Znalecký posudek č. XXX/2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144 a parcel parc. č. st. 144, parc. č. 476/17, parc. č. 476/40 a parc. č. 477/6 včetně příslušenství, vše kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430 Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076 JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 Ex 33337/09-38 Povinný neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 38 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144 a parcel parc. č. st. 144, parc. č. 476/17, parc. č. 476/40 a parc. č. 477/6, včetně příslušenství, vše kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430 (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 27. 8. 2014 činí: 2 510 000 Kč Slovy: dva miliony pět set deset tisíc korun českých 2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014... 2 1 NÁLEZ... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Místní šetření... 4 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy... 4 1.4 Identifikace vlastníka... 4 1.5 Popis Nemovitosti... 5 1.6 Poloha... 7 1.7 Dopravní poměry... 7 1.8 Občanská vybavenost... 8 1.9 Infrastruktura... 8 1.10 Cenová mapa pozemků... 8 1.11 Územní plán... 9 1.12 Majetkoprávní vztahy... 10 2 OCENĚNÍ... 11 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti... 11 2.2 Analýza trhu... 11 2.3 Metody ocenění... 11 2.4 Nákladová metoda... 11 2.5 Výnosová metoda... 12 2.6 Porovnávací metoda... 12 2.7 Volba metody... 13 3 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 15 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 16 5 PŘÍLOHY... 17 Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 6 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaného příslušenství rodinného domu_zahradní domek... 6 Tabulka č. 4: Výměry oceňovaného příslušenství rodinného domu_garáž... 6 Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 8 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 9 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu... 9 3

1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144 a parcel parc. č. st. 144, parc. č. 476/17, parc. č. 476/40 a parc. č. 477/6, včetně příslušenství, vše kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430 (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 27. 8. 2014. 1.2 Místní šetření Místní šetření proběhlo dne 27. 8. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Ocenění bylo provedeno pouze obhlídkou nemovitosti a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD Projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Jméno: Lenartovič Radek RČ: 740819/2792 Trvalé bydliště: Brněnská 1857/3, Most, PSČ: 434 01 4

1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144, Parcela parc. č. st. 144 o výměře 327 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, Parcela parc. č. 476/17 o výměře 289 m 2, druh zahrada, Parcela parc. č. 476/40 o výměře 202 m 2, druh ostatní plocha, využití manipulační plocha Parcela parc. č. 477/6 o výměře 13 m 2, druh ostatní plocha, využití manipulační plocha včetně příslušenství, kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430. Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme standardní až mírně nadstandardní stav a vybavení. Jedná se o pravou část dvojdomu, který je přízemní, částečně podsklepený s obytným podkrovím pod sedlovou střechou s betonovou krytinou, která byla dle dostupných údajů realizována roku 2004, při této příležitosti byla vyměněna původní okna za nová dřevěná. Vytápění domu je ústřední, plynové, plynovým kotlem o výkonu 12 14 kw, který byl dle dostupných údajů instalován též roku 2004, kdy byl objekt plynofikován. Při těchto příležitostech předpokládáme, že byl rekonstruován i interiér rodinného domu (dne 6. 8. 2008 vydal obecní úřad souhlasné vyjádření ke stavbě garáže, zahradního domku a ke stavebním úpravám rodinného domu). I když jsme neobjevili zmínku o nové fasádní úpravě objektu, dle místního šetření předpokládáme, že byl objekt zateplen a opatřen novou fasádní strukturovanou omítkou. Tuto domněnku potvrzuje i mapový náhled Google street view, který byl pořízen roku 2012, na kterém je objekt opatřen tepelně izolační vrstvou s vrstvou ochrannou (síťovina + lepidlo). Soklová část objektu však na těchto snímcích zateplena není. V současné době je soklová část opatřena páskovým obkladem imitující štípaný kámen a plocha RD, jak již bylo uvedeno, je opatřena fasádní strukturovanou omítkou. Na druhé straně pozemku je postaven objekt garáže a zahradního domku, přičemž objekt garáže je opatřen stejnou povrchovou úpravou jako rodinný dům. Souhlasné vyjádření ke stavbě těchto objektů bylo obecním úřadem vydáno 6. 8. 2008. Vlastní pozemek je obdélníkového tvaru, přičemž jeho šířka je cca 11m a délka cca 73m. Mimo plochy zastavěné domem, garáže a zahradního domku, je pozemek volný, mírně svažitý, opatřen okrasnými dřevinami. Komunikační cesty jsou zhotoveny z betonové zámkové dlažby. Pozemek je umístěný mezi místními ulicemi Dukelská a vedlejší komunikací bez názvu sloužící pouze k příjezdu vlastníků k nemovitostem. Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaného rodinného domu Objekty P.č. Stavba Zastavěná Užitná plocha 1NP [m 2 ] plocha [m 2 ] 1 Rodinný dům č.p. 109 na pozemku parc. č. st. 144 104 179 2 Zahradní domek 17 12 3 Garáž 75 45 Celkem 195 237 K bydlení_rodinný dům Zahradní domek Garáž Pozn.: Užitná plocha byla stanovena pomocí koeficientů z plochy zastavěné. Současné využití 5

Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu 1 Rodinný dům č.p. 109 na pozemku parc. č. st. 144 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Zastavěná plocha [m2] 64 104 0 0 104 272 Nosné konstrukce 30% 15% 0% 0% 15% Šachty, schodiště, chodby 5% 5% 0% 0% 5% Technická místnost / využití 20% 5% 0% 0% 10% Podíl nosných aj. kcí 55% 25% 0% 0% 30% Užitná plocha v min. [m2] 29 78 0 0 73 179 K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] 29 78 0 0 73 179 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaného příslušenství rodinného domu_zahradní domek 2 Zahradní domek Popis 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP Celkem Zastavěná plocha [m2] 0 17 0 0 0 17 Nosné konstrukce 0% 5% 0% 0% 0% Šachty, schodiště, chodby 0% 0% 0% 0% 0% Technická místnost / využití 0% 20% 0% 0% 0% Podíl nosných aj. kcí 0% 25% 0% 0% 0% Užitná plocha v min. [m2] 0 12 0 0 0 12 K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] 0 12 0 0 0 12 Tabulka č. 4: Výměry oceňovaného příslušenství rodinného domu_garáž 3 Garáž Popis 1PP 1NP 2NP 3NP 4NP Celkem Zastavěná plocha [m2] 0 75 0 0 0 75 Nosné konstrukce 0% 10% 0% 0% 0% Šachty, schodiště, chodby 0% 10% 0% 0% 0% Technická místnost / využití 0% 20% 0% 0% 0% Podíl nosných aj. kcí 0% 40% 0% 0% 0% Užitná plocha v min. [m2] 0 45 0 0 0 45 K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] 0 45 0 0 0 45 Tabulka č. 5: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Stavba na parcele 1 St. 144 Zastavěná pl. a nádvoří 327 č.p. 109 2 476/17 Zahrada 289 3 476/40 Ostatní pl./manipulační pl. 202 4 477/6 Ostatní pl./manipulační pl. 13 Celkem 831 Typ stavby / Způsob využití Rodinný dům Poznámka / GPS Na pozemku umístěn zahradní domek Na pozemku umístěna garáž V archivu stavebního úřadu Most a obecního úřadu Obrnice byly dohledány pouze tyto dokumenty: PD - rozvod zemního plynu z roku 1995, Sdělení k ohlášení stavebních úprav Výměna krytiny a oken z roku 2004, Stavební povolení plynofikace RD z roku 2004, Oznámení o zahájení stavebního řízení plynofikace RD z roku 2004, Vyjádření o připojení k distribuční soustavě a budoucí dodávce zemního plynu z roku 2004, Pasport stávajícího rodinného domu č. p. 109 Obrnice z roku 2012, Vyjádření ke stavbě garáže, zahradního domku a ke stavebním úpravám rodinného domu z roku 2008, Kupní smlouva č. 10/2004 o převodu nemovitosti pozemek parc. č. 476/40 z roku 2004, PD Zahradní domek a garáž. Žádné další podklady, nebyly dohledány. 6

1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Obrnice. Obec Obrnice leží v okresu Most, který se nachází v Ústeckém kraji s obcí s rozšířenými pravomocemi Most. Obrnice se nacházejí cca 3,5 km východně od města Most. Trvale zde žije více jak 2 500 obyvatel. V bezprostředním okolí Nemovitosti se vyskytují obdobné, rodinné dvojdomy v uliční řadě. Souřadnice GPS: 50 30'34.60"N, 13 41'49.70"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné komunikaci Dukelská. Nájezd na rychlostní komunikaci E442 je od objektu vzdálen cca 250 m. Komunikace E442 spojuje Karlovy Vary Klášterec nad Ohří Chomutov Most Teplice. Parkování je možné v ulici před domem nebo na vlastním pozemku za domem (příjezd možný pouze z druhé strany pozemku, kam vede vedlejší komunikace se živičným povrchem). V obci je zavedena autobusová a železniční doprava, přičemž zastávka autobusu Obrnice, České Zlatníky je od objektu vzdálena cca 400 m. Železniční stanice Louny Most je od objektu vzdálena cca 1,1 km. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 7

Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti není běžná občanská vybavenost, ta se nalézá až v Mostě vzdáleném cca 3,5 km. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. 1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. 8

Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce Obrnice vedena v ploše BI bydlení v rodinných domech a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 9

1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 10

2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako BI bydlení v rodinných domech. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. Cenový vývoj však může být poznamenán ne příliš optimistickým vývojem české ekonomiky v letošním roce a snižující se kupní silou spojenou s růstem nezaměstnanosti. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 11

2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 12

2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 1 Rodinný dům o dispozici 3+1 s terasou. Objekt o celkové užitné ploše 180 m 2 na pozemku o výměře 114 m 2 byl kompletně rekonstruován (zateplení fasády, oprava podlah, koupelny, dopadů a střechy). Rodinný dům se nachází v části obce Obrnice Chanov. Porovnávaná nemovitost č. 2 2 Rodinný dům o dispozici 4+1+garáž je po kompletní rekonstrukci, která proběhla roku 2011. Předmětem rekonstrukce byla střecha, fasáda, výměna oken a garážových vrat. Celková užitná plocha objektu je 120 m 2 a nachází se na pozemcích o celkové rozloze 290 m 2. Vytápění zajišťuje plynový kotel popřípadě krbová vložka. Rodinný dům se nachází v části města Most Vtelno. 1 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/obrnice-chanov-/575189852 2 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/most-vtelno-nad-potokem/960032860 13

Porovnávaná nemovitost č. 3 3 Krajní řadový rodinný dům o dispozici 5+1 s garáží o celkové užitné ploše 150 m 2 na pozemcích o celkové rozloze 405 m 2 se nachází v obci Patokryje. Objekt prošel rekonstrukcí, jejímž předmětem byla fasáda a výměna oken. Vytápění zajišťuje plynový kotel. Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 2 510 000 Kč. 3 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/patokryje-patokryje-/4036620380 14

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 27. 8. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá rodinného domu č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144 a parcel parc. č. st. 144, parc. č. 476/17, parc. č. 476/40 a parc. č. 477/6, včetně příslušenství, vše kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430 činí: 2 510 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena rodinného domu č.p. 109 na parcele parc. č. st. 144 a parcel parc. č. st. 144, parc. č. 476/17, parc. č. 476/40 a parc. č. 477/6, včetně příslušenství, vše kat. území Obrnice, obec Obrnice, zapsané na listu vlastnictví č. 430 činí k datu ocenění 27. 8. 2014: 2 510 000 Kč Slovy: dva miliony pět set deset tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 18. 10. 2014 Ing. Andrea Paslerová 16

5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Projektová dokumentace Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 17

Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 4 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 5 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 4 International Valuation Standards 2005, str. 82-83. 5 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 5: List vlastnictví

Příloha č. 6: Projektová dokumentace

Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Keof. Umístění řadového objektu Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) - - - - - - - (Kč/m 2 ) 1 Obrnice - Chanov 899 000 Kč 180 4 994 Kč 0,80 1,00 1,05 1,15 1,20 1,20 1,40 6 992 2 Nad Potokem, Vtelno - Most 2 560 000 Kč 120 21 333 Kč 0,80 0,80 0,95 1,00 1,00 1,05 0,60 12 800 3 Patokryje 1 800 000 Kč 150 12 000 Kč 0,80 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 12 000 Průměr 10 597 Oceňovaná Nemovitost Lokalita Rodinný dům č.p. 109 na pozemku parc. č. st. 144 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) 2 511 489 237 10 597 2 510 000

Příloha č. 8: Fotopříloha