ZNALECKY POSUDEK. č. 4070/314/722

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK č. 4070/314/722 O ceně dokončených bytových a nebytových jednotkách č. č. 479/120, č. 479/138, č. 479/142, č. 479/081, č. 479/076 situovaných v bytovém domě č.p objekt NOP - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 668/397, p.č. 668/356, p. č. 668/398, p.č. 668/399, p.č. 668/402, p.č. 668/405, p.č. 668/408, p.č. 668/411, p. č. 668/414, p.č. 668/415, p.č. 668/416, p. č. 668/417, p.č. 668/418, p.č. 668/420, p.č. 668/422, p.č. 668/423, p. č. 668/424, p.č. 668/425, p.č. 676/465, vše v katastrálním území Zličín. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. I zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích

2 A. Nález L Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: č.p objekt NOP - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha křes: Praha 5 Obec: Praha Katastrální' území: Zličín Počet obyvatel: I Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. ÚMČP /2009/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne s právním účinkem ke dni Kolaudační rozhodnutí č.j. ÚMČP /2012/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ ve hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne Geometrický plán č /2012. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; 1Č se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1 Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1

3 B. Posudek Popis objektu, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Popis bytového domu: Bytový dům je tvořen třemi sekcemi, výškově členěn na 2 PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 7 NP s bytovými jednotkami. Objekt je založen plošně na ŽB základové desce. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB, dovyzděny ze zděných bloků fy POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mpvc nebo pochozí terasa s beton, dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v 1.PP Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované s prolisem, popř. s prosklenou výplní do obložkových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJ č. Typ bytu Podlaží Plocha bytu m2 Plocha B/T/P 1m21 Velikost podílu na pozemcích 479/120 1+kk 5. patro (NP6) 42,1 Kč Kč 456/ /138 4+kk 6. patro (NP7) 111,1 Kč 14,8 Kč 1174/ /142 4+kk 6. patro (NP7) 104,2 Kč 28,1 Kč 1107/ /081 4+kk 5. patro (NP6) 97,1 Kč 54,4 Kč 1035/ /076 2+kk 4. patro (NP5) 56,0 Kč 4,5 Kč 594/188668

4 a) Pozemky a]) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn.cena Cena m 2 Kč/m2 KČ Zastavěná plocha a nádvoří 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/402 69, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/408 88, , ,- Orná půda - funkční celek 668/411 52, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/415 77, , ,- Orná půda - funkční celek 668/416 79, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/420 6, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , ,- Orná půda - funkční celek 668/465 45, , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy - celkem , ,- Kč

5 b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. b l) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů - lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek. Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno) Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

6 Srovnávací BJ č.l PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Započitatelná plocha: *05 m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Laurinova Poloha: střední Cena v Kč: Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Laurinova, 2+kk. 2.NP, výměra BJ 57 m2, terasa 24.3 m2. bez GS, komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt' I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č2 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 51 m2 Čtvrť/KÚ: Zličín Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Sazovická Poloha: střední Cena v Kč: Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín, ulice Sazovická, 2+KK. 2.NP. vč. GS a sklepa, projekt od CG, 51 m2, KC 2744 tis. Kč, stejné provedení, mírně horší lokalita Srovnávací BJ č3 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Tlumačovská Poloha: Střední Cena v Kč: Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK, 3.NP. bez GS a sklepa, projekt Rezidence Prague Towers od CG, 65,70 m2. KC lis. Kč, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení Mčrná jednotka: m2 obytné plochy kupní cena Zohlednění hodnototvomých faktorů koeficienty Přep. KC v Kč/m.j. v Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m.j. Srovnávací BJ č.l Srovnávací BJ č Srovnávací BJ č , Průměr: Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto kjiž realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.

7 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 479/120 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 1+kk Podlaží 5. patro (NP6) Celková plocha bytové jednotky 42,1 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (z a p o č te n o 5 0 %, m ax. v ša k 2 0 % z p lo c h y je d n o tk y ) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 0 m2 Z PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 456/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 44654,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 479/138 Ceníková cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 4+kk Podlaží 6. patro (NP7) Celková plocha bytové jednotky 111,1 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (z a p o č te n o 5 0 %, m ax. v šak 2 0 % z p lo c h y jednotk y ) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 14,8 m2 Z PS,UPS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 1174/ Ceníková jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 44561,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni porovnávací hodnoty stanovenou znalcem ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

8 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 479/142 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 4+kk 6. patro (NP7) 104,2 m2 28,1 m2 JZV PS,UPS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 1107/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 44616,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 479/081 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 4+kk 5. patro (NP6) 97,1 m2 54,4 m2 JZS UPS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 1035/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) 45894,-Kč/m 2 Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 48661,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

9 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 479/076 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 2+kk 4. patro (NP5) 56 m2 4,5 m2 ZV PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 594/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 48460,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu 11a pozemcích činí ,-Kč.

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku Obvyklá cena jednotky č.479/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.479/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.479/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.479/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.479/ Kč Kč Obvyklá cena jednotek činí celkem Kě Kč Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2. přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančnč-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do a recertifikován dne , číslo certifikátu 1034/12, s platností do Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4070/314/722 znaleckého deníl Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice

11