ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6767/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6767/ o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 458/7 v bytovém domě čp. 458 v k.ú. Krčín, obec Nové Město nad Metují, okres Náchod, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 28/13-39 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) informace o stavbě a pozemku c) snímky pozemkové mapy d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) informace o obchodovatelných cenách bytů v regionu od místních odhadců majetku a realitních kanceláří, dále převzaté údaje realitních serverů Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého obeslání účastníkům, dostavil se povinný p. Luboš Sláviček, zároveň s p. Jaroslavem Hanušem, který si vyžádal přítomnost. Povinný předložil potřebné doklady. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 3640, katastrální území Krčín, obec Nové Město nad Metují, Okresní úřad Náchod.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Sláviček Luboš, narozen Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 3528, katastrální území Krčín, obec Nové Město nad Metují, Okresní úřad Náchod. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Sláviček Luboš, narozen podíl ve výši 418/5100 Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 458 na stp. čk Z dostupné dokumentace vyplývá vybudování budovy v letech , jednalo se o podnikovou ubytovnu. Tato sloužila do roku 1992, posléze byla postupně stavebně upravena a prohlášením vlastníka rozdělena na byty. Dle technického provedení jsou zřejmé realizované úpravy nižšího standardu (sociální zařízení, podlahy, rozvody), byly obnoveny okna za plastová a krytina.

4 -4-4. Výčet oceňovaných součástí: a) Bytová jednotka č. 458/7 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 418/ Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města s počtem obyvatel 9 784, od centra vzdálena přibližně 1.50 km, v bezprostřední blízkosti továrny (jednalo se původně o ubytovnu), po pravé straně průjezdné silnice směrem na Hradec Králové. Území je dostatečně zainvestované, budova napojena na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, vybudována na rovinatém pozemku, ve prospěch oceňovaného bytu zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy, vedení inženýrských sítí přes pp. čk. 369/5, 369/6. a) Bytová jednotka č. 458/7 Budova volně stojící, obdélníkového půdorysu, o dvou nadzemních podlažích, bez výtahu, s jedním vchodem, společným schodištěm a chodbou, celkem obsahuje 11 bytových jednotek s příslušenstvím. Oceňovaný byt je situován ve 2.NP, jde o byt 1+1 s příslušenstvím, podlahová plocha činí m2. Konstrukční řešení: Jde o montovaný panelový objekt z panelů na bázi dřeva, z plošných rámových panelů, oboustranné úpravy a tepelně vložné izolace, rovněž stropy, spodní stavba zděná na betonových základech. Střecha valbová, krov dřevěný, půda nevyužitelná, krytina z pálených tašek, jednoduché oplechování. Podlahy z DTD desek, na stěnách tapety, strop podlepen polystyrénovými deskami. Okna plastová, dveře hladké a náplňové. Kuchyň vybavena podstandardní linkou a el. sporákem, v koupelně sprchový kout (poškozen keramický obklad), splachovací WC. Vytápění ústřední

5 -5- teplovodní, ohřev TÚV centrální, kotel na tuhá paliva. Technický stav: Jde o podstandardní byt, jednak po stránce technického provedení (nedostatečná tepelná izolace, podlahy z DTD, rozvody sítí, tapety), a dále vybavení (dožívající rozvody vytápění, podstandardní sociální zařízení). Výměry Kuchyň Pokoj Předsíň Koupelna s WC Sklep Celkem 13,10 m2 16,00 m2 3,70 m2 5,10 m2 3,90 m2 41,80 m2 b) Pozemek Jde o zastavěnou stavební parcelu, v zainvestovaném území, rovinatý pozemek, přístupný z veřejné komunikace přes pozemek - ošetřeno věcným břemenem. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. V tomto případě v zájmu objektivního hodnocení analogicky používám platný cenový předpis vyhláška č. 450/2012 Sb.

7 -7-1. Bytová jednotka č. 458/7 1.1 Výměry podlahové plochy Část Výměra byt č. 458/7 41,80 m2 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 41 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Královéhradecký Oblast/obec/kategorie: obyv. 1.3 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu I. -0,10 poptávka výrazně nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,15 = 0,850 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci II. 0,02 obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. -0,01 okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní prostředí II. -0,03 výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. 0,00 základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. 0,05 dobrá dostupnost zdravotnické péče

8 -8-8 Veřejná doprava IV. 0,03 zastávka hromadné dopravy do 500 m 9 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. 0,00 odpovídá průměru v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,06 = 1,060 1 Typ stavby I. -0,10 budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty 2 Společné části domu I. -0,01 žadné z dále uvedených 3 Příslušenství domu I. -0,05 příslušenství snižující cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obytných místností II. 0,00 ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu II. -0,10 příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. 0,00 dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 mírně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav III. 0,85 byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 Index konstrukce a vybavení = (1-0,31) x 0,85 x 0,8 = 0,469 Index cenového porovnání I = 0,850 x 1,060 x 0,469 = 0, Ocenění ( 25) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) ,00 Kč/m2 Index cenového porovnání I x 0,423 Cena upravená CU 7.242,61 Kč/m2 Výměra podlahové plochy x 41,80 m2 Zjištěná cena - bytová jednotka č. 458/ ,10 Kč

9 -9-2. Stavební pozemky 2.1 Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Nové Město nad Metují, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 100,12 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena stp. čk m2 100, ,60 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití v ostatních obcích 20 % 7.108,52 Kč Základní cena upravená ,12 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,131 Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA nad 5tis, sl.7) x 0,884 Zjištěná cena - stavební pozemky ,35 Kč Vlastnický podíl 418/ ,25 Kč 3. Rekapitulace 1. Bytová jednotka č. 458/ ,10 Kč 2. Stavební pozemky 6.585,25 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č a 3528 v k.ú. Krčín činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V lokalitě přímo v Novém Městě nad Metují nejsou známy realizované obdobné byty, rovněž v serverech S-Reality, Reality CZ se přímo ve městě nenalézají pouze ve vzorku č. 4 v totožném domě, ale neprodejný. Proto použita nepřímá metoda srovnávací s obdobnými byty v okrese, upravená korekčními indexy. Lokalita Bytová jednotka Cena bytu v Kč Koeficient polohy Upravená cena velikost v m2 a vybavení Meziměstí , Martínkovice , Jaroměř - Josefov , Nové Město n.m , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č a 3528 v k.ú. Krčín činí zaokrouhleně ,- Kč.

11 -11- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, vyplývá převis nabídky nad poptávkou, navrhuji obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty, sníženou o okolnost dosavadního užívání bytu povinným o 20 %, k čemuž přispívá i konstrukční typ budovy. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč, zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č a 3528 v k.ú. Krčín činí zaokrouhleně ,- Kč. Pozn.: Žádná práva a závazky spojená s nemovitostí mimo již uvedené ve Výpisu z katastru nemovitostí nebyla mnou zjištěna. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6767/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-