ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo 3365-69/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům s příslušenstvím. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Králův Dvůr, k.ú. Králův Dvůr Adresa nemovitosti: Jungmannova 186, 267 01 Králův Dvůr Vlastníci stavby: 770117/0620, Pan Daniel Němec, Jungmannova 186, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 790503/0606, Pan Ivan Němec, Jungmannova 186, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 431206/097, Pan Ivan Němec, náměstí Míru 139, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastníci pozemku: 770117/0620, Pan Daniel Němec, Jungmannova 186, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 790503/0606, Pan Ivan Němec, Jungmannova 186, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 8 431206/097, Pan Ivan Němec, náměstí Míru 139, 267 01 Králův Dvůr, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416, 272 01 Kladno Miroslav Málek Marie Majerové 456/11, 273 03 Stochov IČ: 169 73 089 telefon: 602 38 88 84 e-mail: malek@orfinet.cz DIČ: fax: Pro potřebu exekuce č.j. EX 262/03-47 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 415 000,-Kč Datum místního šetření: 25.6.2013 Stav ke dni : 25.6.2013 Počet stran: 35 stran Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 1 Ve Stochově, dne 22.7.2013 Miroslav Málek
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ¼ ideálního spoluvlastnického podílu z rodinného domu č. p. 186, který se nachází v Jungmannově ulici v Králově Dvoře, včetně spoluvlastnického podílu 1/4 z pozemků č. st. 301, 91/32 a příslušenství. Včetně ocenění věcných břemen vyznačených na listu vlastnictví č. 733. Nemovitost se nachází v katastrálním území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, okres Beroun. Přehled podkladů - usnesení č. j. EX 262/03-47 na ocenění 1/4 stavby rodinného domu č.p. 186, včetně 1/4 pozemku č. st. 301 a 91/32 v Králově Dvoře a to včetně ¼ příslušenství - výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Králův Dvůr, od Katastrálního úřadu v Berouně ze dne 22.1. 2013, č.l. V. 733 - snímek z pozemkové mapy na oceňovanou nemovitost - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém a sdělené vlastníkem nemovitosti panem Ivanem Němcem mladším dne 25.6.2013 - jiné doklady nebyly k ocenění doloženy SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o zjištění obvyklé ceny ¼ ideálního spoluvlastnického podílu z rodinného domu č. p. 186, který se nachází v Jungmannově ulici v Králově Dvoře, včetně spoluvlastnického podílu 1/4 z pozemků č. st. 301, 91/32 a příslušenství. Včetně ocenění věcných břemen vyznačených na listu vlastnictví č. 733. Nemovitost se nachází v katastrálním území Králův Dvůr, obec Králův Dvůr, okres Beroun. K rodinnému domu náleží samostatná zděná garáž, hospodářské stavení, přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka plynu, drobné venkovní úpravy, pozemky, studna a trvalé porosty. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. K pozemku je přístup po místní zpevněné komunikaci. Na nemovitosti vázne nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo soudcovské, viz výpis z katastru nemovitostí. Nemovitost se nachází v klidné okrajové části města v místě starší výstavby rodinných domů. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu a telefonní síť a k pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Pozemek je rovinný a mírně svažitý. - 2 -
K nemovitosti je přístup po zpevněné komunikaci č. 91/76 a 91/77 v majetku Města Králův Dvůr a po zpevněné komunikaci č. 521/1 v majetku Středočeského kraje. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o ocenění 1/4 ideálního spoluvlastnického podílu z nemovitosti, je tento podíl na volném trhu prakticky neprodejný, pokud podíl nekoupí spoluvlastník. Vzhledem k této skutečnosti je obvyklá cena tohoto podílu snížena o 20%. Snížením ceny je pak nemovitost na volném trhu zajímavá i pro kupce, kteří by do podobného obchodu prakticky nešli. Silné stránky Nachází se ve vyhledávaném místě nedaleko dálnice Plzeň-Praha. Slabé stránky Nemovitost je téměř vybydlená a je zde nutná rekonstrukce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitosti vázne nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, viz. výpis z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 1.2 Garáž 1.3 Hospodářské stavení 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění - 3 -
3.1 Rodinný dům s příslušenstvím 4. Ocenění věcných břemen 4.1 Věcné břemeno vedení kanalizace OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Popis Určení charakteru stavby: dle 3 písmene c) vyhlášky č.137/1998 sb., ve znění pozdějších předpisů je rodinný dům stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví. Skutečný stav: Stavba je určena k rodinnému bydlení a slouží celá k rodinnému bydlení. Více než jedna polovina podlahové plochy všech místností v domě je určena pro bydlení. Nachází se v ní jeden byt. Má částečný suterén, přízemí a částečné podkroví. Jedná se o stavbu zděného samostatně stojícího rodinného domu. Rodinný dům má částečné podsklepení, přízemí a částečné podkroví. Byl postaven v roce 1927. V roce 1980 byla v rodinném domě provedena rekonstrukce koupelny a zřízeno plynové ústřední vytápění, v pozdějších letech byly vyměněny podlahové krytiny za PVC. Podrobný popis stavebních konstrukcí, ze kterých je dům postaven se nachází v části konstrukce a vybavení. V současné době je vnitřek rodinného domu ve špatném stavu. Prvky krátkodobé životnosti jsou buď téměř dožité a nebo morálně zastaralé. Vzhledem k této skutečnosti je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Základové a nosné zdivo je v dobrém stavebnětechnickém stavu a není viditelně narušené. Dispozice suterénu: sklepy, chodba Dispozice přízemí: zádveří, chodba se schodištěm do podkroví a do sklepa, koupelna, WC, kuchyně, 2 x obytná místnost Dispozice podkroví: 1 x obytná místnost, chodba, balkon, půda Zastavěná plocha rodinným domem: 107,96m 2 Podlahová plocha rodinného domu započitatelná plocha sklep 24,05m 2 12,02m 2 přízemí 79,67m 2 79,67m 2 podkroví 34,47m 2 32,97m 2 celkem 138,19m 2 124,66m 2-4 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 4,69*5,83+4,28*0,94+2,60*2,38 = 37,55 přízemí 9,14*10,60+1,52*4,00+5,00 = 107,96 podkroví 9,14*10,60 = 96,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Suterén 37,55 m 2 2,20 m Přízemí 107,96 m 2 2,90 m Podkroví 96,88 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén (4,69*5,83+4,28*0,94+2,60*2,38)*1,41 = 52,95 m 3 přízemí (9,14*10,60)*4,92+(1,52*4,00)*3,56+5,00*3,90 = 517,81 m 3 podkroví (9,14*10,60)*4,16*0,50+(4,00*2,35*2,10)*0,50+( = 223,91 m 3 4,00*2,35*1,81)*0,50+4,00*2,22*1,81*0,50*0,50 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén PP 52,95 m 3 přízemí NP 517,81 m 3 podkroví Z 223,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 794,67 m 3-5 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy s poškozenou izolací P 100 2. Zdivo: zděné tl. 50-45cm S 100 3. Stropy: polospalné S 100 4. Střecha: sedlová se čtvrtvalbou S 100 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky: břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady: chybí C 100 10. Vnitřní obklady: keramické obklady, koupelny S 100 11. Schody: terasové S 100 12. Dveře: náplňové S 100 13. Okna: dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností: PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností: keramická dlažba S 100 16. Vytápění: ústřední plynové S 100 17. Elektroinstalace: světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100 19. Rozvod vody: teplé a studené S 100 20. Zdroj teplé vody: plynová karma S 100 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace: kompletní do kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně: plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení: umyvadlo, sprchový kout S 100 25. Záchod: splachovací S 100 26. Ostatní: není C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100 1,00 1,00-6 -
16. Vytápění: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu: S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,67 Koeficient vybavení K 4 : 0,9167 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,12 86 175 49,14 2,0246 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 23,13 86 140 61,43 14,2088 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,62 86 140 61,43 5,2953 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,96 86 110 78,18 6,2231 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,71 86 90 95,56 3,5453 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,98 86 91 94,51 0,9262 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,33 86 91 94,51 5,9825 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,05 86 91 94,51 2,8826 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,51 86 87 98,85 2,4811 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,09 86 120 71,67 0,7812 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 86 91 94,51 3,2984 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,67 86 91 94,51 5,3587 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 30 34 88,24 2,1178 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,09 86 90 95,56 1,0416 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,67 33 45 73,33 4,1578 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,69 86 91 94,51 4,4325 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 86 90 95,56 0,6211 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 33 45 73,33 2,5592 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,07 33 35 94,29 1,9518 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 33 50 66,00 0,3630 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,38 33 50 66,00 2,2308 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,55 18 22 81,82 0,4500 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,47 33 40 82,50 3,6878 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 33 40 82,50 0,2723 Opotřebení: 76,8935-7 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0,900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9167 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 910,42 Plná cena: 794,67 m 3 * 4 910,42 Kč/m 3 = 3 902 163,46 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 76,8935 % Úprava ceny za opotřebení - 3 000 510,06 Kč = 901 653,40 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Rodinný dům - zjištěná cena = 225 413,35 Kč 1.2 Garáž Popis Jedná se o zděnou garáž postavenou v roce 1990. Garáž je zděná o tl. zdiva 30 cm, má pultovou střechu a plechová vrata. Podrobný popis stavebních konstrukcí se nachází v části konstrukce a vybavení. Výpočet opotřebení ke proveden lineární metodou, předpoklad zbývající životnosti garáže je 57 roků. Údržba stavby je dostatečná. Znalec se do objektu nedostal, byla provedena pouze venkovní obhlídka stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí (3,60*9,15)+3,80*((3,10+3,60)/2) = 45,67 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 45,67 m 2 2,65 m - 8 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí ((3,60*9,15)+3,80*((3,10+3,60)/2))*(2,65) = 121,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 121,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 121,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100 3. Stropy betonové S 100 4. Krov X 100 5. Krytina živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úpravy povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Dveře chybí C 100 9. Okna zdvojená okna S 100 10. Vrata kovová S 100 11. Podlahy cementový potěr S 100 12. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 97,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,9730-9 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9730 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 800,17 Plná cena: 121,03 m 3 * 2 800,17 Kč/m 3 = 338 904,58 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 80 = 28,750 % - 97 435,07 Kč = 241 469,51 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Garáž - zjištěná cena = 60 367,38 Kč 1.3 Hospodářské stavení Popis Jedná se o zděné hospodářské stavení z roku 1928. Podrobný popis stavebních konstrukcí se nachází v části konstrukce a vybavení. Předpoklad zbývající životnosti stavby je 20 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 5,58*3,10+3,45*2,45 = 25,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 25,75 m 2 2,65 m - 10 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí (5,58*3,10+3,45*2,45)*((2,65+4,65)/2) = 93,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 93,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 93,99 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy polospalné S 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina eternitové šablony S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře náplňové S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9420-11 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9420 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 464,51 Plná cena: 93,99 m 3 * 2 464,51 Kč/m 3 = 231 639,29 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 106 = 81,132 % - 187 933,59 Kč = 43 705,70 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Hospodářské stavení - zjištěná cena = 10 926,43 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Jedná se o zastavěnou plochu a přilehlou zahradu. Pozemky tvoří jeden funkční celek. Na pozemcích je možnost napojení na rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu a k pozemku je přístup po zpevněné komunikaci. Je zde počítáno s podílem 1/4 z celku. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: K základní ceně pozemků dle cenového předpisu je použita přirážka 10% za možnost napojení na plynovod a 50% za výhodně položené místo k bydlení. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7750-12 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 156,24 1,00 2,1460 1,7750 65,00 981,98 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 156,24 0,40 2,1460 1,7750 65,00 392,79 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha st. 301 325,00 981,98 319 143,50 28 odstavec 5 zahrada 91/32 598,00 392,79 234 888,42 Stavební pozemky - celkem 554 031,92 = 554 031,92 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 138 507,98 Kč - 13 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s příslušenstvím Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 124,66 m 2 Obestavěný prostor: 794,67 m 3 Zastavěná plocha: 107,96 m 2 Plocha pozemku: 923,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem. Ceny srovnávaných nemovitostí jsou upraveny koeficienty. Koeficienty vyjadřují porovnávací vztah mezi oceňovanou a srovnávanou nemovitostí. Oceňovaná nemovitost je v podstatně horším stavu, než srovnávané nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům I. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 2013, který má přízemí a patro. Rodinný dům II. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1929, který je po částečné rekonstrukci. U rodinného domu se nachází přistavěná garáž a hospodářské stavení. Rodinný dům III. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1960, který je po kompletní rekonstrukci. U rodinného domu se nachází hospodářské stavení, 2 x parkovací stání. Rodinný dům IV. Jedná se o rodinný dům postavený v roce 1936, který je po částečné rekonstrukci. U rodinného domu se nachází přistavěná garáž a hospodářské stavení. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům I Lokalita Králův Dvůr Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,70 Kv Koeficient vybavení a velikosti pozemku 0,80 K4 K3 horší prodejnost podílu 0,80 K5 K4 příslušenství 1,04 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobné; Časový koeficient - jedná se o novostavbu; Koeficient vybavení a velikosti pozemku - vybavení je lepší, ale má menší pozemek; K3 horší prodejnost Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/m 2 13 324-14 -
podílu - horší prodejnost podílu; K4 příslušenství - bez příslušenství, pouze parkovací stání; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 107,00 m 2 346 m 2 3 060 000 Kč 28 598 Kč/m 2 Název: Rodinný dům II Lokalita Králův Dvůr Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení a velikosti pozemku 0,90 K4 K3 horší prodejnost podílu 0,80 K5 K4 příslušenství 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobné; Časový koeficient - obdobné; Koeficient vybavení a velikosti pozemku - horší; K3 horší prodejnost podílu - horší prodejnost podílu; K4 příslušenství - příslušenství je obdobné; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 14 177 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 129,00 m 2 930 m 2 2 540 000 Kč 19 690 Kč/m 2 Název: Rodinný dům III Lokalita Králův Dvůr Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,90 Kč Časový koeficient 0,95 Kv Koeficient vybavení a velikosti pozemku 0,89 K4 K3 horší prodejnost podílu 0,80 K5 K4 příslušenství 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobné; Časový koeficient - obdobný; Koeficient vybavení a velikosti pozemku - horší; K3 horší prodejnost podílu - horší prodejnost podílu; K4 příslušenství - obdobné příslušenství; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m 2 14 857 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 143,00 m 2 1 025 m 2 3 490 000 Kč 24 406 Kč/m 2 Název: Rodinný dům IV Lokalita Králův Dvůr Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení a velikosti pozemku 1,01 K4 K3 horší prodejnost podílu 0,80-15 -
K5 K4 příslušenství 1,08 Zdůvodnění koeficientu K c : Koeficient místa - obdobné; Časový koeficient - obdobný; Koeficient vybavení a velikosti pozemku - srovnávný RD má lepší vybavení, ale menší pozemek; K3 horší prodejnost podílu - horší prodejnost podílu; K4 příslušenství - bez příslušenství; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 11 241 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 144 m 2 1 095 000 Kč 12 882 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 11 241 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 13 400 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 14 857 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 13 400 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 124,66 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 670 444 Kč Výsledná porovnávací hodnota 1/4 417 611 Kč 4. Ocenění věcných břemen 4.1 Věcné břemeno vedení kanalizace Popis Věcné břemeno vedení kanalizace je oceněno paušální částkou 10 000,-Kč. Jedná se o jeden kanalizační řád. Věcné břemeno se týká čp. 165, st.299, č. poz. 91/33 a poz. č. 91/67. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč = 10 000,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 2 500,- Kč - 16 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 225 413,00 Kč 1.2 Garáž 60 367,00 Kč 1.3 Hospodářské stavení 10 926,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 138 508,00 Kč Ocenění staveb nákladovou metodou celkem podíl 1/4 435 214,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 417 611,00 Kč Rodinný dům podíl 1/4 celkem 417 611,00 Kč 4. Ocenění věcných břemen 4.1 Věcné břemeno vedení kanalizace podíl 1/4-2 500,00 Kč Celkem 415 111,00Kč Celkem porovnávací hodnota zaokrouhlená - podíl 1/4 415 000,00Kč Porovnávací hodnota po odečtení VB Výnosová hodnota Věcná hodnota Z toho hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 415 000 Kč 0 Kč 435 214 Kč 138 508 Kč 2 500 Kč Obvyklá cena po odečtení VB 415 000 Kč Slovy: čtyřistapatnácttisíckč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena podílu 1/4 z nemovitosti byla stanovena na základě 3 realizovaných a 1 nabídkové ceny z místa ocenění. Ceny byly zjištěny v realitních kanceláří a z vlastní databáze v daném katastrálním území a v jeho těsné blízkosti. Ceny byly upraveny koeficienty za velikost nemovitosti, opotřebení, vybavení a umístění. Z obvyklé ceny podílu je odečteno věcné břemeno vedení kanalizačního řádu v částce 2500,-Kč. Ve Stochově 22.7.2013 Miroslav Málek Marie Majerové 456/11 273 03 Stochov telefon: 602 38 88 84 e-mail: malek@orfinet.cz - 17 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. 1051 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3365-69/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3365-69/2013. - 18 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o jmenování znalcem 1 Exekuční příkaz 1 Fotodokumentace nemovitosti 5-19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
Čelní a pravý pohled na RD Zadní pohled na RD - 31 -
Garáž Kuchyň - 32 -
Koupelna Jeden z pokojů v přízemí - 33 -
Pokoj v podkroví Chodba v podkroví - 34 -
Hospodářské stavení - 35 -