ZNALECKY POSUDEK. č. 4099/33/722. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK č. 4099/33/722 O ceně dokončené bytové jednotky č. 487/03, č. 487/04, č. 487/33, č. 487/34, vše v bytovém domě č.p objekt Y - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 676/466, p.č. 676/467, p.č. 676/470, p.č. 676/471, p.č. 676/472, p.č. 676/468, p.č. 668/22, vše v katastrálním území Zličín. Objednatel posudku: Účel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4 Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: č.p objekt Y - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha křes: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. I písm. a ): 2 250,- Kč/nr 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. ÚMČP /2010/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne s právním účinkem ke dni Geometrický plán č /2012. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne Výpis z katastru nemovitostí dle LV č.976 ze dne vyhotovený KN pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1 Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1

3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům Y je výškově členěn na 1 PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 5 NP. Bytový dům Y obsahuje celkem 27 BJ, 9 NBJ - ateliérů a 32 parkovacích stání uvnitř budovy. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB, dovyzděny ze zděných bloků fy POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mpvc nebo pochozí terasa s beton, dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěru vzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v 1.PP Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované s prolisem, popř. s prosklenou výplní do obložkových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJ č. Typ bytu Podlaží Plocha bytu [m2] Plocha B/T/P m2 Velikost podílu na pozemcích 487/003 2+kk přízemí (NP1) 60,9 258,0 636/ /004 l+kk přízemí (NP1) 35,4 103,6 354/ /033 4+kk 4. patro (NP5) 109,5 57,4 1148/ /034 3+kk 4. patro (NP5) 69,3 18,4 730/19931

4 a) Pozemky ai) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena Kč/m2 Cena KČ Zastavěná plocha a nádvoří 676/ , , ,- Orná půda - funkční celek 676/ , , ,- Orná půda - funkční celek 676/470 60, , ,- Orná půda - funkční celek 676/471 95, , ,- Orná půda - funkční celek 676/472 60, , ,- Orná půda - funkční celek 676/468 28, , ,- Orná půda - funkční celek 668/22 213, , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy - celkem

5 b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanoveni obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo 11a realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů - lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek. Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno) Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

6 rovnávací BJ č.l *SČ děslo/obec: ptvrť/kú: Adresa: Tena v Kč: /ýmčra pozemku: nženýrské sítě: Praha 13 Stodůlky ul. Laurinova Obestav ěny prostor: Započitatelná plocha: Zast. plocha NP: Poloha: Stavební stav: Vybavení: Zdroj dat: 57+24,3*0.5 střední velmi dobrý dobré kupní cena plné zasíťováno Jopis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky. ulice Laurinova, 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2. terasa 24.3 m2. >ez GS. komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č2 PSČ Vlěsto/obec: Ctvrť/KÚ: \dresa: Cena v Kč: Výměra pozemku: Inženýrské sítě: Praha 13 Zličín ul. Sazovícká m- Obestavěný prostor: Obytná plocha: Žasl. plocha NP: Poloha: Stavební stav: Vybavení: Zdroj dat: 51 střední velmi dobrý dobré Kupní cena plné zasíťováno Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín, ulice Sazovická, 2+KK. 2.NP, vč. GS a sklepa, projekt od CG, 51 Im2, KC 2744 tis. Kč. stejné provedení, mírně horší lokalita Srovnávací BJ č3 PSČ Mčsto/obec: Čtvrť/KÚ: Adresa: Cena v Kč: Výměra pozemku: Inženýrské sítě: Praha 13 Stodůlky ul. Tlumačovská nv Obestavěný prostor: Obytná plocha: Zast. plocha NP: Poloha: Stavební stav: Vybavení: Zdroj dat: m3 m2 m2 nv m2 m2 m3 65,70 m2 m2 Střední Velmi dobrý Dobré Kupní cena plně zasíťováno Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK, 3.NP. bez GS a sklepa, projekt Rezidence PragueTowers, m2, KC tis. KČ, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení Měrná jednotka: m2 obytné plochy kupní cena Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přep. KC v Kč/m.j. v Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m.j. Srovnávací BJ č.l Srovnávací BJ č , (Srovnávací BJ č ,02 I Průměr: Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny. tj. od cca tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto k již realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.

7 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/003 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 2+kk Podlaží přízemí (NP1) Celková plocha bytové jednotky 60,9 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max, však 20% z plochy jednotky) 258 m2 Orientace obytných místností JZ Příslušenství BJ PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 636/19931 Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 51122,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu 11a pozemcích činí ,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/004 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 1+kk Podlaží přízemí (NP1) Celková plocha bytové jednotky 35,4 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 103,6 m2 Orientace obytných místností JV Příslušenství BJ 0 Spoluvlastnický podíl na pozemcích 354/19931 Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 49201,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

8 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/033 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 4+kk Podlaží 4. patro (NP5) Celková plocha bytové jednotky 109,5 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 57,4 m2 Orientace obytných místností JZVS Příslušenství BJ PS,UPS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 1148/19931 Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 46280, -Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 487/034 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 3+kk Podlaží 4. patro (NP5) Celková plocha bytové jednotky 69,3 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 18,4 m2 Orientace obytných místností JV Příslušenství BJ PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 730/19931 Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 460l7,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

9 C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku Obvyklá cena jednotky č.487/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.487/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.487/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č.487/ Kč Kč Obvyklá cena jednotek činí celkem Kě Kě Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifíkovaný dne Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do a recertifikován dne , číslo certifikátu 1034/12, s platností do Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4099/33/722 znaleckého deníku. -S Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice

10 Kou/y,. > v í f. O O o /,, u V - nřcsti i