítě: dům je připojen na elektřinu. Jsou zde nové rozvody. Voda je obecní a v dvorním traktu se nachází i studna. Topení je řešeno elektrickými přímotopy. Šatov je vinařská obec ležící cca 6 km jižně od města Znojmo v blízkosti státních hranice ČR a Rakouskem. V obci je obecní vodovod, obecní kanalizace a plyn. rodinný dům Vrbovec Rodinný domek umístěný v řadové zástavbě. Dům a hospodářské budovy jsou postaveny na parcelách, které budou rozděleny geometrickým plánem. Výměra nové parcely bude cca 900 m2. Vzhledem k současnému technickému stavu nemovitosti je RD určený k rekonstrukci nebo spíše k demolici. Pozemek je situován v rovinatém terénu, má tvar nepravidelného obdélníku. Přístup k nemovitosti je po asfaltové komunikaci. Elektřina a voda je přímo v domě. Připojení na plyn a kanalizaci je možné. rodinný dům Strachotice RD 3+1 v obci Strachotice, 9 km od Znojma, CP 1693 m2 Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Strachotice -9 km od Znojma.Nemovitost je určena k celkové rekonstrukci nebo může být rozdělena na 2 stavební parcely o výměře 706 m2 a 276 m2 + 2 x zahrada 546 m2 a 168 m2. IS na hranici pozemku.v obci základní občanská vybavenost. rodinný dům Krhovice Dům je dispozičně 3+1, řadový se sedlovou střechou, kuchyně s linkou a tři pokoje s okny na sever. Nemovitost je vhodná, jako chalupa ve stavu v jakém je, nebo jako rodinný dům, který by bylo potřeba zmodernizovat. Na dům navazuje zahrada s dvorkem. - 6 -
rodinný dům Strachotice Dům 3+1 v obci Strachotice, okres Znojmo. K prodeji řadový rodinný dům 3+1 v obci Strachotice. Vjezd do domu je možný přes průjezd, následuje uzavřený dvůr s hospodářskými místnostmi a prostornou zahradou. Celková plocha pozemku je 962 m2. V domě je zavedena elektřina a plyn, voda je z vlastní studny a obecní vodovod možno připojit. Vytápění je plynové. Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Šatov Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 436 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 230 m 2 485 000 Kč 485 000 Kč/ks Název: rodinný dům Vrbovec Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 270 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 900 m 2 300 000 Kč 300 000 Kč/ks Název: rodinný dům Strachotice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-7 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 359 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 693 m 2 399 000 Kč 399 000 Kč/ks Název: rodinný dům Krhovice Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 405 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 498 m 2 450 000 Kč 450 000 Kč/ks Název: rodinný dům Strachotice Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 405 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 962 m 2 450 000 Kč 450 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 270 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 375 120 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 436 500 Kč/ks - 8 -
Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 375 120 Kč/ks 375 120 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 375 120 Kč 104 646 Kč Obvyklá cena 375 000 Kč slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 207 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 375.000,- Kč. V Praze 7.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz - 9 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5801 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -