ODBORNÝ POSUDEK č. 2365/05/14 o ceně nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí Objednatel odborného posudku: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí J.M. Marků 92 563 01 Lanškroun Sp.zn. 047 EX 949/13 Účel odborného posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.1.2014 posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Odborný posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 strany příloh, celkem 19 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli 17.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělský pozemek p.č. 10206 Adresa předmětu ocenění: Vysoké Mýto 566 01 Vysoké Mýto Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Vysoké Mýto Katastrální území: Vysoké Mýto Počet obyvatel: 12 470 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 570,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 259,92 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.1.2014 za účasti povinné. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 733 4.2. Kopie katastrální mapy 4.3. Letecká mapa 4.4. Mapa oblasti 4.5. Mapa územního plánu 4.6. Usnesení sp. 047 EX 949/13-27 ze dne 9.12.2013-2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Karla Stoklasová, Talafusova 454, 56601 Vysoké Mýto, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitá věc - zemědělský pozemek p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí. Oceňovaný pozemek p.č. 10206 je v katastru nemovitostí vedený v druhu orná půda. Pozemek tvoří ve skutečnosti opravdu ornou půdu. Je obdělávaný jako pole. Oceňovaný pozemek je umístěný mimo zastavěnou část obce, západně od zastavěné části města Vysoké Mýto, směrem k obci Vraclav. U oceňovaného pozemku p.č. 10206 je stanovena BPEJ. Přesné hranice oceňovaného pozemku jsou v terénu špatně znatelné. Město Vysoké Mýto má územní plán a v tomto územním plánu je pozemek vedený v ploše hospodářsky obhospodařované půdy. Vysoké Mýto se nachází 15 km západně od města Litomyšl ve východních Čechách v Pardubickém kraji v okrese Ústí nad Orlicí. Městem prochází mezinárodní komunikace E 442/35. Ústí nad Orlicí je vzdálené 20 km a Choceň 8 km. Vysoké Mýto je obec s dobrou občanskou vybaveností, nachází se zde městský úřad, finanční úřad, bankovní úřady, pošta, policie, mateřské školy, základní školy, střední školy, gymnázium, nemocnice, ordinace praktických lékařů, divadlo, kino, plovárna, krytý plavecký bazén, sportovní zařízení, hotely, restaurační zařízení a rozsáhlá síť obchodů i služeb. Ve Vysokém Mýtě je vlakové i autobusové nádraží. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitou věc skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout obvyklou cenu nemovité věci, nelze ji tedy přesně stanovit. - 3 -
Problematiku odhadu obvyklé hodnoty nemovité věci je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitou věc lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitou věc vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. dle platného cenového předpisu), odhadnuté obvyklé ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad obvyklé ceny má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovité věci, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. 7. Obsah odborného posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 10206 B. ODBORNÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 10206 Zemědělský pozemek p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí. Pozemek p.č. 10206 je v katastru nemovitostí vedený v druhu orná půda. Pozemek tvoří ve skutečnosti opravdu ornou půdu. Je obdělávaný jako pole. Je umístěný mimo zastavěnou část obce, západně od zastavěné části města Vysoké Mýto, směrem k obci Vraclav. U oceňovaného pozemku p.č. 10206 je stanovena BPEJ. Přesné hranice oceňovaného pozemku jsou v terénu špatně znatelné. Město Vysoké Mýto má územní plán a v tomto územním plánu je pozemek vedený v ploše hospodářsky obhospodařované půdy. Charakterově se jedná o zemědělský pozemek a takto je i oceněný. U pozemku je uplatněna přirážka ve výši 120 % dle 6, odst. 4), přílohy č. 5, protože se zemědělský pozemek nachází na území obce Vysoké Mýto s počtem obyvatel 12470. - 4 -
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 10206 30 810 1 097,00 12,88 120,00 28,34 31 088,98 orná půda 10206 34 310 1 468,00 12,43 120,00 27,35 40 149,80 orná půda 10206 34 400 1 679,00 12,47 120,00 27,43 46 054,97 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 celkem 117 293,75 Pozemek p.č. 10206 - zjištěná cena = 117 293,75 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných zjištěných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 10206 117 293,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 117 293,80 Kč Celkem 117 293,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 117 293,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 117 290,- Kč slovy: Jednostosedmnácttisícdvěstědevadesát Kč V Litomyšli 17.1.2014 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí - 6 -
D. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitou věc skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout obvyklou cenu nemovité věci, nelze ji tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obvyklé hodnoty nemovité věci je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitou věc lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitou věc vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. dle platného cenového předpisu), odhadnuté obvyklé ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad obvyklé ceny má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovité věci, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je nemovitá věc - zemědělský pozemek p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí. Oceňovaný pozemek p.č. 10206 je v katastru nemovitostí vedený v druhu orná půda. Pozemek tvoří ve skutečnosti opravdu ornou půdu. Je obdělávaný jako pole. Oceňovaný pozemek je umístěný mimo zastavěnou část obce, západně od zastavěné části města Vysoké Mýto, směrem k obci Vraclav. U oceňovaného pozemku p.č. 10206 je stanovena BPEJ. Přesné hranice oceňovaného pozemku jsou v terénu špatně znatelné. Město Vysoké Mýto má územní plán a v tomto územním plánu je pozemek vedený v ploše hospodářsky obhospodařované půdy. Vysoké Mýto se nachází 15 km západně od města Litomyšl ve východních Čechách v Pardubickém kraji v okrese Ústí nad Orlicí. Městem prochází mezinárodní komunikace E 442/35. Ústí nad Orlicí je vzdálené 20 km a Choceň 8 km. Vysoké Mýto je obec s dobrou občanskou vybaveností, nachází se zde městský úřad, finanční úřad, bankovní úřady, pošta, policie, mateřské školy, základní školy, - 7 -
střední školy, gymnázium, nemocnice, ordinace praktických lékařů, divadlo, kino, plovárna, krytý plavecký bazén, sportovní zařízení, hotely, restaurační zařízení a rozsáhlá síť obchodů i služeb. Ve Vysokém Mýtě je vlakové i autobusové nádraží. Obvyklá cena je stanovena k datu 14.1.2014. K nemovité věci se neváže žádné věcné břemeno. Pozemek je pronajatý na základě platné písemné nájemní smlouvy společnosti ZEVAS Vraclav, a.s. K nemovitosti se váže zástavní právo k uspokojení pohledávek Okresní správy sociálního zabezpečení Ústí nad Orlicí. Klady nemovitosti: - orná půda s vyšší bonitou Zápory nemovitosti: - přístup po polní cestě - pozemek je pronajatý Prodané a nabízené nemovitosti v dané lokalitě - ukázka cenové hladiny: 1 K prodeji se nabízí zemědělský pozemek ve Vysokém Mýtě. Jedná se o trvalý travní porost. Pozemek je pronajatý se tříletou výpovědní lhůtou (vypovězeno). Celková výměra zemědělského pozemku je 10163 m 2. Nabízená cena: 15,00 Kč/m 2 Oproti oceňované nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v druhu orná půda, je tento pozemek vedený v druhu trvalý tavní porost, tudíž má nižší BPEJ. Umístění je srovnatelné. 2 K prodeji se nabízí zemědělské pozemky o celkové výměře 65360 m 2 v katastrálním území Radiměř, okres Svitavy. Pozemky jsou vedené v druhu orná půda. Nabízená cena: 12,00 Kč/m 2 Oproti oceňované nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v druhu orná půda, je tento pozemek vedený ve stejném druhu. Umístění je však v jiném, sousedním okrese Svitavy. - 8 -
Obvyklá cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu. Konstatuji, s ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti, že obvyklá cena nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí, zapsané na LV č. 733, se v daném místě a čase pohybuje ve výši 15,00 Kč/m 2 a činí celkem zaokrouhleně : 63.660,- Kč V Litomyšli dne 17.1.2014 slovy: Šedesáttřitisícšestsetšedesát Korun českých Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se neváže k datu ocenění žádné, znalci známé věcné břemeno. K nemovitosti se váže nájemní právo pro společnost ZEVAS Vraclav, a.s. K nemovité věci pozemku p.,č. 10206 se váže nájemní právo pro ZEVAS a.s. Vraclav. Nájemní smlouva nebyla znalci předložena. Nájemné činí 1.31,00 Kč/rok. Jeho výše byla ústně sdělena majitelkou paní Karlou Stoklasovou. Nájemní smlouva byla sjednaná v roce 2013 s výpovědní lhůtou 5 let. Ocenění práv: Sjednané nájemné: Nájemné z pozemku p.č. 10206: Výměra: 4 244,00 m 2 Jednotková cena: 0,32 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 4 244,00 m 2 * 0,32 Kč/m 2 = 1 341,- Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 1 341,- Kč/rok * 100 % = 1 341,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 341,- Kč Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 1 341,- Kč * 5 let = 6 705,- Kč Ocenění věcného práva činí = 6 705,- Kč - 9 -
F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváží závady dle 336a, odst. 2 o.s.ř., které by dražbou nezanikly, kromě nájemního práva pro společnost ZEVAS Vraclav, a.s. Ocenění práv: Sjednané nájemné: Nájemné z pozemku p.č. 10206: Výměra: 4 244,00 m 2 Jednotková cena: 0,32 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 4 244,00 m 2 * 0,32 Kč/m 2 = 1 341,- Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 1 341,- Kč/rok * 100 % = 1 341,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 341,- Kč Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 1 341,- Kč * 5 let = 6 705,- Kč V Litomyšli dne 17.1.2014 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl - 10 -
OBJEDNAVATEL: JUDr. Taťána Macková, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí J.M. Marků 92 563 01 Lanškroun Sp. zn. 047 EX 949/13 Likvidace k odbornému posudku číslo 2365/05/14 o ceně nemovité věci zemědělského pozemku p.č. 10206 v katastrálním území Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření.... 3,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace... 8,00 hod. * 350,00 Kč/hod. CELKEM......... 3 700,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění: Za dopravu na místo ocenění osobním vozidlem kombi FORD S-MAX, reg. značka 4E 31479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 435/2013 Sb. ((6,20 l/100 km x 36,00 Kč/l) + 3,70 Kč) * 36 km =.. 214,00 Kč - ostatní, kopie, desky, výpis 200,00 Kč Celkem 414,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 3700,00 Kč - náklady spojené s oceněním 414,00 Kč Celkem 4114,00 Kč DPH 21,00 % 863,94 Kč Celkem vč. DPH 4977,94 Kč Cena ocenění činí ke dni 17.1.2014 : 4 978,00 Kč Slovy: Čtyřitisícedevětsetsedmdesátosm Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100 Znalec je plátcem DPH Datum zdan. plnění: 17.1.2014 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------- znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí - 11 -