Znalecký posudek č. 1503-02/2012 Typ Byt č. 1674/2 v bytovém domě č.p. 1674 na pozemku parc.č. st. 2001, nemovitosti s příslušenstvím, spoluvlastnický podíl na pozemku pod domem parc.č. st. 2001 zastavěná plocha a nádvoří Účel ocenění Zjištění obvyklé (tržní) ceny za účelem nedobrovolné dražby Předmět ocenění Byt č. 1674/2 s podílem na společných částech domu č.p. 1674, číslo LV 7694, spoluvlastnický podíl ve výši 4935/29424 na pozemku parc.č. st. 2001 zastavěná plocha a nádvoří, číslo LV 7677 Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Statutární město Ostrava Počet obyvatel 303 609 Kat. území Zábřeh nad Odrou Ulice Utvenkova č.p./č.or. 1674/2 Objednavatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí2/5, PSČ 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 324/012 Fotodokumentace Ptačí pohled Pohled čelní Pohled ulice Pohled zadní Pohled boční Pohled vstup - 1 -
Vlastnictví Bytová jednotka Vrtělka Milan, Utvenkova 1674/2, Ostrava Jih Zábřeh, PSČ 700 30 Ostrava 30 Nabývací titul Smlouva kupní ze dne 22.5.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.5.2008. Podklady - Výpis z katastru nemovitostí, stav k datu 11.12.2012, číslo LV 7694, vlastnictví bytu a nebytového prostoru. - Informace o stavbě, č.p. 1674, číslo LV 7677, způsob využití bytový dům, ze dne 5.1.2012. - Informace o parcele, parc.č. st. 2001, číslo LV 7677, ze dne 5.1.2012. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Zábřeh nad Odrou, v měřítku 1:1000, ze dne 5.1.2012. - Kopie situační mapy, v měřítku 1:6000, ze dne 5.12.2011. - Cenová mapa města Ostravy č. 13, pro ocenění pozemků, platná od 1.1.2013. - Fotodokumentace pořízení na místním šetření. - Porovnávací databáze cen nemovitostí (realitní kanceláře, inzerce, vlastní databáze). Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou bytového domu a okolí bylo provedeno dne 2.1.2013 za účasti znalce. Oceňovaný byt nebyl znalci zpřístupněn. Místopis Poloha a význam města v rámci ČR a regionu Statutární město Ostrava leží v údolí Moravské brány, přibližně 360km východně od hlavního města Prahy, 10km jižně od státní hranice s Polskem a 60km severozápadně od hranice se Slovenskou republikou. Moravská brána je průchozím místem mezi horstvy Jeseníků a Beskyd, průměrná nadmořská výška města se pohybuje 227m, rozloha představuje 21422ha. Z hlediska územně správního uspořádání se Ostrava člení na 23 městských obvodů s 39 katastrálními územími. Město Ostrava bylo založeno v roce 1267, jméno dostalo podle řeky Ostravice, která město rozděluje na moravskou a slezskou část. Na jednoho obyvatele města připadá 30m 2 zeleně. Nachází se zde více než 130 významných krajinných prvků, 3 přírodní rezervace, 4přírodní památky. Charakter života města Ostravy předurčuje jeho výhodná dopravní poloha, blízkost mezinárodního letiště Mošnov, městská doprava, zdravotnictví, školství, výstavnictví. Nachází se zde magistrát města, krajská nemocnice, fakultní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřady, úřad práce, krajský soud apod. Město nabízí bohaté kulturní zázemí s divadly, koncerty, festivaly, výstavami, desítkami klubů a galerií, dále sportovní areály, bazény, hřiště, kurty, kryté bazény, zimní i atletický stadion, víceúčelová hala ČEZ Aréna, městský stadion. Město Ostrava má 5 vlakových nádraží, buduje se dálnice D 47, městskou hromadnou dopravu zajišťuje téměř 90 městských autobusových, trolejbusových a tramvajových linek. Městský obvod Ostrava - Jih Městský obvod Ostrava-Jih se rozkládá na území tří původních obcí - Zábřeh nad Odrou, Výškovice, Hrabůvka, dále ho tvoří další dvě části sídliště Dubina a Bělský Les. Obvod zaujímá plochu 17 km 2, patří k nejlidnatějším územím Ostravy. Počet obyvatel obvodu se pohybuje okolo čísla 150 000. Mezi kulturní a chráněné památky patří Jubilejní kolonie, postavená Vítkovickými železárnami 1921 1932, nově zrekonstruovaný zámek v Zábřehu, jehož součástí je pivovar. Části Výškovice a Zábřeh úzce sousedí s Bělským lesem a tak se staly velmi oblíbeným bydlením. V místě obvodu se nachází úřadu městského obvodu, finanční úřad, peněžní ústavy, nákupní střediska, supermarkety, nákupní středisko Avion Shopping park Ostrava, dětská hřiště, Skate park ve Výškovicích, dále Kulturní dům K-TRIO, výškovické kino Luna, Komorní klub, Dům kultury Akord v Zábřehu a ČEZ Aréna, Vodní areál Jih s tobogány, skluzavkami a bazény, Poliklinika v Hrabůvce, dva domovy pro seniory a dva domy s pečovatelskou službou, Hospic sv. Lukáše. Dopravní spojení v rámci města Ostravy zabezpečuje autobusová a tramvajová doprava. Na území obvodu se nachází železniční komunikační uzel Vítkovice a také hustá síť silničních komunikací zabezpečuje kontakt městského obvodu. Na území obvodu je 20 základních škol a 29 mateřských škol, dále 16 středních škol a učilišť a jedna fakulta Vysoké školy báňské, technické univerzity. V obvodu jsou dvě základní umělecké školy. Umístění nemovitosti v obci Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je situován v zastavěné části města, sídlištní zástavbě bytových domů, jako řadový krajní na pozemku parc.č. st. 2001 zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a objekty občanské vybavenosti, v blízkosti se nachází základní škola, soukromá střední škola, mateřská škola, hřiště, nemocnice. K rekreaci je možno využít nedaleký Bělský les, stadion a Aquapark. Bytový dům je přístupný přístupovým chodníkem ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí. V okolí domu se nacházejí okrasné porosty. - 2 -
Popis nemovitosti Bytový dům je zděný, celkově podsklepený, se třemi nadzemními podlažími, půdou, valbovou střechou, celkem 6-ti bytovými jednotkami, bez výtahu. Dům je přístupný z předního traktu hlavními vchodovými dveřmi, v boční štítové stěně se nachází vstup do sklepních prostor. Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce pozinkované, krov dřevěný, krytina plech, stropy s rovným podhledem, fasáda vápenná hladká, vnitřní omítky vápenné, schodiště, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní, podlahy, vytápění samostatné pro byt, elektroinstalace. Popis nemovitosti Oceňovaný byt je situován v 1.nadzemním podlaží domu, je velikosti 2+1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím (bez sklepu) 52m 2. Byt sestává z předsíně, kuchyně, sociálního zařízení, dvou pokojů s francouzským oknem. Vybavení oceňovaného bytu nelze z důvodu jeho nepřístupnosti objektivně posoudit. Stáří a technický stav nemovitosti Doklad o stáří domu nebyl doložen. Dle konstrukčního uspořádání lze předpokládat jeho stáří je ke dni ocenění cca 60 roků. Celkový technický stav domu odpovídá jeho konstrukčnímu uspořádání, stáří a běžné údržbě. Byla provedena částečná revitalizace domu vyměněna krytina včetně oplechování, osazena nové vchodové dveře, plastová okna. Technický stav oceňovaného bytu nelze z důvodu jeho nepřístupnosti objektivně posoudit. Výměra pozemku Parc.č. st. 2001 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 155 m 2 Zjištění ceny dle oceňovacích předpisů Použité předpisy Zákon Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb., účinné od 1.1.2013. Výpočet ceny administrativní dle oceňovací vyhlášky 1 Byt č. 1674/2 včetně spoluvl. podílu ve výši 4935/29424 na společných částech domu Ocenění bytu v budovách typu J, K dle 26a a příloh č. 19, 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Obec Ostrava Položka příl. č. 19: Ostrava 6 Malý lexikon obcí ČR 2011 Počet obyvatel obce 303 609 Kraj Moravskoslezský Základní cena příloha č. 19, tab. 1 ZC Kč/m 2 21 346,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 25 odst. 2 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1 1,000 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s Nabídka odpovídá poptávce III. 0 0,00 nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0 0,00 Vliv právních vztahů na 3 prodejnost (např. prodej Bez vlivu II. 0,00 0,000 podílu, pronájem) 0,00 Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha východ a Praha západ) vyjmenovaná v tab.č.1 v příloze č.19 nebo 20a.) 1,030 1 Poloha nemovitosti v obci V souvisle zastavěném území III. 0 0,00 2 Význam lokality Bez vlivu II. 0 0,00 3 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti Převažující objekty pro bydlení III. 0 0,00-3 -
4 Dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost centra měst, dobré dopravní spojení Omezené (bez možnosti privátního parkování) IV. 0,03 0,03 II. 0 0,00 6 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu III. 0 0,00 8 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 0,030 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 19, tabulka č. 2 0,464 1 Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV. 0,1 0,10 2 Společné části domu Žádné z dále uvedených I. -0,01-0,01 3 Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu II. 0 0,00 4 Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované II. 0 0,00 5 6 7 Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu (koupelna nebo sprchový kout a splachovací WC) Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Ostatní světové strany - s výhledem Příslušenství úplné - standardní provedení Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. 0,03 0,03 III. 0 0,00 III. 0 0,00 8 Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové III. 0 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené Významně snižující cenu - není možnost posouzení vybavení bytu I. -0,1-0,10 0,020 10 Stavebně- technický stav Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV. 0,65 0,65 0,455 rozsáhlejších stavebních úprav) s Koeficient stáří ev. Stavba stáří nad 50 do 80 let rekonstrukce -s- včetně D 0,7 0,7 Koeficient cenového porovnání I podle 25 odst. 2 I = I T I P I V 0,478 Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m 2 10 203,39 Výměra bytu PP po krácení (m 2 ) Výměra celkem m 2 52,00 Cena bytu vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu 530 576,18 Kč 2 Pozemek stavební Cenová mapa obce platná od: 1.1.2013 Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo (m 2 ) ( Kč/m 2 ) (Kč) zastavěná plocha bytový dům v sídlištní st. 2001 155 640,00 99 200,00 a nádvoří zástavbě Celkem pozemek spoluvlastnický podíl ve výši 4935/29424 16 637,85 Rekapitulace ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. Byt č. 1674/2 vč. příslušenství Pozemek stavební parc.č. st. 2001 spoluvlastnický podíl 4935/29424 Celkem nemovitosti Celkem nemovitosti po zaokrouhlení Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem 530 576,18 Kč 16 637,85 Kč 547 214,03 Kč 547 210,00 Kč 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 11.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 4 Umístění bytu 2 podlaží Katastrální území Zábřeh nad Odrou Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 54 m 2 Vlastnictví osobní - 4 -
Cena za nemovitost 620 000 Kč 11 480 Kč/m 2 Redukovaná cena 496 000 Kč 9 190 Kč/m 2 Byt 2+1, ul. Utvenkova, Ostrava - Zábřeh Byt s francouzským oknem, kompletně rekonstruovaný, ihned k nastěhování. Nová elektřina, velká zděná koupelna s keramickými obklady a dlažbou. V předsíni dlažba, v kuchyni a pokojích plovoucí podlahy. Vytápění krbovými kamny, nebo plynem. Nové omítky, dveře i zárubně. Nová kuchyň. Dům je po celkové revitalizaci, zateplení, vstupní vchodové dveře, plastová okna. Klidné bydlení s výbornou dostupností všech služeb a MHD. K bytu náleží větší sklep. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 29.12.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 4 Umístění bytu 4 podlaží Katastrální území Zábřeh nad Odrou Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 50m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 700 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Redukovaná cena 560 000 Kč 11 200 Kč/m 2 Byt 2+1, ul. Gurťjevova, Ostrava - Zábřeh Byt po rekonstrukci, v revitalizovaném domě, izolace základů, fasáda, plastová okna, vchod, vlastní, ústřední vytápění v domě. Byt se sestává ze dvou neprůchozích pokojů, společné koupelny a toalety a kuchyně s komorou na potraviny. V hlavním pokoji francouzské okno a menší lodžie se sušákem na prádlo. V bytě nové rozvody vody a odpadu v plastu, elektřiny v mědi, nová kuchyňská linka, vana, WC, renovované parkety, dlažba, PVC. Součástí bytu jsou dva sklepní prostory, možnost využití kolárny, připojení k internetu, parkování u domu. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 5.12.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 3 Umístění bytu 2 podlaží Katastrální území Zábřeh nad Odrou Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 55m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 599 000 Kč 10 890 Kč/m 2 Redukovaná cena 479 200 Kč 8 710 Kč/m 2 Byt 2+1, ul. Glazkovova, Ostrava - Zábřeh Byt je po stavebních úpravách - nová elektřina v mědi, etážové topení, zateplena předsíň, z velké části je byt odhlučněn, venkovní rolety a prostorné velké vestavěné skříně dělané na míru. V domě jsou vytápěné sklepy. K bytu patří také 2 velké sklepní prostory. V bytě je vlastní komín. Dům je po celkové revitalizaci vč. plastových oken. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace 20.12.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 3 Umístění bytu 1 podlaží Katastrální území Zábřeh nad Odrou Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 56m 2 Vlastnictví osobní Cena za nemovitost 640 000 Kč 11 430 Kč/m 2 Redukovaná cena 512 000 Kč 9 140 Kč/m 2 Byt 2+1, ul. Glazkovova, Ostrava - Zábřeh Byt je v původním zachovalém stavu, nachází se v klidné části plné zeleně. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený, nová fasáda, stoupačky, plastová okna. V bytě jsou zánovní parkety a PVC. K bytu náleží sklep. Parkování u domu. - 5 -
Vyhodnocení ceny porovnávacím způsobem Poptávka po nemovitostech uvedeného typu Byt velikosti 2+1 v bytovém domě, s pozemkem, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. Oceňovaný byt je plně srovnatelný s uvedenými obdobnými nemovitostmi v Moravskoslezském kraji, okres Ostrava-město, Statutární město Ostrava, část Ostrava jih. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, velikost, vybavení a stavebně technický charakter. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná. Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč 479 200,00 560 000,00 Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m 2 8 710,00 11 200,00 Kč/m 2 Celková užitná plocha bytu č. 1674/2 52,00 m 2 Stanovená cena za m 2 užitné plochy bytu č.p. 1674/2 9 500,00 Kč Celková cena bytu s příslušenstvím 494 000,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí celkem Slovy: pět set tisíc korun českých 500 000 Kč V Opavě dne 6.1.2013 Vypracováno ke dni 6.1.2013 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 3 Vypracovala Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36, PSČ 746 01 Opava honkova.radka@seznam.cz mob: 739 304 386 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/1999 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1503 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 02/2013. Podpis znalce - 6 -