ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně nemovitostí, tj. budovy bydlení čp.23 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.100 a p.č.128, vše v obci a k.ú.choltice, část obce Choltice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čímická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. budovy bydlení čp.23 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.100 a p.č.128, vše v obci a k.ú.choltice, část obce Choltice. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova bydlení čp.23 Adresa předmětu ocenění: Pardubická Choltice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Choltice Katastrální území: Choltice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) * 0, = 35,2595 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,26 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne ale jen prohlídky objektu čp.23 z ulice Pardubická vlastník nemovitosti se k místnímu šetření nedostavil, a prohlídku objektu čp.23 tak znalci neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.768 pro k.ú.choltice z cuzk.cz - místní šetření dne archív stavebního úřadu v Cholticích 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Boumil Malý, Skutíčko 33, Skuteč, vlastnictví: výhradní Boumil Malý, Skutíčko 33, Skuteč, vlastnictví: výhradní K ocenění budovy bydlení čp.23 nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém - a to jen na základě prohlídky z přilehlé komunikace tj. ulice Pardubické, neboť vlastník nemovitosti p.malý se místního šetření nezúčastnil a prohlídku nemovitosti neumožnil. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost, tj. dle evidence v KN budova bydlení čp.23 postavená na pozemku p.č.st.100 je ve skutečnosti k datu ocenění volný, nevyužívaný objekt (cca 2 roky dle výpovědi kolemjdoucích při místním šetření), který byl naposledy využíván jako hospoda tzv. Restaurace na Kopečku. Vzhledem k tomu, že prohlídka nemovitosti nebyla znalci umožněna, a volný přístup k objektu je pouze z přilehlé Pardubické ulice, je popis nemovitosti a ocenění provedeno jen základě pohledu na tuto nemovitost z této komunikace, evidence v KN a s použitím katastrální mapy.. V archívu stavebního úřadu v Cholticích není dokumentace o čp.23 založena. Objekt čp.23 je přízemní stavba se sedlovou střechou nad hlavní částí budovy, tj. nad částí stavby přilehlou k Pardubické ulici.sedlová střecha je i nad částí objektu do dvora - objekt jako celek tvoří půdorysný tvar téměř písmene L. Jedná se o stavbu s největší pravděpodobností nepodsklepenou,vystavěnou s masivního zdiva o tl.cca cm, převážně kamenného. Stavba je založena na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Fasádní omítka je vápenocementová opatřená dodatečným nástřikem (nátěrem). Okna jsou dřevěná, zdvojená.střešní krytina je z falcovaného plechu, s oprýskaným nátěrem,zkorodovaná. Půdní prostor není stavebně upraven. Bleskosvod není nainstalován. Vstup do objektu je jednak vlevo vchodovými dřevěnými prosklenými dveřmi, jež umožňují přístup do hospody, jednak dřevěnými dvoukřídlými vraty - do průjezdu, jež umožňuje přístup do dvora. Dispozičně se v objektu nachází v přední části hospoda tj. výčep se sálem (dle inzerce na s.realitách o kapacitě 40 míst), a průjezd do dvora. V té zadní části, jež nebylo možno vůbec prohlédnout, lze předpokládat, že se nachází sociální zařízení k hospodě, kuchyně a místnosti zmiňované v nabídce RK na s.realitách. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na tuhá paliva, v objektu je světelná i motorová elektroinstalace, rozvod vody teplé i studené (zdrojem teplé vody je zřejmě elektrický boiler). Odvětrání hospody je provedeno 2 ks ventilátorů přes obvodovou stěnu

3 Zastavěná plocha přední části je cca (15,30+15,95)/2*10,90 = 170,30m 2, zadní část má zastavěnou plochu cca 19,50*(6,50+7,15)/2= 133,10m 2, tj. objekt celkem má zastavěnou plochu cca 303,40m2 (odměřeno z katastrální mapy na cuzk.cz - nedigitalizované území). Z této zastavěné plochy lze odvodit odhadem podlahovou plochu v objektu celkem ve výši cca 195m2 (cca 65% ze zastavěné plochy masivní zdivo). Podlahu v hospodě tvoří keramická dlažba, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu, kanalizace. Zemní plyn je na hranici pozemku. Městys Choltice patří územě do okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Choltice se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů jihozápadně od centra Pardubic a osm kilometrů jihovýchodně od města Přelouč. Trvalý pobyt na území této obce, jež se honosí titulem městys, má nahlášeno asi 1000 obyvatel. Choltice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Choltice, Ledec a Podhorky. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Choltice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Městys Choltice leží v průměrné výšce 242 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 988 ha, z toho orná půda zabírá šedesát procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. Objekt čp.23 se nachází v centru městyse Choltice - u křížení ulic Pardubická a Lipoltická s náměstím Sv.Trojice. V obci k datu ocenění je v provozu restaurace pouze přímo v areálu místního zámku. Objekt čp.23 je vizuálně objektem morálně i fyzicky opotřebovaný, jeho vybavenost neodpovídá současným nárokům návštěvníků hospod na kulturu prostředí v těchto zařízeních. Jedná se o objekt vyžadující komplexní rekonstrukci. Prohlídka vnitřních prostor nebyla znalci umožněna, pohledem z uličních oken bylo pouze zjištěno, že v přední části objektu je umístěn jen výčep (hospoda) tj. jedna místnost + průjezd do dvora. Z fotodokumentace umístěné na s.realitách je zřejmé, že sociální zařízení v objektu bylo zřízeno (případně rekonstruováno) v letech (usuzováno dle použitých obkladů). V sociálním zařízení jsou pisoáry, WC combi, umyvadla. Stav vnitřních prostor s největší pravděpodobností je též zhoršený ( zvenku je zcela zjevná zkorodovaná plechová krytina a odvlhlý, oprýskaný nátěr soklu fasády). Celková výměra pozemků činí = 1037m2 ( pozemek p.č.st.100 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 601m2 a pozemek p.č.128 zahrada o výměře 736m2). B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, určení obvyklé ceny K datu ocenění se v okruhu do 5km od Choltic nabízí k prodeji tyto restaurace: 1) Za 2,75 mil.kč se nabízí kompletně zařízená pivnice včetně vybavení s venkovní terasou a grilem v lokalitě Pardubice - Svítkov. V současné době v provozu se stálou klientelou, možnost pokračování bez přerušení. Celková plocha činí 398 m2. Kapacita uvnitř je 35 míst, terasa 70 míst. Částečná vnitřní rekonstrukce - toalety, dřevěné obklady. Budova je částečně zateplena. Možnost úpravy na rodinný dům. Pozemek 398m2, zast.plocha 117m2, podl.plocha 111m

4 2) za 4,79 mil.kč se nabízí na prodej zavedená restaurace ve Svinčanech. Celková plocha pozemku 900 m2. Restaurace je kompletně zařízená, po rekonstrukci, venkovní terasa. V patře se nachází podkrovní byt o CP 140 m2, dispozice bytu 5+kk. Podlahová plocha 280m2. Lokální plynové topení. Dále se nabízí v bývalém okrese Pardubice např.: 1) Za 1,4 mil.kč zavedené kompletně zařízené pivnice včetně vybavení v lokalitě Pardubice - Ohrazenice. V současné době v provozu se stálou klientelou, možnost pokračování bez přerušení. Celková plocha činí 81 m2. Kapacita restaurace je 30 míst. Částečná vnitřní rekonstrukce - toalety, keramická dlažba na chodbě. Možnost pronájmu zahrádky za objektem. 2) Za 1,29 mil.kč se nabízí restaurace v obci Moravany. V přízemí budovy se nachází pohostinství včetně kuchyně, sociálního zařízení a technických prostorů. K dispozici jsou velké půdní prostory vhodné k vestavbě. Dům lze upravit na bydlení. K domu náleží dvůr se zastřešenou pergolou a dřevníkem - 4 -

5 Oceňovaná nemovitost čp.23 je objekt k datu ocenění volný, nevyužívaný. Na volném trhu je nyní nabízen na s.reality.cz za 1,39 mil.kč. Jedná se o objekt zevně ve zhoršeném stavu, jež s největší pravděpodobností byl jakožto hospoda ekonomicky velmi obtížně provozovatelný, a proto jeho provoz byl ukončen. I přes skutečnost, že ve městysi Choltice je k datu ocenění otevřena restaurace nyní pouze v areálu místního zámku, tj. přímo v obci nikoliv, je i za této situace zřejmě obtížně provozovatelný. Jeho přestavba k užívání pro bydlení (tak je evidován v katastru nemovitostí) je možná, ale nákladná. Objekt i tak vyžaduje rekonstrukci (výměnu střešní krytiny, oken, opravu fasády, izolaci zdiva to jen ten nejnutnější rozsah vyplývající ze zevní prohlídky objektu). Jeho obchodovatelnost v rámci nedobrovolné dražby lze předpokládat v úrovni cca 0,6-0,8 mil.kč. Jako obvyklou cenu stanovuji (s ohledem na neznámý stav vnitřního vybavení objektu) v té spodní hranici předpokládané obchodovatelnosti. Obvyklá cena čp.23 s pozemky p.č.st.100 a p.č.128 činí ,-Kč Slovy: šestsettisíc Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /