ZÁKLADNÍ DATA A SITUACE OBJEKTU: DVA DVOU PODLAŽNÍ HISTORICKÉ DOMY V OKRAJI MĚSTSKÉ PAMÁTKOVÉ ZÓNY ADRESA - ŠTERNBERK, BEZRUČOVA UL. 1162/20 A 1161/22

Transkript

1 BYTOVÉ DOMY BEZRUČOVA 20 A 22 ŠTERNBERK ZHODNOCENÍ ZÁMĚRU VČ. PROPOČTU ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK, ŠTERNBERK, ŽIŽKOVA 13, T.: , MAIL: info@adc-architektura.cz ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK 3/2018

2 ZÁKLADNÍ DATA A SITUACE OBJEKTU: DVA DVOU PODLAŽNÍ HISTORICKÉ DOMY V OKRAJI MĚSTSKÉ PAMÁTKOVÉ ZÓNY ADRESA - ŠTERNBERK, BEZRUČOVA UL. 1162/20 A 1161/22 K.Ú. - ŠTERNBERK PARC.Č ; 467/1; 467/2; 468/1; 468/2 VSTUPNÍ DATA: - STUDIE REKONSTRUKCE ÚSTAVU SOCIÁLNÍ PÉČE VINCENTINUM ŠTERNBERK Z ROKU 2006 ZPRACOVÁNA PROJEKČNÍ KANCELÁŘÍ MORAVIA KONSULT OLOMOUC A.S. NA ZÁKLADĚ POŽADAVKU VLASTNÍKA OLOMOUCKÝ KRAJ. - OBHLÍDKA OBJEKTU 1/ KONZULTACE S DLOUHOLETÝM (CCA 20 LET) SPRÁVCEM BUDOV (PAN.MUŠKA, USP) - KATASTRÁLNÍ MAPY - ORTOFOTOMAPY - FOTODOKUMENTACE 1/2018 ZADÁNÍ OBJEDNAVATELE: ZPRACOVÁNÍ ZHODNOCENÍ ZÁMĚRU KONVERZE BÝVALÉHO OBJEKTU ÚSTAVU SOCIÁLNÍ PÉČE NA BYTY. STÁVAJÍCÍ STAV OBJEKTU: Jedná se o dvě historické zděné budovy (s pozdějšími dvorními přístavbami) v řadové uliční zástavbě v centru města zahrnuté do městské památkové zóny, z hlediska památkové péče hodnotné objekty, objekt č.o. 22 v záznamech zmiňován již v 16 stol. Budovy o 2NP se sedlovou a mansardovou střechou, částečně podsklepené a s přístavbami z 2. pol. 20 stol. ve dvorním traktu. Zásadní část konstrukcí pochází zřejmě z pol. 19. stol., kdy byl objekt č.o. 22 zásadně přestavěn a objekt č.o. 20 také. Objekty byly v průběhu 2.pol. 20. stol. postupně adaptovány jako ústav sociální péče pro mentálně postižené. Nyní jsou 3 roky bez využití. Svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel a omítané, na stabilizovaných kamenných základových pasech. Stropy místy klenuté s plackovými klenbami, místy s přízedními pasy, ostatní stropy dřevěné trámové, patrně s rákosníky, místy dochovány fabiony. Dochován i zbytek dobových intarzovaných parketových podlah. Krov dřevěný trámový, stabilní, zjevně po nedávné sanaci, celkově v dobrém stavu s menšími 2

3 vadami. Střešní krytina nevhodná (hliníkové šablony), technicky v dobrém stavu. Výplně opláštění: okna v uspokojivém stavu, vhodné k výměně; vrata historická zachovalá, vhodná ke konzervaci ev. restaurování. Povrchy: podlahové krytiny vesměs nevhodné, k obnovení; omítky jádrové převážně zachovalé, vhodné obnovení štukové vrstvy omítek. Objekt je částečně zvlhlý, zjevně je nefungující hydroizolace. Poruchy patrné především kolem hygienických zázemích 1NP. Zvenčí u paty hlavní uliční fasády objektu č.o. 22 patrné zahájení sanačních odvlhčovacích prací, které zjevně nedokončeno. Uliční fasáda objektu č.o.20 pravděpodobně v posledních letech rekonstruována a je ve velmi dobrém stavu s drobnými nedostatky, uliční fasáda objektu č.o.22 je v uspokojivém stabilizovaném stavu s předpokladem celkové rekonstrukce formou lokálních vysprávek především formou gletu a celkový nátěr a případné zpevnění finální vrstvy fasády a je nutné dokončení sanace soklové části zdiva. Vnitřní instalace celkově dožilé, dle sdělení správce budov v dobrém stavu ústřední teplovodní vytápění jako vhodné se jeví zachování plynové kotelny s částečnou adaptací, otopná tělesa a rozvody s ohledem na nové dispozice bytů k výměně. Ve vnitřním prostoru zahrady se nachází na parcele č. 468/2 další budova ústavu sociální péče (budova bez č.p. či č.e.), dvoupodlažní nepodsklepená s rovnou střechou o zastavěné ploše 430 m2 (obestavěný prostor cca 3350 m3). Budova je z důvodů návaznosti situována v blízkosti historických budov. Budova je přibližně z roku 1985 (předložená původní PD je datována 1982). Budova je celkově v dožilém stavu, především vnitřní instalace, povrchy, výplně otvorů opláštění. Konstrukce jsou v celkem uspokojivém stavu. Případná další rekonstrukce je možná. S ohledem na umístění objektu a celkový dožilý stav se také nabízí varianta odstranění. Pak by vznikl celistvý prostor zahrady navazující na JZ dvorní průčelí historických budov č.o. 20 a 22. VYHODNOCENÍ MOŽNÉHO VYUŽITÍ: Z HLEDISKA STAVU BUDOV: Po obhlídce objektu a rozpravě s dlouholetým správcem budov panem Muškou lze předběžně konstatovat, že budovy jsou z konstrukčního hlediska v poměrně dobrém stavu, vhodném pro další využití. A to jak svislé nosné konstrukce tak vodorovné. Krov zžejmě původní, v dobrém stavu, před cca 20 lety sanován od dřevokazných škůdců, nyní stabilizovaný. Nicméně povrchy, instalace, střešní krytina, výplně otvorů opláštění apod. se jeví jako dožilé a bude je vhodné obnovit. Dále bude vhodné odstranění přístaveb ze dvorního traktu, doplněných v průběhu 20. stol. rozsah viz situační obrázek. Z HLEDISKA DISPOZICE A POLOHY BUDOV: Dispoziční řešení je pro uvažovaný záměr bytového domu přijatelné. Je omezené konstrukčním systémem budovy, což je typické pro historické objekty. Vertikální i horizontální komunikace budov jsou dostatečné, v č.o. 20 doporučuji situovat do středu schodišťového prostoru osobní výtah. Lze zajistit i bez větších obtíží částečnou bezbariérovost budov. 3

4 S ohledem na možné proslunění je využití již omezené a to: budova č.o.22 dle normativních požadavků zde není možné splnit plnohodnotně proslunění v oknech situovaných do ulice Bezručova je to JV fasáda a ta je v posuzovanou dobu zastíněna protilehlou budovou. Proslunění je zde u většiny oken 1NP zcela nedostatečné, u oken 2NP částečně omezené. Předpokladem je možná úleva z tohoto požadavku formou výjimky a nebo proslunění zajistit z JZ strany z nádvoří, což bude možné jen omezeně a předpokladem je odstranění novodobé pavlače a to i s ohledem na provětrání bytů. Budova č.o. 20 zde je proslunění do všech oken vyhovující, odpovídající normativním požadavkům na obytné prostory. S ohledem na napojení na dopravní i technickou infrastrukturu je poloha budov vyhovující. Napojení sítí - je stávající a předpokladem je posílení připojení, dle sdělení bývalého správce pana Mušky se v minulosti objevovali potíže s odkanalizováním objektu (odtok splaškových a dešťových vod přípojkou). Dopravní napojení budova přiléhá k ulici Bezručova, odkud byl historicky příjezd řešen vč. průjezdů do nádvoří v 1NP obou budov. Příjezd až k budovám je nyní možný rovněž možný z ulice Bezručova a náměstí Svobody taktéž přes nádvoří budov (s ohledem na uživatele bytů, složky záchranného systému, stěhování, svoz odpadů atp.) Vzhledem k předpokládanému novému využití (vznik bytových jednotek) bude třeba zajistit u objektu parkování (min.cca 20 míst), to je možné téměř v těsné blízkosti budov na parcele p.č. 472 s nájezdem z náměstí Svobody, který je ve vlastnictví investora. S ohledem na hygienické požadavky a životní prostředí je poloha budov vyhovující. Větrání bude možné přirozeně okny, u budovy č.o. 22 je to podmíněno odstraněním novodobé pavlače z JV a JZ strany budovy. Z hlediska specifických požadavků na útlum hluku z ulice bez speciálních požadavků (konzultováno 2/2018 s KHS ul.bezručova bez požadavků) BYTY PŘEDBĚŽNÝ ODHAD VYUŽITELNOSTI OBOU OBJEKTŮ Je uvažováno využití 1NP a 2NP, využití krovu z hlediska nákladnosti se zdá prozatím nerentabilní. Využití malého sklepní není uvažováno. Návrh členění budov na byty je uvažován bez propojení obou budov, které nyní existuje, bylo zbudováno v 2. pol. 20 stol. a není dostatečně funkční. S ohledem na to, že obě budovy mají svá původní funkční schodiště je uvažováno opětovné rozdělení budov na dva samostatně komunikačně fungující celky. Instalace pak mohou být provedeny provázaně pro oba objekty. 1NP: Č. BYTU SUMA CCA PLOCHA m2 (CCA) DISPOZICE MAX. 1KK 1KK 2KK 2KK 1KK 2KK 2KK 2KK KK 2KK 1KK 4

5 2NP: Č. BYTU SUMA CCA PLOCHA m2 (CCA) DISPOZICE MAX. 1KK 1KK 2KK 2KK 1KK 2KK 2KK 2KK KK 2KK 1KK 1KK Celková výtěžnost bytů je odhadována na max. 27 o celkové podlahové ploše cca 1225 m2, za předpokladu úspěšného projednání s dotčenými orgány (především úlevy v proslunění v části objektu dle předběžného návrhu dispozice se jedná o 3 5 bytů). Byty byly uvažovány přednostně o dispozici 1+KK a ploše kolem 35 m2. Byty s větší podlahovou plochou jsou uvažovány z důvodu velké hloubky dispozice a tím nemožnosti zajištění oken (světlo, větrání atp.). ZÁKLADNÍ VÝMĚRY A KAPACITY: Zastavěná plocha objektů celkem: m2 Zastavěná plocha objektů k odstranění: 180 m2 Objekty k adaptaci uvažovaná data: Zastavěná plocha : m2 Obestavěný prostor : m3 Celková podlahová plocha : cca 1450 m2 Celková podlahová plocha bytů : m2 Počet bytů: 27 Převažující typ bytu: 2+KK o podlahové ploše 40 m2 5

6 FINANČNÍ PROPOČET: (ceny bez DPH) Obestavěný prostor: m3 Cena za rekonstrukci m3 obestavěného prostoru budov (dle cenových ukazatelů ve stavebnictví 2018): Novostavba (100%): 4 930,-Kč Procentní pokles dle zachovaných konstrukcí: - 31 % Procentní nárůst s ohledem na rekonstrukci budovy: + 15 % Cekem %: - 16 % = koeficient 0,84 Výpočet jednotkové ceny za m3, zohledněno i odstraní přístaveb: 4 930,- * 0,84 = 4 141,- Kč Výpočet celkové ceny rekonstrukce a adaptace budov: 4 141,- * m3 = ,- Kč ; zaokrouhleno na 43,9 mil. Kč Vyvolané vícenáklady na úpravy okolí - především parkování: cca 1,1 mil. Kč (uvažováno 1 auto / byt, normativní požadavek bude o cca 35% nižsí) Náklady na projektovou dokumentaci dle UNIKA 2017/2018: cca 1,0 mil. Kč (uvažována jednostupňová PD ke stavebnímu povolení/realizační, vč. rozpočtu s VV) Celková cena: 43,9 + 1,1 + 1,0 = 46,0 mil. Kč Korekce ceny s ohledem na trh (koeficient 0,65): 46,0 mil. Kč * 0,65 = 29,9 mil. Kč Výpočet výnosů z nájemného (po odpočtu provozních nákladů): 27 bytů * 4000,- Kč * 12 měsíců = ,- Kč ; zaokrouhleno na 1,3 mil. / rok Výpočet návratnosti investice: 29,9 mil. Kč / 1,3 mil. Kč = 23 let 6

7 ZÁVĚR: Oba objekty jsou vhodné k realizaci uvažovaného záměru adaptace na byty, doporučuji spíše byty malometrážní. Celkem by bylo k dispozici cca 27 bytových jednotek převážně s dispozicí 2+KK a o výměře 40 m2 s možností parkování (uvažováno 1 auto / byt). Celková investice do adaptace je předpokládána ve výši 29,9 mil. Kč bez DPH. S ohledem na tržní ceny nájemného se jeví celý záměr jako přiměřeně rentabilní s uvažovanou návratností cca 23 let. Vypracoval: Ing. arch. D. Cvilink, 3/2018 7

8 GRAFICKÁ PŘÍLOHA SITUACE OBJEKTŮ ŘEŠENÉ ÚZEMÍ č.p.1162 č.o. 20 č.p.1161 č.o. 22 PARKOVÁNÍ ZÁKRES DO KM M 1:1000 ZELENĚ NAVRŽENO K ZACHOVÁNÍ FOTO Z PTAČÍ PERSPEKTIVY POHLED OD JIHU ČERVENĚ NAVRŽENO K ODSTRANĚNÍ VJEZDY / VCHODY ZDROJ: CUZK ZDROJ: MAPY SEZNAM 8

9 FOTODOKUMENTACE STÁVAJÍCÍHO STAVU (1/2018) Č.O. 20 (Č.P. 1162) Č.O. 22 (Č.P. 1161) 9

10 FOTODOKUMENTACE STÁVAJÍCÍHO STAVU (1/2018) PRŮJEZD PŮDA POKOJ PLYNOVÁ KOTELNA 10

11 11 ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK BYTOVÉ DOMY BEZRUČOVA 20 A 22, ŠTERNBERK 1NP - ORIENTAČNÍ FOTOGRAFIE VÝKRESU SKUTEČNÉHO STAVU 1NP ZPRACOVANÉHO 2006 PRO POTŘEBY STUDIE, ZPRACOVATEL: MORAVIA CONSULT OLOMOUC, ING.ARCH.PETR SKOUMAL

12 12 ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK BYTOVÉ DOMY BEZRUČOVA 20 A 22, ŠTERNBERK 2NP - ORIENTAČNÍ FOTOGRAFIE VÝKRESU SKUTEČNÉHO STAVU 2NP ZPRACOVANÉHO 2006 PRO POTŘEBY STUDIE, ZPRACOVATEL: MORAVIA CONSULT OLOMOUC, ING.ARCH.PETR SKOUMAL

13 13 ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK 1NP PŘEDBĚŽNÝ NÁVRH MOŽNÉHO ČLENĚNÍ NA BYTY BYTOVÉ DOMY BEZRUČOVA 20 A 22, ŠTERNBERK

14 14 ADC - ARCHITEKTONICKÝ ATELIÉR DAVID CVILINK 2NP PŘEDBĚŽNÝ NÁVRH MOŽNÉHO ČLENĚNÍ NA BYTY BYTOVÉ DOMY BEZRUČOVA 20 A 22, ŠTERNBERK