ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3186 (dodatek znaleckého posudku č. 3151)

Transkript

1 Ing. Luděk Novák Znalecký posudek č ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3186 (dodatek znaleckého posudku č. 3151) NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Bytová jednotka č. 56/3 s příslušenstvím v budově č.p. 56 s řadovou garáží v k.ú. Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Volenice, k.ú. Bubovice u Březnice Bubovice 56, Volenice /1141, Jana Sandrová, Bubovice 75, Volenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /1162, Václav Sussmilich, Dolní valy 208, Březnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /1141, Jana Sandrová, Bubovice 75, Volenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /1162, Václav Sussmilich, Dolní valy 208, Březnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/ Praha 3 Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX3691/14-73(dříve 033EX) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne Výtisk č. 1

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 651 a 698 pro katastrální území Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram - bytová jednotka č. 56/3 s příslušenstvím a řadovou garáží. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 651) ze dne Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 698) ze dne Informace z katastru nemovitostí (LV č. 639) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - informace Václava Süssmilicha staršího a paní Jany Sandrové - Smlouva o převodu družstevního bytu ze dne fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 3691/14-73 Místopis Obec Volenice, k.ú. Bubovice u Březnice, okres Příbram. Obec Volenice, část obce Bubovice se nachází ve Středočeském kraji, cca 17km jižně od Příbrami a 2km od města Březnice. Obec má cca 400obyvatel. Bytový dům se nachází v centru Bubovice, v okolí jsou obdobné menší bytové domy a rodinné domy. V obci není skoro žádná občanská vybavenost. Je zde obecní úřad a obchod. Vše ostatní je v nedaleké Březnici. V obci je možnost napojit se na inženýrské sítě kromě plynovodu. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 569/11 Obec Volenice- ostatní plocha, ostatní komunikace 581/8 Obec Volenice- ostatní plocha, silnice 581/5 Středočeský kraj, Praha 5 - ostatní plocha, silnice Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 56/3 situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 56. Jedná se o jednotku o velikosti 3+1 ve zděném domě. Prostory bytu nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny i přes písemnou výzvu vlastníkovi. Při ocenění uvažujeme průměrné opotřebení a vybavení

3 Bytový dům - Dům byl postaven cca v roce Dům č.p. 56 má 2 nadzemní podlaží a 1 podzemním podlažím. Střecha je valbová. V domě jsou celkem 4 bytové jednotky. Nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, v 1. PP jsou společné prostory, kotelny a sklepy. Konstrukční systém je zděný. Stropy s rovnými podhledy. Schody betonové se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je břízolit. Hygienické zázemí tvoří zděné jádro s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střešní krytina je z osinkocementových šablon, oplechování kompletní z pozinkovaného plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení- většinou PVC, keramické dlažby a textilní koberce. V kuchyni je malá linka a elektrický sporák. Vytápění bytů je ústřední vlastním kotlem na pevná paliva, příprava TUV je elektrickým boilerem. V domě je proveden rozvod el. energie 230/400V, studené a teplé vody a kanalizace Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a průměrně prováděné údržbě. V posledních letech proběhla výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Příslušenstvím bytové jednotky je i vlastní zděná řadová garáž na pozemku p.č. St.77. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v klidné lokalitě - malá obec. Dobré parkovací možnosti, vlastní garáž. Základní občanská vybavenost je v nedaleké obci Březnice - vzdálené 2km. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat minimální vybavenost samotné obce a nutnost dojíždění do škol, za nákupy, k lékaři i za všemi službami. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo - 3 -

4 Exekuce Komentář: V části CLV č. 651 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu v Praze 3. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V části CLV je uvedeno Věcné břemeno užívání pro pana Václava Sussmilicha, bytem Bubovice vypořádání SJM při zániku manželství smrtí, ze dne Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky ani u garáže nebyly zjištěny nájemné vztahy. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 56/3 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek pod garáží St Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání OCENĚNÍ K nemovitosti je zřízeno věcné břemeno užívání. Smlouvy o věcném břemeni nebyla předložena, předpokládá se doživotního bezplatného užívání celé nemovitosti. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 a užitné ploše 92,35 m 2. Oprávněným je pan Václav Sussmilich, r.č /032, bytem Bubovice 56, Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného za pronájem bytové jednotky. V širší lokalitě, se nabízejí obdobné bytové jednotky k pronájmu jen ojediněle za částku cca 7000,-Kč/měs včetně veškerých poplatku za užívání. Po odečtení všech poplatků uvažujeme s částkou cca 4000,-Kč/měsíc. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, - 4 -

5 protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bytová jednootka 3+1: Výměra: 92,35 m 2 Jednotková cena: 519,76 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 92,35 m 2 * 519,76 Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,- Kč/rok * 100 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání K nemovitosti je zřízeno věcné břemeno užívání. Smlouvy o věcném břemeni nebyla předložena, předpokládá se doživotního bezplatného užívání bytové jednotky s příslušenstvím. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 a užitné ploše 92,35 m 2. Oprávněným je pan Václav Sussmilich, r.č /032, bytem Bubovice 56. Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného za pronájem bytové jednotky. V širší lokalitě, se nabízejí obdobné bytové jednotky k pronájmu jen ojediněle za čá stku cca 7000 Kč/měs včetně veškerých poplatku za užívání. Po odečtení předpokládaných poplatků uvažujeme s nájemným 4000 Kč/měsíc. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. bytová jednotka 3+1: Výměra: 92,50 m 2 Jednotková cena: 518,92 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 92,50 m 2 * 518,92 Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % - 5 -

6 48 000,- Kč/rok * 100 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 56/ ,00 Kč 1.2 Garáž ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek pod garáží St ,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda ,00 Kč 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky o velikosti 3+1 s řadovou garáží v k.ú. Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v okolní lokalitě nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní bytovou jednotku o velikosti 3+1 s příslušenstvím a řadovou garáží. Byt je situován ve zděném domě v obci Volenice, v části obce Bubovice. Na samostatném pozemku jsou řadové garáže ve spoluvlastnickém podílu. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné

8 Obvyklá cena byla vyhodnocena s ohledem na hodnotu věcného břemene. Hodnota VB byla od základu obvyklé ceny odečtena vzhledem k zátěži na nemovitosti. Závěr Vyčíslen je podíl ve výší id. 1/2 zahrnující i podíl id. 1/24 na řadové garáži: Kč. Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč V Praze Ing. Luděk Novák Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 651 ze dne (byt) 4-8 -

9

10

11

12