ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6794/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6794/ o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 65 v k.ú. Nové Město nad Cidlinou, obec Nové Město, okres Hradec Králové, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny ideální 1/8 nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 729/12-33 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.

2 -2- V Trutnově dne A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) realitní servery a informace místních realitních kanceláří g) dostupná dokumentace, konzultace na MěÚ v Chlumci nad Cidlinou, stavebním úřadu Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého písemného obeslání účastníků. Od povinných se vrátily z důvodu odstěhování, p. Dlouhý se telefonicky omluvil, další nereagovali. Nemovitost nebyla zpřístupněna, ale z dostupných informací (informace stavebního úřadu, sdělení vlastníků sousedních objektů, mého znaleckého posudku z roku 2010) je možno s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Po dohodě s exekutorem je proto nemovitost takto oceněna. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 53, katastrální území Nové Město nad Cidlinou, obec Nové Město, Okresní úřad Hradec Králové, pod čp. 65. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Chlápek Miloslav Ing., narozen /8 Dlouhý Milan, narozen /4 Havlíková Monika, narozena /8 Mrštík Miroslav, narozen /2 Rodinný dům je vybudován na stp. čk. 79, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 345/2 spolu tvoří jeden funkční celek. 2. Původní projektovou dokumentaci se nepodařilo dohledat, dle dostupných údajů a použitého materiálu usuzuji na vybudování krátce před 2. Světovou válkou. Jedinou dostupnou informací je úprava v průběhu let, kdy byla změna účelovosti části objektu, v níž byla původně kolářská dílna na sklad domácího náčiní (zjevně zazděn vnější vchod). 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 65 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části obce, po pravé straně průjezdné státní silnice na Chlumec nad Cidlinou Praha, z ní přímo přístupna, v prostoru zástavby rodinnými domy, na rovinatém pozemku. Území je plně zainvestované, na hranici pozemku přivedeny sítě veřejného vodovodu a kanalizace, plynu objekt ale není napojen, voda odebírána z vlastní studny údajně (nelze prověřit). Umístění domu ve vzdálenosti 3 m od silně frekventované komunikace má negativní vliv na silný hluk, prašnost, otřesy. a) Rodinný dům čp. 65 Nebyla mi umožněna vnitřní prohlídka, dle dostupných údajů se v objektu nalézají chodba a dvě obytné místnosti, chybí sociální zařízení. Objekt není podsklepen, půda přístupna zvenčí po žebříku, dále je v objektu bývalá dílna (nyní sklad náčiní). Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, bez hydroizolace, vyzděn z cihelného zdiva v tl. 45 cm, bez provedené fasády, vnitřní omítky vápenné. Podlahy prkenné a betonové, okna znehodnocena (převážně bez možnosti otevření), vytápění lokální obyčejnými kamny, bez dalšího vybavení. Krytina pálené tašky, bez klempířských prvků, poškozená komínová hlava. Technický stav: Objekt zvenčí zcela zchátralý, bez jakékoli údržby, nutná celková rekonstrukce, rozbitá okna, poškozená krytina, komínová hlava narušena. Objekt není dlouhodobě užíván. Výměry Zastavěná plocha: 16,00x7,00 = 112,00 m2 Obestavěný prostor: 112,00x4,60+112,00x2,80/2,00 = 672,00 m3 Výpočet podlahové plochy: Nebylo možno změřit, proto se analogicky vychází ze zastavěné plochy, tudíž užitná plocha přibližně 80 m2, obytná plocha cca 35 m2.

5 -5- b) Venkovní úpravy Studna kopaná o hloubce údajně do 5 m (dle sousedních nemovitostí), zbytek oplocení (nefunkční), plotové vrata zničena. Trvalé porosty neošetřované, bez hodnoty. c) Pozemky Vytváří spolu funkční celek spojený s užíváním oceňovaného objektu, zjevně již mnoho let neudržované, s vysázenými ovocnými porosty zcela bez hodnoty. Pozemky jsou plně zainvestované na jejich uliční hranici, téměř rovinaté, v části při komunikaci negativně ovlivněny hlukem a otřesy. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 345/2 458 Celkem C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými

6 -6- předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Hradec Králové s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m 3 Kč/m 3 Rodinný dům čp ,76 0,72 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V )

7 -7- Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný Prostor v m 3 Výchozí cena Kč/m 3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny x 2 % = 5 155,- Kč POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, dle územního plánu se jedná o území určené k bytové zástavbě (rodinné domy). V dané lokalitě jsou známy ceny stavebních a souvisejících pozemků za poslední roky. Údaje čerpány z databáze Hradecké dražební s.r.o a znalce ing. Zimy z Hradce Králové. Obvyklá cena obdobných pozemků činí ,- Kč/m2, s přihlédnutím na negativní okolnosti zvolena nejnižší cena, tj. 240,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků

8 m2 x 240,- Kč/m2 = ,- Kč REKAPITULACE Rodinný dům čp Venkovní úpravy Pozemky Celkem Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 53 v k.ú. Nové Město nad Cidlinou činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, případně s nemovitostmi inzerovanými (nabízenými), upravenými koeficientem prodejnosti u obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Ze čtyř obdobných nabízených nemovitostí vyplývá: Lokalita Prodejní cena Koeficient polohy a Srovnatelná cena vybavení Lučice , Zachrašťany , Dohalice , Chotělice , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. V ceně zahrnuty i přiměřené pozemky. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 53

9 -9- v k.ú. Nové Město nad Cidlinou činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, z ní vyplývající značnou nabídkou na trhu nad poptávkou, je navržená reálná dosažitelná prodejní cena maximálně do výše porovnávací ceny, snížená o 20 %. Důvodem je celková zanedbanost a nutné vynaložení investice na zajištění užívání. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč Navržená obvyklá cena nemovitosti zapsaná v LV č. 53 v k.ú. Nové Město nad Cidlinou činí zaokrouhleně ,- Kč, z toho ideální 1/8 činí zaokrouhleně ,- Kč. Pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva či další závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí, které by ovlivnily obvyklou cenu. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6794/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

10 V Trutnově dne