ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Šelešovice č.p.45 a zemědělského stavení bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1360 m 2, p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, p.č.3/1, zahrada, o velikosti 999 m 2 a p.č.3/2, zahrada, o velikosti 104 m 2, vše zapsáno na LV č.619 pro k.ú.šelešovice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Šelešovice č.p.45 a zemědělského stavení bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.5, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1360 m 2, p.č.st.6, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m 2, p.č.3/1, zahrada, o velikosti 999 m 2 a p.č.3/2, zahrada, o velikosti 104 m 2, vše zapsáno na LV č.619 pro k.ú.šelešovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Šelešovice Šelešovice Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Šelešovice Katastrální území: Šelešovice Počet obyvatel: 317 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a p.lenky Janoštíkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.619 pro k.ú.šelešovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0792, Pan Vojtěch Janoštík, Šelešovice 45, Šelešovice, vlastnictví: SJM /0250, Paní Lenka Janoštíková, Šelešovice 45, Šelešovice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /0792, Pan Vojtěch Janoštík, Šelešovice 45, Šelešovice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti /0250, Paní Lenka Janoštíková, Šelešovice 45, Šelešovice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bývalou zemědělskou usedlostí. Obytná část je samostatně stojící, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná horší, ve dvoře břízolitová. V domě se nacházejí dva byty. V přízemí je byt dispozice 3+1, v podkroví pak také byt dispozice 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Kotel na tuhá paliva je nefunkční. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou podstandardní, v horším stavu, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z prken, dlažeb, vlysů, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové s povrchem z PVC, standardní. K domu náleží stavby hospodářského charakteru s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dále je u domu objekt stodoly bez č.p., který je ve velmi špatném stavu, napůl rozbořený, s negativním vlivem na obvyklou cenu. Dům je starý nejméně 120 roků, před cca 25 lety byla provedena nástavba podkroví a částečná rekonstrukce. Stav objektu je zhoršený, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní. Nutná rekonstrukce, oprava izolací, objekt je vlhký. Objekt je napojen na vodu z veřejného vodovodu a z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn je. Přes soubor pozemků prochází pozemek p.č.575, který je ve vlastnictví jiného subjektu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9770 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % - 5 -

6 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7816 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor 6,6*6,8*5,2+19,3*6,8*4,4+19,3*6,8*2,8/2+4,0*5, = 1 034,57 m 3 0*2,0 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 1 034,57 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 034,57 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamené P Zdivo smíšené s kamenem P Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky břízolitové omítky P Fasádní omítky vápenné horší P Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře plné a prosklené S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně plynový sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S

7 25. Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 0,64 8. Fasádní omítky P 2, ,46 0,64 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,7810 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7810 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,

8 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7816 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 861,19 Plná cena: 1 034,57 m 3 * 2 861,19 Kč/m 3 = ,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 170 = 70,588 % ,33 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,01 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

9 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] obestavěný prostor 15,0*6,2*3,2+15,0*6,2*2,6/2 = 418,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor obestavěný prostor NP 418,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 418,50 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné S Stropy rovné S Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina osinkocementové šalony S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů standardní S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3,00-9 -

10 10. Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,9606 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9606 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7816 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 669,65 Plná cena: 418,50 m 3 * 1 669,65 Kč/m 3 = ,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 170 = 70,588 % ,61 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,92 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 %

11 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7816 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1500 0,7816 3,00 121,16 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 70,- 0,40 2,1500 0,7816 3,00 48,46 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 121, ,60 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.6 248,00 121, ,68 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 3/1 999,00 48, ,54 28 odstavec 5 zahrada 3/2 104,00 48, ,84 Stavební pozemky - celkem ,66 Pozemky - zjištěná cena = ,66 Kč

12 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1.2. Příslušenství Vedlejší stavba ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč

13 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistadvacetčtyřitisícčtyřistadvacet Kč

14 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání - pro Marii Bílkovou. Oprávněná již nežije, břemeno je bez vlivu na obvyklou cenu. Půjčka od ČSTSP ve výši ,- Kč, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3, ,- Kč - PAP-UNI s.r.o., U Pekáren 233/1, Hostivař, Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 6, ,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, , Nařízení exekuce 4Nc-4382/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 012EX / ze dne , Nařízení exekuce 12Nc-4420/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 025EX / ze dne , Nařízení exekuce 4EXE-451/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX / ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 6.409,73 Kč s příslušenstvím a náklady - Profidebt, s.r.o., Jindřišská 941/24, Nové Město, Praha, Dražební vyhláška 012EX / ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej rodinného domu v obci Jarohněvice, okres Kroměříž, koncový řadový rodinný dům. Dům dispozičně 4+1. V přízemí kuchyně a dva pokoje. V podkroví pak další dva pokoje a půda. Vytápění ústřední plynovým kotlem a krbovými kamny. Ohřev vody elektrickým bojlerem. U domu dvůr se samostatným vjezdem a přístavbami. Zavedeny veškeré inženýrské sítě. U domu studna na vlastním pozemku. Klidná lokalita, dům vhodný k bydlení i podnikání. Výborná dostupnost do Kroměříže. Požadovaná cena ,- Kč

15 řadový rodinný dům o zastavěné ploše 1 365m2 v obci Lhotka, vzdálené cca 10km od Kroměříže. Dům o dispozici 2+1 prošel částečnou rekonstrukcí - plastová okna, nová elektřina, fasáda, SDK strop v kuchyni. Vytápění na tuhá paliva, voda z vlastní studny (1 studna na užitkovou vodu a 1 studna na pitnou vodu). Plynová přípojka před domem. K domu náleží zahrada a ovocný sad o rozloze 7 735m2. Celková plocha pozemku je 9 100m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právního servisu. samostatně stojící rodinný dům ve velmi žádané lokalitě Jarohněvice u Kroměříže (cca 3 km od Kroměříže). Dům je k rekonstrukci, dispozičně 4+1 s možností rozšíření o další pokoje v půdních prostorách. K domu náleží hospodářské budovy, dílny a sklep. Veškeré IS, topení na plyn s možností napojení na krbovou vložku v centrální části domu. Požadovaná cena ,- Kč

16 prostorný dvougenerační řadový RD 6+2 v obci Popovice u Kroměříže. Dispozice domu: Přízemí domu je řešeno jako 2+1 (dva pokoje,kuchyně, koupelna, WC).Patro se skládá z pěti místností (kuchyně, čtyři pokoje, koupelna, WC) + terasa.schodiště do patra ze dřeva. Rozvody jsou po rekonstrukci a to v měďi, plastu ( plyn, elek.). Podlahy - PVC, plovoucí podlaha, dlažba, dřevo. Přední část domu má nové plas. okna a zadní část domu jsou dřevěná kastlová. Dům je podizolován, nová fasáda. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem a možnost i na tuhá palivy ( nové rozvody). Součástí domu je nádvoří, dřevěná pergola, technické zázemí, zahradní posezení s krbem. Za domem prostorná zahrada 986m2, dostupná brankou ze zadní části pozemku. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

18 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 619 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -