ZNALECKÝ POSUDEK č. 3933-56/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.61/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1268m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby čp.9 obč.vyb stojící na pozemku, vše v obci a k.ú.cerekvice nad Bystřicí, část obce Cerekvice nad Bystřicí Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. podle stavu ke dni 5.6.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 8.6.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemku p.č.st.61/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1268m 2 včetně součástí pozemku tj.stavby čp.9 obč.vyb stojící na pozemku, vše v obci a k.ú.cerekvice nad Bystřicí, část obce Cerekvice nad Bystřicí. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.st.61/1 + stavba obč.vyb čp.9 Adresa předmětu ocenění: Cerekvice nad Bystřicí 9 507 77 Cerekvice nad Bystřicí Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Cerekvice nad Bystřicí Katastrální území: Cerekvice nad Bystřicí Počet obyvatel: 817 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.6.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 464/2014-A z 28.5.2014 - LV č.261 pro k.ú.cerekvice nad Bystřicí z 2.6.2014 - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jan Čubr, Máslojedy 21, 503 03, vlastnictví: SJM Petra Čubrová, Nerudova 491/12, 500 02 Hradec Králové, vlastnictví: SJM Jan Čubr, Máslojedy 21, 503 03, vlastnictví: SJM Petra Čubrová, Nerudova 491/12, 500 02 Hradec Králové, vlastnictví: SJM K ocenění stavby čp.9 obč.vybavenosti nebyl předložen projekt stavby objektu.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek p.č.st.61/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1268m 2 včetně součástí pozemku tj. včetně stavby čp.9 obč.vyb stojící na pozemku. Ve skutečnosti se jedná o objekt nyní volný, nevyužívaný, opuštěný, přístupný z místní návse, nedaleko místního kostela a zámku. Objekt byl naposledy využíván jako hostinec s ubytovacími pokoji a sálem pro konání společenských událostí. Jedná se o stavbu členitou, která je v přední pravé části patrová, v levé přední části přízemní, obě tyto části jsou opatřeny sedlovou střechou. Na pravou přední část do dvora navazuje provozně i převážně komunikačně propojená přízemní přístavba, též se sedlovou střechou, na levou část navazuje přístavba přízemní se střechou plochou. Převážně přední část objektu je podsklepená - cihelné zdivo, klenby, převážně bez omítek, betonové podlahy. Všechny sklonité části budovy jsou opatřeny plechovou hliníkovou krytinou. Jedná se o objekt zděný, převážně o tl. zdiva 60cm, stropy jsou klenuté, některé dřevěné s rákosovou omítkou. Klempířské prvky jsou vesměs z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je též vápenná hladká opatřená nátěrem. Vnitřní obklady jsou na WC. Schodiště vnitřní je kamenné do sklepa, do patra je též kamenné opatřené nátěrem. Dveře vnitřní jsou dřevěné lakované, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná zdvojená i špaletová.podlahy v přízemní jsou parketové i prkenné, keramické dlažby, teracová dlažba, v patře jsou prkenné, keramické dlažby. Vytápění v budově je ústřední, plynový kotel, radiátory jsou však vesměs odstraněny (chybí).světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody studené i teplé, zdroj teplé vody elektrický boiler. Kuchyně je bez jakéhokoliv vybavení. V sociálních zařízeních jsou WC s nádržkou i kombi, umyvadla. Odkanalizování je provedeno. Dispozičně objekt obsahuje v přízemí v pravé části (uprostřed objektu) vstup s výčepem 29,60m 2,za ní chodbu ke sklepu i k pravé zadní části 6,42m 2,, napravo pak je hospoda 34,35m 2, kuchyně 28,10m 2, sklad 16,78m 2, kotelna 6,40m 2, tj, celkem 121,65m 2. - 2 -
V zadní přístavbě je pak chodba 7,55m 2, a z ní přístupné nejdříve úklidová komora 4,62m 2, WC Ž 10,94m 2, WC M 11,50m 2, dále pak samostatně přístupná je bourárna 16,04m 2, sklad masa 11,48m 2 a garáž (sklad) 38,70m 2, tj. celkem 100,83m 2. V levé přední části je sál 100,12m 2, jeviště 48,96m 2, a sklad 16,76m 2,chodba (předsíň ze zahrady) 3,51m 2, tj. celkem 169,35m 2. V přízemí je tedy celkem 391,83m 2 PP. V patře se nachází byt vpravo od schodiště (směrem k půdě) obsahující chodbu 6,99m 2,, pokoj 20,86m 2, koupelnu s WC 3,04m 2, kuchyni 19,89m 2 - tj. byt o PP 50,78m 2. V levé části od schodiště se nachází ubytovací pokoje se společným sociálním zařízením, tj. je zde chodba 12,22m 2, pokoj 10,22m 2, pokoj 16,87m 2, pokoj 19,24m 2, pokoj 18,19m 2, a k nim koupelna 8,66m 2 a WC 1,15m 2,tj. celkem je zde 86,55m 2 PP. V patře je tedy celkem 137,33m 2. V podzemí jsou umístěny sklad piva 55,84m 2, sklep 6,02m 2, sklep 26,75m 2, chodba 10,86m 2, tj. celkem 99,47m 2. Součet podlahových ploch všech podlaží tedy činí 628,63m 2. Světlý výška v přízemí je různá - přes 3,0m, největší je v sále 3,93m, v patře je pak světlá výška 2,50m, ve sklepě je 3,0m. Výška hřebene na okolním terénem u levé přední části činí 10,30m, výška ploché střechy přístavby k této levé části je 4,60m, výška hřebene přední části pravé tj. patrové činí 11,0m. Výška hřebene přístavby zadní k pravé části činí 7,50m. Zastavěná plocha přízemí činí 22,50*13,9+20,40*9,50+9,18*10,45-1,7*3,8= 595,93m 2. Příslušenství objektu obč.vybavenosti čp.9 tvoří skladový objekt umístěný nalevo za dřevěnými vraty, jež umožňují vjezd do zahrady či dvora objektu. Jedná se o přízemní objekt, se střechou sedlovou, jež obsahuje několik menších skladů, jež byly k datu pohlídky plně zaplněny, takže nebylo možno provést jejich změření. Zastavěná plocha tohoto objektu činí však 103,50m 2. Podlahová plocha odhadem je pak cca 67m 2. Stáří objektu čp.9 není znalci známo, nebylo mi sděleno, dle použitých konstrukcí lze však jednoznačně prohlásit, že se jedná o stavbu, jejíž stáří přesahuje jistě 200 roků. Rekonstrukce objektu byla zcela jistě provedena v cca 70-tých letech, následně pak byly provedeny i drobnější úpravy současnými vlastníky. Ovšem k datu ocenění je objekt opuštěn, zcela odstraněny jsou otopná tělesa ústředního vytápění tj.radiátory, všechny vodovodní baterie,funkčnost dalšího vnitřního vybavení není známa - objekt je od sítí nyní odpojen. Opotřebení celkové odhaduji na 60-70%, - tj. další užívání objektu předpokládám po komplexní rekonstrukci a modernizaci všech prvků krátkodobé životnosti stavby. Pozemek p.č.st.61/1 zastavěná plocha a nádvoří je tedy zastavěn objektem čp.9,dále vedlejší již zmiňovanou stavbou skladů, v zadní části pozemku se ještě nachází dřevěná jednostranně obitá stavba - kolna- objekt bez základů, a bez jakéhokoliv vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Vesnice Cerekvice nad Bystřicí se nachází na území okresu Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořice. Obec Cerekvice nad Bystřicí se rozkládá asi třicetdva kilometrů jihovýchodně od Jičína a devět kilometrů jihovýchodně od města Hořice. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 810 obyvatel. Cerekvice nad Bystřicí se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Cerekvice nad Bystřicí, Čenice a Třebovětice. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Cerekvice nad Bystřicí má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Cerekvice nad Bystřicí leží v průměrné výšce 279 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1357. Celková katastrální plocha obce je 829 ha, z toho orná půda zabírá šedesátdva procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. V katastru obce jsou ovocné sady. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Porovnání s nabídkou pozemků na prodej, analýza trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se na prodej v okolí Cerekvice nad Bystřicí nabízí např. (uvedeny příklady nabídek objektů z vesnického prostředí): 1)za 2,7 mil.kč se nabízí - Prodej zavedeného, plně zařízeného pohostinství v obci Vojice, okres Jičín. Objekt je po rekonstrukci (nová střecha, izolace, dřevěná eurookna, podlahy, rozvody, kuchyně, koupelna, sociální zařízení apod.) a nachází se na klidném místě s krásným výhledem na okolní krajinu. Zastavěná plocha činí 235m2. Objekt se skládá s prostoru pro hospodu, obytnou část a skladovací prostory. Dispozice přízemí: vstupní hala, pokoj se sprchovým koutem a umyvadlem, sociální zařízení (pánské a dámské toalety), prostorný sklep s chladícím systémem; 1.patro: hospoda s výčepem, sál, biliárový a karambolový stůl, plně zařízenou kuchyní, sociální zařízení pro personál; 2.patro: byt 1+1, prostorná půda s další možností přestavby. V ceně je kompletní zařízení a vybavení uvnitř, možnost okamžitého otevření podniku. Obec cca s tisíci obyvateli naznačuje velmi dobrý podnikatelský záměr. Součástí objektu je i terasa s krásným výhledem do okolní krajiny, parkovací místa pro cca 20 aut.pozemek 1000m2, užitná plocha 235m2. Tj. nabídka na prodej též restaurace s ubytováním, ovšem ve výrazně lepším stavu, a hlavně s vybavením (v ceně).jiná lokalita. 2) za 550 tis.kč se nabízí zajímavý komerční objekt - hostinec s bytovou jednotkou 2+1 v lokalitě obce Lubno, situované blízko Hrádku u Nechanic a Nového Bydžova. Přízemní, částečně podsklepený, cihlový dům je tvořen cca. 60m2 bytem, sálem o velikosti 110 m2 a výčepem se salonkem. Možnost všestranného využítí - hostinec, penzion,discoclub, turistická ubytovna, sklad, dílna, bydlení. Jedná se o klidnou, přesto lukrativní lokalitu.vhodné pro konání diskoték a pravidelných obchodních a kulturních akcí(burzy, farmářské trhy apod), případně temperované skladování. Pozemek 532m2, užitná plocha 400m2. Tj. objekt funkčně obdobný, v jiné lokalitě, v udržovaném, lepším stavu. 3)za 2,99 mil.kč se nabízí - samostatně stojící dvougenerační RD 7+2 s po hostinstvím v klidné části obce Zdechovice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 498 m2, obytná je cca 200 m2. V přízemí se nachází prostory bývalé restaurace, kde je kuchyň, prostorný sál, skladovací prosty a sociální zázemí. V zadní části domu je bj 4+1 a 3+1 s koupelnou a toaletou. V podkroví je prostorná půda. O vytápění se starají kamna a krb na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží kůlna, prostorná hospodářská budova, udržovaná zahrada s pergolou a ovocnými stromy a další pozemky o celkové rozloze 6322 m2. Tj. objekt, u kterého sice převažuje funkce bydlení, ale též s pohostinstvím. Velký pozemek. - 4 -
4) za 4,99 mil.kč se nabízí - Prodej komerčního objektu s bytem 3+1 a dvougaráží v obci Kocbeře u Dvora Králové u hlavní silnice R 35, směr Trutnov. Objekt provozován jako restaurace. Dispozice: vchod do restaurace, výčep, jídelna, wc, kuchyň, sklady a wc pro personál. V patře je bývalý sál, na který je vypracován projekt na ubytování. V přístavbě je v přízemí dvougaráž a v patře byt 3+1, podkroví je připraveno pro vestavbu. Pozemek 1557m2, užitná plocha 310m2. Tj. prodej motorestu v jiné lokalitě, objekt v provozu, plně funkční, ve výrazně lepším stavu. Oceňovaná nemovitost čp.9 je objekt k datu ocenění volný, nevyužívaný. Jedná se o objekt zevně ve zhoršeném stavu, jež s největší pravděpodobností byl jakožto hospoda ekonomicky velmi obtížně provozovatelný, a proto jeho provoz byl ukončen. Přímo v obci k datu ocenění žádná hospoda provozována není. Objekt čp.9 však bez rozsáhlé a nákladné modernizace a hlavně i dovybavení (nyní žádné v objektu není) nelze provozovat. Náklady na zprovozuschopnění objektu tak předpokládám v částce minimálně ve výši 3-5 mil.kč (topení, opravy omítek, podlah, soc.zařízení, okna, dveře, není znám stav elektrorozvodů, odpadů, nutno provést vybavení stoly, židlemi, vybavit kuchyni,výčep atd.) Jeho obchodovatelnost v rámci nedobrovolné dražby lze předpokládat maximálně v úrovni cca 0,7-1,2 mil.kč. Jako obvyklou cenu stanovuji (s ohledem na nutnost provést rekonstrukci i vybavit objekt movitým majetkem) v té spodní hranici předpokládané obchodovatelnosti. Obvyklá cena pozemku p.č.st.61/1 včetně stavby obč.vyb čp.9 činí 700 000,-Kč Slovy: sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 8.6.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3933-56/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 933-56/14. - 5 -
E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.261 Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -