ZNALECKY POSUDEK. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK č /3 7 4 /7 2 2 O ceně dokončené bytové jednotky č. 458/324 v bytovém domě č.p objekt IJKL - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 668/336, p.č. 668/162, p.č. 668/167, p.č. 668/298, p.č. 668/299, p.č. 668/300, p.č. 668/301, p.č. 668/302, p.č. 668/303, p.č. 668/304, p.č. 668/305, p.č. 668/306, p.č. 668/307, p.č. 668/308, p.č. 668/309, p.č. 668/310, p.č. 668/311, p.č. 668/312, p.č. 668/313, p.č. 668/314, p.č. 668/315, p.č. 668/316, p.č. 668/317, p.č. 668/318, p.č. 668/319, p.č. 668/320, p.č. 668/321, p.č. 668/322, p.č. 668/323, p.č. 668/324, p.č. 668/325, p.č. 668/326, p.č. 668/327, p.č. 668/330, p.č. 668/331, p.č. 668/332, p.č. 668/335, p.č. 668/337, p.č. 668/338, p.č. 668/339, vše v katastrálním území Zličín. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové a nebytové jednotky Adresa nemovitosti: - objekt IJKL - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: I Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. H/08/ Výs/2-P668/2l-IJ,K,L Zl/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne s právním účinkem ke dni Kolaudační rozhodnutí č.j. ÚMČP /2009/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ ve hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1 Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; 1Č se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1

3 B. Posudek Popis objektu, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům je dispozičně tvořen čtyřmi sekcemi I, J, K, L. Výškově je objekt členěn na 2 PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 6-7 NP. Objekt je založen plošně na ŽB základové desce. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB, dovyzdčny ze zděných bloků fy WIENER BERGER, TONDACH nebo POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mpvc nebo pochozí terasa s beton, nebo keramickou dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn, část. hliníkové poplastované. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v l.pp Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované bílé s prolisem, popř. s prosklenou výplní do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové nebo dřevěné, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJ č. Typ bytu Podlaží Plocha bytu ni21 Plocha B/T/P m 2 Velikost podílu na pozemcích 458/324 1+kk přízemí (NP1) 28,3 32,1 524/333388

4 a) Pozemky a<) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra m 2 Jedn.cena Kč/m2 Cena [Kč Zastavěná plocha a nádvoří 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/167 51, , ,- Orná půda - funkční celek 668/298 65, , ,- Orná půda - funkční celek 668/299 35, , Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/301 64, , Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , ,- Orná půda - funkční celek 668/305 11, , ,- Orná půda - funkční celek 668/306 14, ,- Orná půda - funkční celek 668/307 23, , ,- Orná půda - funkční celek 668/308 12, , Orná půda - funkční celek 668/309 18, , ,- Orná půda - funkční celek 668/310 9, , Orná půda - funkční celek 668/311 2, , ,- Orná půda - funkční celek 668/312 1, ,- Orná půda - funkční celek 668/ , ,- Orná půda - funkční celek 668/314 1, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , ,- Orná půda - funkční celek 668/316 1, , ,- Orná půda - funkční celek 668/317 1, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , ,- Orná půda - funkční celek 668/319 1, , ,- Orná půda - funkční celek 668/320 1, , Orná půda - funkční celek 668/321 4, , ,- Orná půda - funkční celek 668/322 43, , ,- Orná půda - funkční celek 668/323 26, , ,- Orná půda - funkční celek 668/324 43, , ,- Orná půda - funkční celek 668/325 26, , ,- Orná půda - funkční celek 668/326 78, , ,- Orná půda - funkční celek 668/327 15, , ,- Orná půda - funkční celek 668/330 12, , ,- Orná půda - funkční celek 668/331 92, , ,- Orná půda - funkční celek 668/ , , Orná půda - funkční celek 668/335 43, , ,-

5 Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek Orná půda - funkční celek 668/ / /339 82,00 101,00 38, , , , , , ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy - celkem ,- b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů - lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícílio k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek. Definice koeficientu použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno) Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

6 Srovnávací BJ č.l PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Započitatelná plocha: 57+24,3*05 m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Laurinova Poloha: střední Cena v Kč: Stavební slav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Laurinova, 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2. terasa 24,3 m2, bez GS. komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt' I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č2 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 51 m2 Čtvrť/KÚ: Zličín Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Sazovická Poloha: střední Cena v Kč: Stavební stav: velmi dobrý' Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín. ulice Sazovická, 2+KK, 2.NP. vč. GS a sklepa, projekt od. 51 m2, I KC 2744 tis. Kč, stejné provedení, mírné horší lokalita Srovnávací BJ č3 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 65,70 m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Tlumačovská Poloha: Střední Cena v KČ: Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Tlumačovská, 2+KK, 3.NP, bez GS a sklepa, projekt Rezidence Prague Towers, 65,70 m2, KC tis. Kč, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení Měrná jednotka: m2 obytné plochy Přcp. kupní cena v KČ/m.j. Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty KC v Kč/m.j. Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Srovnávací BJ č.l I Srovnávací BJ č , Srovnávací BJ č , Průměr: Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto kjiž realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.

7 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 458/324 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonu/teras/předzahrádek (započteno 50%, ma\. však 20% z ploch> jednotky) Orientace obytných místností Příslušenství BJ 1+kk přízemí (NP1) 28,3 m2 32,1 m2 JV PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 524/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (KČ/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 56453,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

8 C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku Obvyklá cena jednotky č.458/ Kč Kč Obvyklá cena jednotek činí celkem Kč Kč Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do a recertifikován dne , číslo certifikátu 1034/12, s platností do Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3762/374/722 znaleckého deníku.

9 t