ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o ceně nemovitosti domu čp.17 na stav.p.č.st. 282 v obci Branná, katastrální území Branná u Šumperka včetně příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad BRNO-MĚSTO 056 Ex 9047/11, JUDr. V. Novozámský Brno, Bratislavská 73 stanovení ceny obvyklé nemovitosti Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 443/2016 Sb. Posudek vypracoval: Ing.Jiří Doleček, Šumperk, Bezručova 933/12, mob , jiridolecek@ .cz Posudek obsahuje 15. stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 3. vyhotoveních. V Šumperku dne

2 Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem v Šumperku - výpis z LV č. 267 pro obec Branná, k.ú. Branná u Šumperka řízení PÚ ze dne - b) dodané objednavatelem posudku - usnesení o ustanovení znalce c) opatřené znalcem - prohlídka nemovitosti - informace objednavatele a majitele - výpis z KN - mapa KN Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 267 pro obec Branná, k.ú. Branná u Šumperka 1/1 SJM Vráblík Oto a Vráblíková Antonie Branná čp.17 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne a za přítomnosti znalce. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Nález Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město čj. 056Ex 9047/11-68 je znalci uloženo stanovení ceny obvyklé budovy čp. 17 na pozemku p.č.st.282 včetně příslušenství a práv v obci Branná, okres Šumperk, která je zapsána na LV 267 pro k.ú. Branná u Šumperka. Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům postavený na okraji zastavěné části obce při komunikaci Hanušovice-Jeseník procházející obcí, pod nádražím ČD. Majitel nemovitosti umožnil znalci pouze zběžnou prohlídku nemovitosti domu bez vedlejších staveb. Ocenění nemovitosti je tedy provedeno na základě prohlídky nemovitosti a podkladů ke zpracování znaleckého posudku. Při prohlídce bylo zjištěno, že dům je užíván jako objekt k bydlení. 2

3 Stanovení ceny obvyklé 1. ZÁKLADNÍ ÚDAJE : 1.1 Předmět ocenění : Je budova čp. 17 na stav.p.č. st.282 v katastrálním území Branná u Šumperka, obec Branná, okres Šumperk, Olomoucký kraj. 1.2 Místo : Branná, okres Šumperk 1.3 Vlastník : LV č. 282 pro obec Branná, k.ú. Branná u Šumperka 1/1 SJM Vráblík Oto a Vráblíková Antonie Branná čp Účel ocenění : Ocenění je zpracováno za účelem stanovení ceny obvyklé. 1.5 Datum ocenění : Ocenění je zpracováno podle skutečného stavu nemovitosti ke dni Použité podklady : - výpisu z listu vlastnictví č snímek mapy evidence nemovitostí - informace realitních kanceláří o cenách staveb a stavebních prací v regionu a ČR - vlastní databáze o dosahovaných kupních cenách - informace z Katastrálního úřadu pracoviště Šumperk 3

4 2. ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY PRO OCENĚNÍ 2.1 Předmětem ocenění je obytná budova čp. 17 na pozemku p.č.st. 282 včetně příslušenství. 2.2 Ke stavbám a pozemkům jsou omezení spočívající v zástavním právu soudcovském a exekutorském, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji a exekuční příkaz o zřízení zástav. práva. Uvedená omezení jsou patrná z přiloženého LV 267 z Toto ocenění bylo zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami : - znalec dále vychází z toho, že informace a podklady, které byly poskytnuty objednatelem a použity v posudku jsou pravdivé a znalec je dále neověřoval. Neodpovídá tedy za a) pravost a platnost vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem b) pravost a platnost nájemních vztahů jejichž existence má vliv na stanovení tržní ceny - ocenění je zpracováno podle podmínek na trhu v době ocenění a znalec neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po zpracování ocenění 2.4 Výsledkem ocenění je : Obvyklá cena nemovitosti, kterou je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v současných podmínkách na trhu s nemovitostmi v regionu mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuální či jiné zájmy vybočující z běžné praxe. 4

5 3. POPIS NEMOVITOSTI 3.1 Umístění nemovitosti : Oceňovanou nemovitostí je dům situovaný na okraji obce Branná, vpravo od silnice II/369 Hanušovice Jeseník. Obec je východiskem pro turistickou oblast Ramzovského sedla. Obec má cca 250 obyvatel s dobrým potenciálem sportovních aktivit. Je zde obecní úřad, pohostinské provozy, drobnější služby a obchody se základním sortimentem, dobré ubytovací kapacity, fitcentrum, lyžařské vleky a další sportoviště. 3.2 Dopravní spojení : Budova je přístupná z komunikace, příjezd k pozemku je zajištěn z místní komunikace. Obec má silniční spojení s okresním městem Šumperkem a Jeseníkem, dobré je i železniční spojení Šumperk-Jeseník- Olomouc. 3.3 Popis objektů nemovitostí : Dům čp. 17 včetně uvedených součástí a příslušenství. Je to samostatný, nepodsklepený, dvoupodlažní dům se sedlovou střechou bez využitého podkroví k bydlení, který původně sloužil jako pohostinství, jehož stáří je odhadnuto na minimálně 100 roků. Obvodové zdivo je vyzdívané, cihelné na základových pásech z kamene bez izolace, stropy jsou s vodorovným podhledem, krov sedlový dřevěný tesařsky vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná, dveře dřevěné, koupelna vybavena vanou, WC splachovací, vytápění lokální na tuhá paliva, omítky vápenné, fasáda vápenná štuková. Dispozičně je dům řešen takto. Za vstupem do domu je chodba se schodištěm do 2NP a dále jeden byt obsahující chodbu, kuchyni, dva pokoje, spíž a koupelnu. V 2NP jsou dva byty. Jeden obsahuje chodbu, koupelnu, kuchyni, spíž a dva pokoje. Druhý byt má chodbu, kuchyni a pokoj. V podkroví je půda. V šedesátých letech minulého století původní majitel Lesy ČR provedl nutnou rekonstrukci domu. Z původního pohostinství byla budova upravena pro bydlení. Dům je v horším technickém stavu, dožity jsou téměř všechny stavebně technické prvky krátkodobé životnosti. Narušena je fasáda zemní vlhkostí, poškozeno je i zdivo, krov a další nosné prvky, není prováděna základní údržba. K domu je k jižní štítové zdi přistavěna přízemní, zděná stavba s pultovou střechou, kryta osinkocementovým vlnitými deskami, která se užívá pro chov domácího zvířectva. V jižní části stavebního pozemku jsou dvě na sebe navazující kůlny sloužící pro skladování a chov drobného domácího zvířectva. Jsou to celodřevěné stavby se sedlovou střechou kryty osinkocementovými vlnitými deskami. Stavební pozemek v jižní části je ukončen stavbou stodoly. Je to přízemní, nepodsklepená stavby se sedlovou střechou krytá osinko cementovými šablonami, nosná konstrukce je dřevěná a opláštění prkny. Dům je přístupný ze zpevněné místní komunikace, napojen je na vzdušnou síť n.n. závěsným kabelem. 5

6 Pozemek p.č.st. 282 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 705 m Majetkoprávní vztahy, omezení, břemena : V době ocenění byla známá omezení uvedená na LV. 6

7 4. VOLBA OCEŇOVACÍCH METOD 4.1 Stručné zásady použitých metod : Vychází z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi : a) věcné hodnoty b) výnosové hodnoty c) srovnávací hodnoty s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních výsledků do podmínek trhu. 4.2 Věcná hodnota : Je stanovena jako cena stanovená podle vyhl.č.443/2016 Sb., kterou se provádí zákon č.151/97 Sb.o oceňování majetku bez koeficientů prodejnosti. Opotřebení stavby je stanoveno dle skutečného stavu stavby. 4.3 Výnosová metoda : Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného ročního zisku z nájemného po odečtení nutných provozních nákladů spojených s nájmem. Výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry. 4.4 Porovnávací metoda : Vychází z vlastních poznatků a znalosti realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných domů, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou a z nabídek RK na internetu. 7

8 5. O C E N Ě N Í 5.1 Věcná hodnota staveb : Věcná hodnota je dána součtem zůstatkových cen staveb. Zůstatkové ceny jsou určeny z administrativních cen ( vyhl.č.443/2016 Sb. ) snížených o opotřebení stavby. V ceně domu jsou promítnuty ceny vedlejších staveb, venkovních úprav, pozemků a porostů. VĚCNÁ HODNOTA CELKEM se neurčuje 5.2 Výnosová metoda : Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku, za období, po které je majetek vlastněn. Od nájmů jsou odečteny náklady spojené s dosažením příjmů. Určení kapitalizační míry kapitalizační míru stanovuji podle úrokové míry tzv. bezpečných cenných papírů a přiměřené míry rizika. Na základě zkušeností ji stanovuji na 7 %. Kalkulace pronájmu : Dům obsahuje 3 byty. V současném stavu domu lze kalkulovat nájemné ve výši 4.000,- Kč/měs ,- za byty 2+1, 1.000,- Kč/měs. za byt 1+1. Nájemné celkem roční ,- Kč Výdaje Vzhledem k tomu, že znalec neměl k dispozici údaje o výdajích, kalkuluje je ve výši 20% příjmů. Výdaje celkem 9.600,- Kč Výnos celkem ,- Kč 8

9 Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou : ,- V = x 100 = ,- Kč 0,07 VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM ,- Kč 5.4 Hodnota stanovená porovnáním : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. O nemovitostech obdobného typu, tj. obytné domy sloužící k bydlení obdobných lokalitách, jsem zjistil, že k převodům na trhu s nemovitostmi dochází a v současné době jsou nabízeny na internetových stránkách nemovitostí. Prodej rodinného domu 400 m², pozemek 524 m² Údolní, Hanušovice Kč Nabízíme k prodeji dům č.p. 178 s pozemkem, který je situován na ulici Údolní v místní části Horní Hanušovice na jeho severním okraji zastavěné části. V místě je napojení na elektrickou síť, na vodovod a plynovod, kanalizace v místě není. Vstupní průčelí je obráceno k severu, přistup je ze zpevněné komunikace. Stavba je zděná z lomového kamene a cihel se dvěma nadzemními podlažími a částečným podsklepením. Celý dům slouží jako objekt k bydlení. Dům není nyní obýván a podle vybavenosti není ani obyvatelný. Vstup do 1. NP je ze strany komunikace do chodby napříč domem. Vnitřní dispozice 1.NP sestává z kuchyně (bez vybavení), 9

10 tří obytných místností, místnosti pro koupelnu a záchod, ve 2. NP je chodba, pět pokojů bez určení a zařizovacích předmětů, místnost pro koupelnu a wc. V 1.PP jsou tři sklepní místnosti. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: + 4% daň z nabytí nemovitých věcí ID zakázky: R 15/31 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 168 m 2 Užitná plocha: 400 m 2 Plocha podlahová: 400 m 2 Plocha pozemku: 524 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Výtah: 10

11 Prodej rodinného domu 120 m², pozemek 400 m² Kopřivná, okres Šumperk Kč Nabízíme Vám ke koupi zděný rodinný dům v obci Kopřivná. Jde o polovinu dvojdomku, která je částečně podsklepena a tvoří ji dvě nadzemní podlaží. V přízemí domu se nachází zádveří, chodba s kuchyňskou linkou, WC, dva obytné pokoje a koupelna. V podkroví jsou dva pokoje a WC. V roce 2003 byla provedena rekonstrukce koupelny. V roce 2006 byla položena nová střešní krytina na domě. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, který je připojen na ústřední topení. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem o objemu 150 L. Všechna okna jsou plastová, podlahy v pokojích jsou prkenné. Dům je napojen na síť nn a obecní vodovod, kanalizace je svedena do jímky. Dům i jeho vybavení je jinak původní. Vzadu za domem se nachází dřevěná kůlna. Pro více informací volejte makléře této nabídky. Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: plus daň z nabytí nemovitosti ID zakázky: 083-N02609 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: V bloku Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 138 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 11

12 Plocha pozemku: 400 m 2 Plocha zahrady: 262 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Prodej chalupy 583 m² Kč, Branná, okres Šumperk Prodej chalupy 5+1 v Branné v podhůří Jeseníků. Dům je napojen na inženýrské sítě, voda, elektřina a kanalizace. Financování zajistíme. Cena Kč za nemovitost Elektřina 230V, 400V Topení Lokální tuhá paliva Odpad Septik, Veřejná kanalizace Město Branná Umístění objektu Okraj obce Poloha domu Řadový Stavba Cihlová Stav objektu Dobrý Užitná plocha 160 m² Plocha pozemku 583 m² Plocha zastavěná 222 m² 12

13 Plocha podlahová 169 m² Bazén Sklep Parkování Garáž Vybavení Ne Doprava Autobus, Vlak, Silnice Voda Dálkový vodovod Nabízené nemovitosti jsou v poměrně širokém cenovém rozmezí. Vzorky č. 1 a 2 jsou obdobné nemovitosti svoji velikostí a technickým stavem, jsou však v horších lokalitách. Vzorek č.3 je ve stejné lokalitě jako oceňovaný dům a je také přibližně ve stejném technickém stavu. Nabízen je delší čas. To znamená, že trh s nemovitostmi tuto nabídku neakceptuje, a proto bude nutné její snížení. Navíc je v ceně obsažena i provize RK a další poplatky např. za sepsání smlouvy, znalecké posudky aj. Ze zkušeností znalce je pak třeba uvést, že kupní ceny bývají ve srovnání s nabídkami až o 20% nižší, nemovitostí v obdobném stavu i pod touto hranicí. Dům bude vyžadovat větší rekonstrukci vzhledem ke stavu konstrukcí a již pro dnešní bydlení nevhodné dispozici. Na základě uvedeného rozboru stanovuji, že srovnávací hodnota oceňovaného domu čp.17 se bude pohybovat kolem SROVNÁVACÍ HODNOTA ,- Kč 13

14 Z á v ě r Na základě uvedených propočtů usuzuji, že dosažitelná obvyklá cena výše uvedené nemovitosti se bude pohybovat při hodnotě stanovené porovnáním. Situovaná je v obci, která má základní technické a občanské vybavení s dobrými rekreačními příležitostmi. Nevýhodou je přístup k domu a poloha u frekventované komunikaci. Uvedené srovnatelné objekty k prodeji jsou nabízeny delší čas. Znamená to, že trh s nemovitostmi tyto ceny neakceptuje a musí dojít ke snížení nabídkové ceny. Nynější majitelé získali v roce 2001 objekt od státní organizace za částku ,- Kč (byla snížena z původních požadovaných ,- Kč). Po zvážení všech uvedených argumentů stanovuji cenu obvyklou na částku CENA OBVYKLÁ ,- Kč Slovy: =Čtařistatšedesáttisíckorunčeských. 14

15 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. 3992/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Šumperku dne