Znalecký posudek. Pořadové číslo /2015

Transkript

1 Pořadové číslo /2015 Znalecký posudek Ocenění nemovitosti bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 v Českých Velenicích, k.ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec. Vyhotovení : 1

2 Objednavatel znaleckého posudku Na základě usnesení č.j. 10 EXE 6607/ ze dne , které vydal Okresní soud v Jindřichově Hradci, byla nařízena exekuce, jejímž provedením byl pověřen Exekutorský úřad Brno město se sídlem Bratislavská 73 Brno město, v zastoupení soudním exekutorem JUDr. Vítem Novozámským, požaduje se stanovit obvyklou cenu nemovitosti bytové jednotky č. 187/7 v Českých Velenicích, k. ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec, pro účely exekutorského řízení proti povinnému Josefu Studničkovi, r.č /0054) bytem České Velenice, Sídliště Na Sadech čp Prohlídka a zaměření předmětné nemovitosti Přístup znalci do předmětné bytové jednotky nebyl majitelem umožněn, bylo provedeno pouze venkovní posouzení obytné budovy a využity informace vlastníků sousedních bytů. Podklady pro ocenění l) Výpis z KN/VL č a VL č pro k. ú. České Velenice, ze dne ) Snímek katastrální mapy. 3) Exekuční příkaz čj. 056 EXE 10889/11-12 ze dne ) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - město ze dne ) Šetření na místě samém a zjištění stavu oceňované nemovitosti. 6) Cenový předpis zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č.121/2000 Sb. č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/ 2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a vyhl. MIFI ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a odhadem. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se o bytovou jednotku, která je na základě výpisu z KN/VL č a VL č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k.ú. České Velenice ze dne ve vlastnictví Josefa Studničky, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice. Základní údaje Vlastník : Josef Studnička, Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice K.ú.: České Velenice Obec : České Velenice Okres : Jindřichův Hradec Kraj : Jihočeský Klasifikace : bytová jednotka č. 187/7 a podíl na společných částech domu a ppč. 1089/21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 o velikosti 729/10967.

3 Účel ocenění : vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice N á l e z Na základě výpisu z KN/VL č a VL č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k. ú. České Velenice ze dne se jedná o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 a podílu na společných částech domu a ppč. 1089/21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 o velikosti 729/10967 pro účely vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice. Přístup je umožněn z příjezdové komunikace, přístupovým chodníkem a vchodovými dveřmi do zádveří a chodby obytné budovy, schodištěm do III. nadzemního podlaží a vstupními dveřmi do místností a prostorů vlastní bytové jednotky. Napojení na elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci je provedeno na místní veřejné sítě města. Obvyklá cena předmětné nemovitosti bude stanovena Klimešovou srovnávací metodou vycházející z věcné hodnoty nemovitosti. A) Stanovení věcné hodnoty nemovitosti čp. 187/7 v Českých Velenicích Věcná hodnota bytové jednotky čp. 187/7 bude stanovena dle vyhl. MIFI ČR č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Předmět znaleckého posudku 1) Bytová jednotka čp. 187/7 a) Byt č. 7 b) Pozemky Popis jednotlivých částí s uvedením skutečností rozhodných pro stanovení ceny. a) Byt č. 7 Jedná se o bytovou jednotku o velikosti ve složení : vstupní předsíň, koupelna, WC, hala, kuchyně, obývací pokoj s lodžií, dětský pokoj, ložnice a sklepní kóje situačně umístěn v I.NP obytné budovy mimo bytovou jednotku. Výpočet podlahové plochy bytové jednotky - předsíň = 5,17 m2 - koupelna = 2,56 m2 - WC = 0,97 m2

4 - hala = 7,92 m2 - kuchyně = 11,05 m2 - obývací pokoj = 20,60 m2 - lodžie 4,29 x 0,2 = 0,86 m2 - dětský pokoj = 12,32 m2 - ložnice = 12,32 m2 - sklepní koje 0,97x0,10 = 0,10 m2 Celkem = 73,87 m2 Stanovení věcné hodnoty bytu č. 7 se provede dle vyhl. č. 199/2014 Sb. 38 a přílohy č. 27. CJp = CBi + pcp Kvantifikace jednotlivých složek ceny CJp cena jednotky bytu CBi cena bytu v Kč pcp cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč Cena bytu se určuje podle vzorce CBp = PP x ZCU x IT x IP CBp - cena bytu v Kč PP - podlahová plocha bytu v m2 ZCU - základní cena upravená v Kč/m2 IT - index trhu IP - index polohy ZCU = ZC x Iv ZCU - základní cena upravení v Kč/m2 podlahové plochy bytu ZC - základní cena v Kč/m2 Iv - index konstrukce a vybavení ZC = ,-- Kč/m2 Výpočet indexu konstrukce a vybavení bytu Iv Název znaku Popis pásma Číslo znaku Číslo pásma Hodnota 1 Typ stavby III Budova panelová zateplená 0,00 2 Společné části domu II Kočárkárna, prádelna 0,00 3 Příslušenství domu II Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III 2-4 NP s výtahem + 0,05 5 Orientace bytu. II Částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství II Umakartové jádro - 0,10 7 Další vybavení bytu III Standart.vybav.-lodžie, sklepní kóje 0,00

5 8 Vytápění bytu II Dálkové ústřední 0,00 9 Krit. jinde neuvedené III Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně tech.stav III Zanedbaná údržba S = 1-0,0051 x 45 let = 0,77 0,85 x 0,77 0,66 Iv = (1-0,05) x 0,66 = 0,63 ZCU = ,-- Kč x 0,63 = 9.332,-- Kč Výpočet indexu trhu IT Vi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím trhu I Poptávka.nižší než nabídka - 0,06 2 Vlastnické vztahy I Poz. s nemov. stavbou - rozdíl. vlast. - 0,03 3 Změny v okolí II Bez vlivu 0,00 4 Vliv právnických vztahů I Negativní - prodej podílu - 0,04 5 Ostatní neuvedené II Bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV Zanedbatelné nebezpečí 1,00 IT = 1 x (1-0,13) = 0,87 Výpočet indexu polohy IP Vi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel stavby I Rezidenční stavba + 1,00 2 Převažující zástavba I Rezidenční stavba + 0,04 3 Poloha pozemku III Okrajová část obce - 0,05 4 Možnost napojení na sítě I Pouze na některé sítě v obci - 0,10 5 Občanská vybavenost II Částečně dostupná - 0,01 6 Dopravní dostupnost VI Zpev. kom. dobré park. možnosti 0,00 7 Hromadná doprava II Zastávka m - 0,06 8 Komerční využití III Možnost komerčního využití + 0,04 9 Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 IP = 1,00 x (1 0,14) = 0,86 Cena bytu č. 7 - CBp = 73,87 m2 x 9.332,-- Kč x 0,87 x 0,86 = ,-- Kč. Věcná hodnoty bytové jednotky č. 7 je stanovena ve výši Kč.

6 a) Pozemky Na základě výpisu z KN/VL č u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec pro k.ú. České Velenice ze dne se jedná o ocenění ppč. 1089/21 zastavěná plocha o výměře 309 m2. Ocenění se provede dle vyhl. č. 199/2014 Sb. 3 a přílohy č. 2, 4 a přílohy č. 3. ZC = ZCv x 0 1 x 0 2 x 0 3 x 0 4 x 0 5 x 0 6 ZCv = 1.150,-- Kč 0 1 koeficient velikosti obce = 0, koeficient hospodářského správního území obce = 0, koeficient polohy obce = 0, koeficient technické infrastruktury v obci = 1, koeficient dopravní obslužnosti obce = 0, koeficient občanské vybavenosti v obci = 0,98 ZC = 1.150,-- Kč x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,98 = 437,-- Kč/m2 Základní cena ZCU = ZC x I Index cenového porovnání I = IT x Io x Iv Výpočet indexu trhu IT Vi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím trhu I Poptávka.nižší než nabídka - 0,06 2 Vlastnické vztahy I Poz. s nemov. stavbou - rozdíl. vlast. - 0,03 3 Změny v okolí II Bez vlivu 0,00 4 Vliv právnických vztahů I Negativní - prodej podílu - 0,04 5 Ostatní neuvedené II Bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV Zanedbatelné nebezpečí 1,00 IT = 1 x (1-0,13) = 0,87 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku - IO Pi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar II Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku IV Svaž. terénu do 15% včetně 0,00 3 Ztížené zákl. podmínky III Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněné úz.ochr.pásmo I Mimo ochranná pásma 0,00 5 Omez. užívání pozemku I Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 IO = 1,00 +/- 0 = 1,00

7 Výpočet indexu polohy IP Vi Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel stavby I Rezidenční stavba 1,00 2 Převažující zástavba I Rezidenční stavba + 0,04 3 Poloha pozemku III Okrajová část obce - 0,05 4 Možnost napojení na sítě I Pouze na některé sítě v obci - 0,10 5 Občanská vybavenost II Částečně dostupná - 0,01 6 Dopravní dostupnost VI Zpev. kom. dobré park. možnosti 0,00 7 Hromadná doprava II Zastávka m - 0,06 8 Komerční využití III Možnost komerčního využití + 0,04 9 Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 IP = 1,00 x (1 0,14) = 0,86 I = 0,87 x 1,00 x 0,86 = 0,748 ZCU = 437,-- Kč x 0,748 = 327,-- Kč Ocenění : ppč. 1089/21 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m2 x 327,-- Kč = ,-- Kč Výpočet vlastnického podílu Vlastnický podíl Josefa Studničky z ppč. 1089/21 činí...729/10967 = 6.717,-- Kč. Celková rekapitulace 1) Cena bytu č ,-- Kč 2) Vlastnický podíl z ppč. 1089/ ,-- Kč Celkem ,-- Kč Zaokrouhlení ,-- Kč Cena věcné hodnoty bytové jednotky č. 187/7 je stanovena ve výši ,-- Kč. B) Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/7 v Českých Velenicích Klimešovou srovnávací metodou : Věcná hodnota bytové jednotky č. 187/ ,-- Kč Prodejní cena obdobných nemovitostí nejnižší ,-- Kč - nejvyšší... 1, ,-- Kč

8 Výpočet koeficientu kvalitativních tříd : - koeficient A = ,-- Kč = 1, ,-- Kč - koeficient E = 1, ,-- Kč = 2, ,-- Kč - koeficient B = 1, x 2,105-1,627 = 1, koeficient C = 1, x 2,105-1,627 = 1, koeficient D = 1, x 2,105-1,627 = 1,986 Stanovení koeficientu K 4 Číselný znak Kriterium Zařazení Hodnota Váha Váha x hodnota 1 Trh s nemovitostmi A 1, ,135 2 Orientace k světovým stranám C 1, ,330 3 Konfigurace F 2, ,315 4 Poloha k centru C 1, ,330 5 Převládající zástavba E 2, ,525 6 Inženýrské sítě C 1, ,330 7 Doprava B 1, ,735 8 Obchod a služby C 1, ,330 9 Školství D 1, , Zdravotnictví C 1, , Kultura,sport, ubytování D 1, , Úřady C 1, , Pracovní možnosti B 1, , Životní prostředí C 1, , Přírodní lokalita B 1, , Změny v zástavbě C 1, , Příslušenství nemovitosti C 1, , Provedení stavby C 1, , Možnosti rozšíření A 1, , Obyvatelstvo D 1, , Názor znalce C 1, ,330 Celkem ,165 Cenový koeficient K = ,-- Kč : 92 = 1,871

9 Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 187/ ,-- Kč x 1,871 = ,-- Kč Zaokrouhlení = ,-- Kč Obvyklá cena bytové jednotky č. 187/7 je stanovena ve výši ,-- Kč. Slovy : devět set sedmdesát osm tisíc korun českých Znalecký posudek obsahuje 9 stran a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Tři obdrží objednavatel znaleckého posudku a třetí zůstává znalci jako archivní. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích rozhodnutím ze dne l9.9.l99o čj. Spr. l4o5/9o pro základní obor ekonomiky - - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Trhové Sviny dne Posudek vypracoval : Zdeněk Sihelník Na vyhlídce 924 Trhové Sviny

10 Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská Brno /2015 Věc : odměna za vypracování znaleckého posudku ocenění bytové jednotky č. 187/7 v obytné budově čp. 187 v Českých Velenicích, k. ú. a obci České Velenice, okres Jindřichův Hradec ve věci vedení exekuce proti povinnému Josefu Studničkovi, bytem Sídliště Na Sadech čp. 187, České Velenice. Kalkulace znalečného Znalečné - 25,5 hodin x 280,-- Kč ,-- Kč Cestovné - 75 km x 6,-- Kč ,-- Kč CD - rom ,-- Kč Poštovné... 50,-- Kč Celkem ,-- Kč Č. ú /0600 u Ge Money Bank České Budějovice. Trhové Sviny dne Zdeněk Sihelník Na vyhlídce 924 Trhové Sviny

11