Znalecký posudek č. 1252/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1252/09 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 188/2 v domě č.p. 188 na pozemku č. parc. St. 108/1 v kat. úz. Vidnava, obec Vidnava, okres Jeseník včetně spoluvlastnického podílu 20146/ na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Kuchtíkové Anny. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 6768/07-4 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 387, vedených Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, k.ú. Vidnava, obec Vidnava. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 188/2 Školní Vidnava Region: Olomoucký Okres: Jeseník Katastrální území: Vidnava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 387, kat. úz. Vidnava, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Jeseník vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. VIII-2-7, měřítko 1:2880, kat. úz. Vidnava - kopie smlouvy o převodu vlastnického práva ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6768/07-4 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 6768/07-34 ze dne informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 387, viz příloha. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých v ocenění vycházel odhadce z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Obec Vidnava nemá vypracovanou cenovou mapu pozemků. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Vidnava leží v Olomouckém kraji, severně od obce Jeseník, nedaleko hranic s Polskem. V obci s téměř kompletní občanskou vybaveností je zastávka autobusu a vlaku. Oceňovaná bytová jednotka stojí v jihovýchodní části širšího centra obce. K domu náleží oplocený pozemek Přístup do domu je ze severozápadu po zpevněné místní komunikaci. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 188/2 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 188/2 Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 188/2 1+1 o celkové ploše 45,43 m 2 umístěná v 1.NP dvoupodlažního bytového domu. Bytový dům má obvodové a nosné zdivo zděné, fasádní omítku opadávající štukovou, střechu sedlovou krytou pozink. plechy, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Dveře a okna domu jsou starší dřevěná. Bytový dům není podsklepen. Dům je napojen na kanalizaci, vodovod, elektrorozvod a plyn. Vzhledem k nesoučinnosti nebylo možno popsat bytovou jednotku. Stáří stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Pozemek č. parc. St. 108/2 se nachází v k.ú. Vidnava, obec Vidnava, okres Jeseník, je nepravidelného tvaru, zastavěn cihlovým bytovým domem, přístupný ze severozápadu po zpevněné místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka 188/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: 3

4 Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Olomoucký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 55 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 21,60 m 2 kuchyň: = 16,55 m 2 předsíň: = 2,41 m 2 koupelna : = 3,24 m 2 WC: = 1,63 m 2 Podlahová plocha bytu: = 45,43 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 45,43 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 45,43 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: 0,7 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,7 = 0,631 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Úřady v obci - obecní úřad, pošta III 0,02 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další III 0,03 zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 4

5 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,120 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,631 * 1,120 * 1,000 = 0,707 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,707 = 8 085,25 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 8 085,25 Kč/m 2 * 45,43 m 2 = ,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,91 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,- Kč * / = ,74 Kč Bytová jednotka 188/2 - zjištěná cena = ,65 Kč Bytová jednotka 188/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka 188/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 456/2008 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 188/2-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 1+1 Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC:

6 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj: = 21,60 m 2 kuchyň: = 16,55 m 2 předsíň: = 2,41 m 2 koupelna: = 3,24 m 2 WC: = 1,63 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 45,43 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: P 2,90 100,00 0,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1, Schody: S 2,90 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3, Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5, Instalační prefabrikovaná jádra: S 3,70 100,00 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů: 94,21 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9421 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 8 020,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9421 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1310 Základní cena upravená = ,91 Kč/m 2 Plná cena: 45,43 m 2 * ,91 Kč/m 2 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou 6

7 Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 % ,64 Kč Bytová jednotka č. 188/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,44 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,- Kč * / = ,74 Kč Bytová jednotka č. 188/2 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = ,18 Kč Bytová jednotka č. 188/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 188/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 188/2 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 45,43 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1 v OV v ul. Husova, Vidnava. Byt o rozloze 75 m 2 je v 2.NP cihlového domu, po rekonstrukci, s balkonem a sklepem, s vlastním plynovým kotlem a bojlerem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za Kč. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1 v OV v ul. Radniční, Vidnava. Byt o rozloze 65 m 2 je po kompletní rekonstrukci, s vlastním plynovým topením, letní terasou, v cihlovém domě. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za Kč. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+kk v OV v ul. Radniční, Vidnava. Byt o rozloze 73 m 2 je v 1.NP cihlového domu, po celkové rekonstrukci, s vlastním plynovým vytápěním a sklepem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v Množství Jedn. cena BJ 3+1, ul. Husova, Vidnava ,- Kč 1,00 1,00 0,85 75,00 jedn 9 746,67 Kč/jedn. 7

8 BJ 3+1, ul. Radniční, ,- Kč 1,00 1,00 0,95 65,00 jedn 9 500,00 Kč/jedn. Vidnava BJ 3+kk, ul. Radniční, Vidnava ,- Kč 1,00 1,00 0,97 73,00 jedn 9 168,49 Kč/jedn. Součet: ,16 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 9 471,72 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 168,49 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 746,67 Kč/jedn. Základní cena: 9 471,72 Kč 45,43 á 9 471,72 Kč/ = ,24 Kč Bytová jednotka č. 188/2 - výsledná cena = ,24 Kč Bytová jednotka č. 188/2 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 188/2 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 108/ ,00 38, ,58 Součet ,58 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5770 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0290 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 8

9 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce Průměrná cena za metr čtvereční bytové jednotky je v místě prodeje cca Kč. Vzhledem k nesoučinnosti vlastníka bytové jednotky nebyla provedena prohlídka, místním šetřením byl zjištěn stav budovy, po zvážení všech aspektů, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: tři sta devadesát tisíc Kč V Praze dne Montekala, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1252/2009 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 9

10 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 25/09. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10