Ruský trh oceňování nemovitostí

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Ruský trh oceňování nemovitostí Bakalářská práce Autor: Zinnatullin Rafael Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen, 2009

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne Rafael Zinnatullin

3 Poděkování: Rád bych poděkoval prof. Ing. Petru Ortovi, vedoucímu bakalářské práce, za jeho ochotu a pomoc při zpracování bakalářské práce a regionálnímu managerovi realitní kanceláře Sting Renému Doleţalovi, který mi poskytl velmi cenné informace. 3

4 Anotace práce: V bakalářské práci se věnuji problematice analýzy ruského trhu oceňování nemovitostí. Práce je rozdělena do třech základních částí. První část, teoretická, se zabývá charakteristikou trhu nemovitostí v Ruské Federaci a České Republice (se zaměřením na Moskvu a Prahu), metodami oceňování nemovitostí v Rusku a jejich porovnáním s metodami pouţívanými v České Republice. Dále zmiňuji problematiku daňové politiky v RF spojenou s trhem nemovitostí. Druhá část práce, praktická, obsahuje praktické příklady ocenění nemovitostí trţním způsobem. Třetí část, analytická, se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi na Praze 7, a prognózou vývoje cen na trhu s nemovitostmi na Praze 7. 4

5 Annotation: In my bachelor s dissertation I focus on the issue of analysis of property evaluation on the Russian market. The dissertation is composed of three general parts. The first part is theoretical and is concerned with the characteristics of the property market in the Russian Federation and the Czech Republic (focusing on Moscow and Prague), the methods of property evaluation used in Russia and its comparison with the property evaluation system in the Czech Republic. The tax policy issues regarded to the property evaluation in the Russian Federation are also included in this part. The second part involves practical examples of property evaluation on the market, the third chapter is analytical and focuses on the properties in Prague 7 and includes a prognosis of the property price development in this area. 5

6 OBSAH Úvod...7 A. Teoretická část Ruský trh oceňování nemovitostí Oceňovaní nemovitostí v trţní ekonomice Ruska Proces oceňování nemovitostí v Ruské Federaci Porovnávací metoda k oceňovaní nemovitostí Nákladová metoda k oceňovaní nemovitostí Příjmová metoda k oceňovaní nemovitostí Daň z majetku fyzických osob Charakteristika trhu s nemovitostmi Ruské Federace Situace na trhu nemovitostí v Moskvě Charakteristika trhu s nemovitostmi v České republice Situace na trhu nemovitostí v Praze...33 B. Praktická část Tržní ocenění Trţní ocenění bytu...38 Příloha č Příloha č Příloha č Ocenění bytového domu...75 Příloha č Příloha č Příloha č C. Analytická část Analýza trhu s nemovitostmi v Praze Příloha č Výsledky Závěr Seznam použité literatury Seznam použité legislativy

7 Úvod Samotný pojem «nemovitost» není v Rusku znám dlouho. Právě nemovitost totiţ formuje systému trţních vztahů. Objekty nemovitosti nepředstavují pouze prostředek k základnímu uspokojení různorodých osobních potřeb lidí, ale také současně výnosný kapitál. Vloţení kapitálu do nemovitostí obvykle představuje investici za účelem získání renty. Nemovitost základ národního bohatství země. Znalost ekonomiky nemovitosti je krajně důleţité nejen pro úspěch v podnikatelské činnosti nejrůznějšího druhu obchodu, ale také pro ţivot kaţdé rodiny i jednotlivých občanů. Pod majetkem je podle občanského práva chápána jednotlivá věc nebo jejich souhrn (včetně finančních prostředků i cenných papírů). Pod pojmem nemovitost také patří vlastnická práva, práce i výkony, informace, intelektuální vlastnictví a další nehmotné statky (článek 128 Občanského zákoníku Ruska). A proto, nemovitost v sobě zahrnuje souhrn věcí, práv, poţadavků i povinností. Přitom vyvstává otázka ocenění majetku. A tak, nemovitosti - materiální objekty i nehmotné statky, určují prospěšnost i hodnotou prostřednictvím finančního ocenění. Pojem majetku je spojen s konkrétními právními vztahy, které také mají svou hodnotu. Vývoj odhadní činnosti v Ruské federaci se opírá o rozvoj trţních vztahů. Hodnocení majetku představuje nejvýraznější nástroj trţní ekonomiky. Klíčem procesu vyhodnocení cen objektu nemovitosti je jeho trţní charakter. To znamená, ţe na proces ohodnocení objektu nemá vliv jen jeden faktor - míra nákladů na vytvoření nebo získání oceňovaného objektu majetku - jde o kombinaci důleţitých faktorů jako: trţní faktor, hospodářský uţitek oceňované nemovitosti, a také makroekonomický a mikroekonomický úhel pohledu. Trţní hodnota oceňované nemovitosti není pevná - mění se účinkem mnoha faktoru. To znamená, ţe pravidelné hodnocení objektů majetku se jeví nezbytnou podmínkou pro fungování trţní ekonomiky. 7

8 Bakalářská práce se zabývá problematice analýzy trhu nemovitostí v Ruské Federaci a České Republice (se zaměřením na Moskvu a Prahu), metodami oceňování nemovitostí v Rusku a jejich porovnáním s metodami pouţívanými v Česku. Dále zmiňuji problematiku daňové politiky v RF spojenou s trhem nemovitostí. Obsahuje praktické příklady ocenění nemovitostí trţním způsobem a se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi na Praze 7. 8

9 Část A TEORETICKÁ ČÁST RUSKÝ TRH OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 9

10 A. Teoretická část Tato část bakalářské práce se zabývá charakteristikou analýzy ruského a českého trhu nemovitostí a jejich oceňováním a následným srovnáním těchto dvou trhů. Dále je zde ukázán vývoj trhu s nemovitostmi v obou zemích a současná situace na nich, přehled a charakteristika legislativ a srovnání norem práva českého a ruského. Součástí teoretické části je taktéţ nástin daňové politiky v Ruské Federaci úzce související s trhem nemovitostí, dále pak charakteristika a následné srovnání trhu nemovitostí v Rusku a Česku, včetně konkrétnějšího srovnání Moskvy a Prahy. Vzhledem k omezenému rozsahu bakalářské práce bylo pouţito jen nejzákladnější porovnání legislativy a počet porovnávaných právních aktů byl omezen na minimum. 10

11 1. Ruský trh oceňování nemovitostí Aktivní formování trhu nemovitostí v Rusku se charakterizuje nerovnoměrným rozvojem jednotlivých segmentů trhu, nedokonalostí legislativy, nízkou solventností občanů i investičním potenciálem právnických osob. Pro vyřešení problému, vzniká etapa formování trhu nemovitostí, pro kterou jsou nutní odborníci s dostatečnou kvalifikací, mající odborné vědomosti a schopnosti, kteří rozvíjí nové poznatky a zkušenosti v této oblasti. Tato znalost v sobě zahrnuje příbuzné metody, termíny, postupy a výzkumy. První kapitola bakalářské práce se bude věnovat ruskému trhu oceňovaní nemovitostí a pouţití metod oceňování, včetně analýzy trhu nemovitostí v Rusku a v Moskvě, které nás postupně přivede k následujícím závěrům Oceňovaní nemovitostí v trţní ekonomice Ruska Ze všech druhů majetku ve všech státech v cenovém vyjádření převaţuje právě nemovitost, proto se jejímu ocenění věnuje velká pozornost. V současné době nezávislé i odborné hodnocení nemovitosti to jsou potřebné prvky při uskutečnění operace s nemovitostí. Pod oceněním nemovitosti chápu oblast odborné činnosti na trhu nemovitosti, kdy je potřeba kvalitního odhadce, chápání metod a principů ohodnocení, volné orientace na trhu nemovitosti, hodnotu stavů i trendů poptávky i návrhů na rozličných částech trhu. Jedná se odborná hodnocení nutná pro přijetí rozhodnutí při otázkách o koupi-prodeji, výměně, výdeje i získání úvěrů při věcné zástavě, při likvidaci podniku, pro přijetí investičních rozhodnutí, rozhodnutí o bankrotu podniku, pojištění majetku a jiném. V 30. letech minulého století se ve vyspělých státech objevilo oceňování nemovitosti jako odborná činnost, a na začátku roku 1990 se objevilo v Rusku společně s Úřadem hospodářského rozvoje Světových bank obnovy a rozvoje. Úřad zajišťoval studium na základě studijních materiálů, vyvinutý Americkou společností odhadců. 11

12 Zákonem z č. 11 Ministerstva práce a sociálního rozvoje Ruska ustanovil kvalifikační charakteristiku funkce odhadce. K povinnosti odhadce patří nastavení trţní ceny objektů občanských práv, zkoumání potřeb při oceňování i sestavování obchodních smluv s klienty, oceňování nemovitostí, vytvoření informační báze potřebné pro odbornou činnosti 1. Problém oceňování v Rusku poprvé vyvstal v souvislosti s uskutečněním privatizace 3. července roku Podstatně zvýšil odhadní činnost během oceňování základních fondů, kdy podniku bylo povoleno přizvat experta nezávislé organizace pro určení trţní ceny majetku. Výnos vlády RF o oceňování základních fondů podle stavu k 1. lednu 1995 dal podnikům i organizacím práva na uskutečňování oceňování objektů základních prostředků na základě indexu změny jejich ceny, které byly zpracovány Goskomstat Ruské Federace 2. V Rusku v současné době existují profesionální organizace odborných odhadců. V roce 1993 byla zaloţena Ruská společnost odhadců (RSO), v roce 1996 Národní kolegium odhadců (NKO). Na jaře roku 1999 byl zaloţen Informační klub odhadců (IKO), ve kterém jsou zainteresované osoby, které předkládají vlastní nabídky a návrhy 3. Hlavní úkol IKO zformovat a upevnit společnost odborníků v ekonomicko-právní, státní, podnikové i vědecké oblastí oceňování. V Česku dnes se oceňují nemovitosti podle zákona č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pro dědické řízení se oceňuje podle zákona č.151/1997 Sb. a vyhlášky č. 76/2007 Sb., které vydalo Ministerstvo financí. Nemovitosti oceňují soudní znalci, kteří jsou sdruţeni v Komoře soudních znalců, která činnost znalců dozoruje. Činnost znalců je potřebná pro zjištění ceny nemovitosti, zástavy pro úvěry nebo hypotéky, dělení nebo navýšení majetku, pro prodeje a koupě nemovitostí, pro dědické řízení, pro převody nemovitostí aj. Oceňování nemovitosti můţeme definovat jako zjištění její hodnoty v závislosti na nejrůznějších faktorech, např. jestli jde o komerční objekt, objekt k bydlení, či k uţívání apod.. 1 Министерство труда и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 г. N 11 об утверждении квалификационной характеристики по должности оценщик. Dostupný z WWW: 2 И. Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Архитектура-С Str И. Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Архитектура-С Str

13 Cílem odhadce nemovitosti je co nejblíţe se přiblíţit k reálné trţní hodnotě oceňované nemovitosti, kterou určuje trh v daném konkrétním čase. Definicí trţní hodnoty majetku podle práva Evropské unie - vyhází ze všeobecných účetních principů a byla sestavena, aby odpovídala právu EU (jako pro členy EU je pro nás závazná). Definice trţní hodnoty podle mezinárodních odborných sdruţení odhadců IVSC a TEGoVA, - trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle 4. Definice zákona ČR o oceňování nemovitosti. Z této definice vycházejí vyhlášky o oceňování majetku a také musí respektovat všechny metodiky oceňování majetku na území České republiky Proces oceňování nemovitostí v Ruské Federaci Oceňování nemovitosti můţe být hromadné i individuální. Hromadné oceňování nemovitosti (přibliţná ocenění) to je ocenění velkého mnoţství objektů ke konkrétnímu datu s pouţitím standardních metod a statistických analýz. Individuální oceňování nemovitosti (přesné ocenění) to je ocenění konkrétního objektu ke konkrétnímu datu 5. Proces ocenění nemovitostí probíhá v šesti etapách: 1) určování cíle a stanovení úloh; 2) předběţná prohlídka a plán ocenění. Řeší se otázka o informacích potřebných pro analýzu objektu, stanoví se zdroje k jejich získání; 3) získávání potřebných informací a jejich kontrola; 4 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., Str A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str

14 4) stanovení metod ocenění, v této etapě se stanoví hodnota objektu tradičními metodami; 5) vyhodnocení výsledku ocenění příjme se konečné stanovení ceny majetku na základě výsledků aplikací různých metod při ocenění; 6) vypracování návrhu ocenění dokumentu, který obsahuje zdůvodnění odhadce o stanovení ceny majetku 6. Při zpracování návrhu ocenění je odhadce povinen vyuţít informace, zabezpečující spolehlivost návrhu ocenění. V dokumentu se uvedou všechny informace potřebné pro objektivní stanovení hodnoty objektu. Zákazník vţdy dává odhadci konkrétní cíl: definovat hodnotu objektu nemovitosti, která je nutná pro přijetí určitého rozhodnutí. Odhadce musí definovat konkrétní druh ceny (investiční, trţní i jiná cena) a pro jaké uplatnění se cena stanovuje (pojištění, prodávání atd.). Při ocenění nemovitostí je velmi důleţité definovat spojení objektu s právními a jinými právy, protoţe zákazník můţe mít jen právo na pronájem nebo odprodej podílu ve spolumajitelství. Na základě smlouvy mezi zákazníkem a odhadcem se uskutečňuje ocenění objektů nemovitosti. V dané smlouvě je třeba přesně uvést metodu ocenění, hodnotu objektu oceňování, způsob a výši platby za práci. Odhadce začíná rozpracovávat zadaný úkol jen poté, kdy obě strany podepíši smlouvu. Dále odhadce sbírá a zpracovává nutné informace. Tyto údaje musí být přesné, jinak odhadce bude těţko dělat opodstatněná rozhodnutí o cenách objektu nemovitosti. Volba metody ocenění je velmi důleţitá pro získání objektivní i přesné ceny nemovitosti. Existují tři metody ocenění cen nemovitosti: 1) porovnávací metoda; 2) nákladová metoda; 3) příjmová metoda. 6 A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str

15 Metody oceňování nemovitostí v Ruské Federaci a České Republice jsou zaloţeny na stejných principech. Tyto metody oceňování jsou podobné ve všech trţních ekonomikách světa, odlišují se jen nepatrnými rozdíly. Ty mezi trţní ekonomikou Ruska a Česka jsou nepatrné uţ jen proto, ţe obě ekonomiky se historicky vyvíjejí podobně. Tyto metody se od roku 1910 pouţívají v praxi oceňování nemovitostí v Evropě i v USA. V kaţdé metodě se pouţívají unifikované části procesu oceňování. Pro hromadné ocenění objektů nemovitostí se nejvíce pouţívá porovnávací metoda. Pro objekty komerčního vyuţití se především pouţívá příjmová metoda a nákladová metoda se nejvíce pouţívá pro objekty nové výstavby Porovnávací metoda k oceňovaní nemovitostí Porovnávací metoda k ocenění nemovitostí spočívá na principu nabídky, poptávky, návrhu a vyváţenosti. Zákazník si nepořídí nemovitost, pokud cena tohoto objektu je vyšší neţ ceny jiných podobných objektů na trhu s nemovitostmi. Tato metoda se hlavně pouţívá tam, kde existuje dostatečná databáze o operacích koupě prodej nebo pronájmu na trhu nemovitostí. Informace o nemovitostech má být úplná a pravdivá, získat však úplnou a pravdivou informace o prodaných nemovitostech se občas můţe jevit jako zásadní problém. Proto při pouţívání informace o nemovitostech musí být pouţitá pravidla pravděpodobnostní logiky. Porovnávací metoda souhrn metod vyhodnocení cen objektů nemovitosti, zaloţený na porovnání objektu s objektem porovnatelných parametrů, které byly prodané za porovnatelných podmínek 7. Hodnota objektu nemovitosti při této metodě se rovná průměrné ceně z realizovaných registrovaných prodejů s pomocí oprav, které se počítají z odlišnosti oceňovaného objektu 8 : V = Pk + Ʃ D(n), kde 7 А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, Str A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str

16 Pk prodejní cena porovnatelného objektu nemovitosti; Ʃ D součet oprav spočívajících v odlišnosti; V - hodnota objektu nemovitosti. Posloupnost procesu při ocenění objektu nemovitosti porovnávací metodou: 1) studium trhu; 2) získávání a prověrka objektivních informací o uskutečněných prodejích v nedávné době podobných objektů; 3) porovnání získaných informací o porovnatelných objektech s oceňovaným objektem; 4) úprava ceny oceňovaného objektu v porovnání s podobnými objekty podle jejich rozdílů od oceňovaného objektu; 5) konečné stanovení ceny objektu 9. Průzkum trhu se uskutečňuje proto, aby sledoval vývoj na tomto trhu prodávaných nebo nabízených obdobných objektů nemovitostí. Pokud údaje o prodeji nebo prodejních cenách jsou skryté, tak analýzy se opírají o nabízené ceny porovnatelných objektů. Základními zdroji informací jsou data registračních, informačních, pojišťovacích sluţeb i brokerských společností, periodických vydání o nemovitostech, informace získané od účastníků operací, archiv odhadce, internet atd. Kvalitní ocenění záleţí od kvality a mnoţství pouţívaných informací pro analýzy, proto získávání a prověřování informací o obdobných objektech oceňování je třeba přikládat důleţitý význam. Různé podmínky můţou ovlivnit konkrétní cenu při prodeji nemovitosti. Pomocí těchto informací o kaţdém prodeji se kontroluje trh s nemovitostmi, proto je třeba získávat tyto informace od zákazníků, prodejců nebo brokerů. Pro určení konečné ceny oceňované nemovitosti, jsou nutné korekce porovnávaných prodaných objektů. Určení korekcí je prováděno na bázi logických analýz předcházejících registrovaných výpočtů. Významným momentem je určování korekčního koeficientu. Určení ceny objektu, u kterého provádí korekce, se uskutečňuje po přihlédnutí k opotřebení, stáří daného objektu. 9 А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, Str

17 Nákladová metoda k oceňovaní nemovitostí Nákladová metoda se zakládá na výpočtu nákladů na reprodukci oceňovaných nemovitosti s přihlédnutím ke všem druhům opotřebení včetně zisku z obchodních pronájmů nemovitostí. K získané ceně se připočítává trţní hodnota pozemku. Metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu, při stanovení pojistné hodnoty, při stanovení náhrady škody při pojistné události. Nákladová metoda je souhrn metod vyhodnocování, které jsou zaloţeny na zjištění nákladů, potřebných z pohledu nabídky nebo v určení formy vyhodnocení z pohledu jejich opotřebení 10. Tato metoda se opírá o fakt, ţe zákazník nezaplatí za konkrétní nemovitost více, neţ kolik by zaplatil za její vytvoření v reálném čase. Při sčítání spotřeby na reálnou novou stavbu nemovitosti vyhodnocení zohledňuje výhradně náklady investora. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě je přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo aţ pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Během vyhodnocení se pouţívají následující data: úroveň mzdy, reţie, náklady na zařízení, míra zisku realizátora stavby v tomto regionu, trţní ceny na stavební hmoty. Ale součtové náklady na získání pozemku i výstavby odpovídajícího analogického objektu na něm, není vţdy ekvivalentem trţní ceny. V osnově nákladové metody spočívá princip kombinace. Oceňování nemovitosti nákladovou metodou zahrnuje následující etapu: 1) výpočet ceny pozemku s přihlédnutím k optimálnímu vyuţití (Sz); 2) výpočet nákladů na novou výstavbu oceňovaných staveb (Sns). Výpočet reprodukční ceny je to cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů 11 ; 10 И. Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Архитектура-С Str Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., Str

18 3) výpočet navyšujícího se opotřebení: funkčního opotřebování, fyzického i vnějšího (In); 4) výpočet ceny s přihlédnutím k předpokládanému opotřebení je to pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. 12 (Su) se vypočítává ze vzorce; Su = Sns In 5) výpočet konečné ceny nemovitosti (Szp), se vypočítává ze vzorce 13 : Szp = Sz + Su Při nákladové metodě určování ceny nemovitosti se začíná s oceňováním pozemku. Pozemek to není jenom část popisované metody, ale také samostatná etapa procesu oceňování. Dále se vypočítává cena výstavby nové nemovitosti s přihlédnutím k aktuálnímu standardu, a propočítává rozdíl k aktuálnímu opotřebení. Poslední etapou nákladové metody je zjištění konečné hodnotu objektu. Tu dostaneme součtem ceny pozemku a nákladů, spojených s případnou stavbou nového objektu po odečtení rozdílu aktuálního opotřebení. Při oceňování budov, které mají historickou hodnotu, kdy se cení budova s velmi vysokým fyzickým opotřebením, kdy není moţné vyčíslit samostatnou cenu pozemku, se nákladová metoda nepouţívá Příjmová metoda k oceňovaní nemovitostí Příjmová metoda se zakládá na tom, ţe cena nemovitosti, v kterou byla vloţena investice, musí odpovídat současnému ocenění kvality a velikosti výnosu, který je nemovitost schopna přinést (jaký očekáváme výnos v budoucnu). V příjmové metodě pro ocenění nemovitosti je třeba mít představu o investicích i jejich motivaci, vyznat se ve finančních mechanismech, které jsou k dispozici investorovi. Tedy u nemovitostí které byly stavěny za účelem zisku jako jsou byty ve velkých městech které se pronajímají a nebo pronajímatelné prodejní haly. 12 Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., Str А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, Str

19 Příjmová metoda je souhrn metod vyhodnocení cen objektu nemovitosti, zaloţený na stanovení současné ceny v závislosti na očekávaných příjmech 14. Předpokladem pro výpočet ceny nemovitosti na základě příjmové metody se předpokládá její vyuţití k pronájmu.v kapitalizační míře výnosu se odráţí budoucí příjmy z objektu nemovitosti vzhledem k současné ceně. Klíčem metody je porozumění vztahu mezi zdrojem peněţních příjmů a jeho hodnotou. Investor kupuje budoucí zdroj příjmů jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti generovat. Pro oceňování nemovitosti příjmovou metodou je nutná databáze nájmů nemovitostí (stejně jako u metody porovnávací). Kapitalizační míra výnosu to jsou procesy, určující vzájemné souvislosti budoucích výnosů a současné ceny oceňovaného objektu. Základní vzorec příjmové metody 15 : V = I / R, kde V cena nemovitosti; I - očekávaný výnos od oceňované nemovitosti; R norma výnosu nebo zisku. Existují různé metody kapitalizační míry, různé způsoby měření hodnot výnosu a norem zisku. Pod příjmem chápeme čistý příjem, který je nemovitost schopna vynášet za rok. Míra zisku to je koeficient nebo sazba kapitalizační míry. Koeficient kapitalizační míry to je norma příjmu, která odráţí vzájemnou souvislost mezi příjmy a hodnotou oceňovaného objektu И. Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Архитектура-С Str A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str

20 Existují dva základní směry kapitalizační míry: 1) přímá kapitalizační míra; 2) kapitalizační míra z příjmu z investice 17. Očekávaný příjem a sazba kapitalizační míry to je dvě hodnoty, které sledujeme při přímé kapitalizační míře. Vztah trţní ceny majetku k přinášenému čistému ročnímu příjmu se uplatňuje pro budoucí příjmy z oceňovaného objektu a jeho současnou cenu. Tento ukazatel se nazývá sazba kapitalizační míry. V důsledku analýzy příjmů v období vlastnictví nemovitosti se určuje očekávaný příjem od objektu nemovitosti, ale přitom počítá se zmenšováním, popřípadě růstem příjmů a jaké riziko vzniká u nemovitosti pro vloţený kapitál. Pod diskontní sazbou se rozumí míra zisku v procentech, pouţívaná při přepočtu zisku na určité období, který vzniká v důsledku vyuţívání majetku 18. Základní etapy oceňování majetku příjmovou metodou: 1) analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku, které je v souladu se právní zákonem, je technicky proveditelné, finančně moţné, u komerčně majetku takové, které zajišťuje nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem je dosaţení maximální hodnoty majetku. To znamená výpočet celkového příjmu ze všech moţných příjmů z oceňovaného objektu; 2) výpočet skutečného hrubého příjmu stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv 19. Výpočet rezervy na renovaci odvozujeme z nákladů na renovaci, v podstatě jsou to odpisy na rekonstrukce majetku po skončení doby jeho ţivotnosti; 17 A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha, BIVŠ, a.s., Str

21 3) výpočet výdajů, spojených s oceňovaným objektem to jsou soustavné, měnící se, rezervní náklady. Výpočet provozních nákladů náklady, související s provozem nemovitosti (pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, ostatní provozní náklady); 4) určování výše čistého operačního příjmu; 5) transformace očekávaných příjmů na současnou cenu: přímá kapitalizační míra; kapitalizační míra z příjmu z investice: diskontování peněţních toků, kapitalizační míra z výpočetních modelů Daň z majetku fyzických osob. Podle Federálního zákona o dani z majetku fyzických osob (ve znění. Zákona RF z č.122-fz) plátcem daně z majetku fyzických osob jsou fyzické osoby vlastníci majetku, který podléhá zdanění Objekty podléhající zdanění jsou: obytné domy, byty, chaty, garáţe a jiné stavby a prostory. Sazba daně na nemovitost se stanoví normativním právním aktem orgánů místní samosprávy podle úhrne inventarizační hodnoty. Úřady místní samosprávy mohou určit diferenci sazeb ve stanovených limitech podle celkové inventarizační hodnoty, typu pouţití i z jiných kritérií. Sazby daně se určují v následujících limitech (cena majetku sazba daně): Cena majetku Sazba daně (%) Sazba daně ve Moskvě (%) do rbl 0,1 0,1 od rbl 0,1-0,3 0,3 více neţ rbl 0,3-2,0. 0,5 Tabulka č.1 - Sazby daně (cena majetku sazba daně). Daně se započítávají do místního rozpočtu podle místa, kde je objekt podléhající dani zaevidován. Od daně z majetku fyzických osob jsou osvobozeni tito občané: 20 А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, Str

22 1) Hrdinové Sovětského Svazu a Hrdinové Ruské Federace, a také osoby vyznamenány řádem Slávy všech třech stupňů; 2) Invalidové 1 a 2 skupiny, invalidové od dětství; 3) Účastníci občanské i Velké vlastenecké války, jiných bojových operací k ochraně SSSR a bývalý partyzáni. Výpočet daně je prováděn daňovým úřadem. Daň z nemovitosti se vypočítává na základě daňových předpisů z jejich inventarizační hodnoty podle stavu k 1. lednu kaţdého roku Charakteristika trhu s nemovitostmi Ruské Federace Rozvoj ruského trhu s nemovitostmi začal v 90. letech 20. století společně se začátkem procesu privatizace nemovitostí, a to nejprve v Moskvě a Petrohradě a následně i v ostatních částech Ruské Federace. Vzhledem k tomu se ceny nemovitostí tedy odvíjejí především podle cen v Moskvě a Petrohradě. Do 90. let 20. století, vzhledem k tomu, ţe ekonomika byla zaloţena na principu centrálního plánování, neměly ceny zboţí vztah k trhu a ani ke stavu nabídky a poptávky. Ceny zboţí byly stanoveny centrálně. Oficiálně neexistoval ani trh s nemovitostmi. V důsledku této situace existovala šedá ekonomika, kde vznikaly ceny, které nebyly centrálně stanoveny a částečně odpovídaly poměru nabídky a poptávky. Rozvoj trhu s nemovitostmi v Rusku je rozdělen do 6 etap: 1. Začátek (roky ) start a růst trhu a cen s účelem liberalizace ekonomiky a celkového ekonomického poklesu; 2. Stabilizace po růstu cen (rok srpen 1998) období sníţení tempa růstu v ekonomice, ceny nemovitosti mírně stoupají, v tomto stádiu vzniká pevná a funkční struktura trhu s nemovitostmi, tempo růstu cen kolem 5% ročně; 21 И. Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Архитектура-С Str

23 3. Krize (srpen 1998 polovina 1999) charakteristickým pro toto období je celková krize v ekonomice a značný pokles cen nemovitosti (o %); 4. Stabilizace po krizi (polovina 1999 do poloviny roku 2001) zastavil se pokles cen nemovitostí. Začala stabilizace cen po krizi, začal rozvoj struktury trhu nemovitosti, začínají se vytvářet informační systémy na trhu, zvláštním rysem prvních čtyř etap je to ţe většina plateb na trhu s nemovitostmi (zejména ve velkých městech) probíhá v dolarech; 5. Období růstu (polovina roku 2001 jaro roku 2004) nejen prudký růst cen nemovitostí, ale i kvantitativní nárůst poptávky po nemovitostech, nabídky nemovitostí ( tempo růstu cen 31 45% ); 6. Stabilizace (od jara roku 2004) relativní stabilizace cen nemovitosti kvalitativní vývoj trhu 22. Do roku 2008 měly ceny nemovitostí v růstu meziroční vzrůstající charakter, stejně tak rostly investice zahraniční klientely v rámci trhu s nemovitostmi. Příčinou toho byla především stabilita ruské měny a celková stabilita ruské ekonomiky. Prodej nemovitostí stoupal v kvantitě co do počtu prodaných nemovitostí i co do jednotkové ceny. Ke konci roku 2008 v rámci postupující celosvětové finanční recese se trh s nemovitostmi brzdí i v Ruské Federaci, počty obchodů klesají a zřetelný je především odliv zahraničních klientů. Podobně jako v České Republice i v Rusku má propad trhu s nemovitostmi za následek úpravu jednotkových cen nemovitostí v závislosti na lokalitě. Ceny zřetelně začínají klesat a celkový úpadek nepociťují jen prodávající, kteří se snaţí prodat své nemovitosti. Ale rovněţ její klienti, kteří mají zájem o koupi, kteří i přes zájem o koupi nemovitosti mají problém s financováním a nemůţou se spolehnout na bankovní úvěry, neboť sektor bankovnictví, stejně jako všude ve světě je finanční krizí zasaţen nejvíce. 22 A.H. Асаул. Экономика недвижимости. 2-е издание. СПб.: Питер, Str

24 Situace na trhu nemovitostí v Moskvě. Trh v obecném významu je systém, regulovaný vztahem poptávky a nabídky. V uţším významu se pojmu trh pouţívá jako místo, kde se kupuje a prodává zboţí či sluţby. Specifikum trhu nemovitostí spočívá v tom, ţe nemá ţádné konkrétní místo kde k nákupu či prodeji dochází. Pojem trh nemovitostí znamená nákup a prodej nejrůznějších objektů - nemovitostí. Trh nemovitostí je trhem s nedokonalou konkurencí, coţ je podmíněno některými jeho zvláštnostmi: jedinečností kaţdého objektu, způsoby financování, sloţitými právními úkony a nízké likviditě. Trţní cena je pojem ekonomicky konkrétní cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek, odhadce trţní cenu nemůţe stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Trţní cenu stanovuje trh jako takový, tedy jde o dohodu dvou smluvních stran při prodeji nemovitosti strana prodávající a kupující. Jde o základní charakteristiku trţního principu. Historie moskevského i ruského trhu nemovitostí, bez ohledu na svou krátkou existenci, se skládá ze dvou základních období. První - od roku 1991 do krize v roce 1998, včetně pokrizového poklesu, trvajícího do let Druhý - od pokrizového oţivení trhu v roce 2001 do současnosti. Je nutno poukázat, ţe během kaţdého z těchto období ceny vyrostly přibliţně sedmkrát. Tak, v 90. letech zdraţení moskevských bytů zvýšilo jejich střední cenu ze symbolické hodnoty $/m 2 do úrovně přibliţně USD. Ve druhém období z pokrizových $/m 2 na 6000 $/m Podívejme se na historii moskevského trhu nemovitostí po skončení krize v roce 1998, na období let , kdy se sniţují valutové kurzy. A co víc, v létě roku 2000 bylo na trhu zaznamenáno absolutní minimum cen valut (za období ). K jejich sníţení došlo podle klasického trţního mechanismu: cestou ustanovení rovnováhy mezi koupěschopnou poptávkou a nabídkou. Přitom hlavní roli ve sníţení valutových cen hraje krize z roku 1998, 23 Новости рынка недвижимости, [cit ]. Dostupny z WWW: 24

25 která podstatně sníţila stávající úspory a tím zásadně sníţila koupěschopnou poptávku potenciálních kupců bytů. Od počátku roku 1999 do konce roku 2001 prošel trh bodem minimálních cenových nabídek a dostal se na předkrizovou úroveň cen v rublech, a ke konci roku 2002 i ve valutových cenách. Celkem bylo potřeba pro obnovení cen na úrovni počátku roku 1999 pouze 3 roky pro ceny v rublech a 4 roky pro ceny v USD. Počínaje koncem 2002 do roku 2004 bylo tempo růstu valutových cen na trhu velmi rychlé a ke konci tohoto období dosahuje úrovně 191%, tj. byty se zdraţují o 3-5 % měsíčně. Potom nastává období klidu. Tímto způsobem roste moskevský trh nemovitostí, dá se říci mílovými kroky. V roce 2006 byl růst cen největší za poslední 4 roky. Tento rok začal s rekordně nízkým objemem nabídek na trhu moskevských bytů. Rok 2006 se stal rekordním rokem z pohledu tempa růstu cen obytných nemovitostí v Rusku - střední roční růst ceny obydlí dosahoval 44%, v Moskvě pak střední růst cen za metr čtverečný obytné plochy byl 87,9%. Studium výsledků rozvoje trhu nemovitostí v roce 2006 ukázalo, ţe rychlý růst cen nemovitostí byl způsoben v důsledku hypotéčních programů předkládaných bankami. Získání moţnosti půjčit si nedostačující peníze vedlo k tomu, ţe poptávka převýšila nabídku, coţ vedlo v důsledku k růstu cen. Tempo růstu cen nemovitostí pokračovalo v prudkém růstu do léta roku 2008, kdy dosáhlo 6000 $/m 2. Nyní nastupuje třetí období trhu nemovitostí a je velmi sloţité předvídat, jak se změní ceny na světových trzích s nemovitostmi v roce Zatím co kaţdý trh s nemovitostmi podlehl vlivu globálního propadu v ekonomice, intenzita i doba trvání tohoto vlivu se bude pro různé země lišit. Krize, kterou pozorujeme nyní, není podobná ţádné předchozí krizi ani svou příčinnou, ani rozsahem. Zkušenosti, získané analýzou minulých hospodářských poklesů, jsou uţitečné jen teoreticky a není zřejmé, jestli pomohou vytvořit přesný obraz toho kdy a jak se trhy budou obnovovat. 25

26 S přispěním informací z webového serveru a běţně dostupným článkům a analýzám na internetu jsem sestavil následující sled směřování moskevského trhu s nemovitostmi, formou analýzy jednotlivých časových úseků od konce roku Konec roku 2008 byl v mnohém zlomový. Především, v této době se světová finanční krize projevila na ruském trhu s nemovitostmi i ruské ekonomice. To s sebou přineslo sníţení poptávky ve všech segmentech - zákazníci i nájemci si vzali oddechový čas, aby pochopili situaci. Poprvé za téměř 10 let byla na moskevském trhu elitních bytů zaznamenána záporná dynamika: pokles na základním trhu na konci roku 2008 představoval 1,4%. Dynamický růst v prvním polovině roku 2008 umoţnil zachovat celkovou dynamiku za rok 2008 rok kladnou, ale v roce 2009 očekáváme další pokles o cca 15-20%. Ale zdaleka ne všichni experti se přidrţují takto optimistických předpovědí. Například, analytici Sberbank věří, ţe pokles cen bytů v Moskvě můţe představovat aţ 40%. Ve svém důsledku moţné sníţení cen v Moskvě v roce 2009 můţe být srovnatelné se tím pozorovaným v letech Přičemţ sníţení cen v celém Rusku průměrně bude mnohem menší neţ v samotné Moskvě. Na začátku roku 2009 se stalo zřejmým, ţe mnozí zámoţní lidé vnímají aktuální sníţení cen na nejrůznějších trzích s nemovitostmi jako šanci na získání unikátních objektů za rekordně nízké ceny. Nicméně vlna propadu se prohnala přes všechny trhy - během třech posledních měsíců roku 2008 index ukázal, ţe se v 81 % zemích, zahrnutých v tomto indexu, sníţili ceny obytných nemovitostí, kdeţto koncem roku 2007 tento ukazatel představoval 27 % 25. Od podzimu 2008 se na trhu bytů v Moskvě ceny bytů ve valutovém ekvivalentu sníţily o 30 %, přitom v lednu ceny bytů v rublech vyrostly o 9 % Новости рынка недвижимости, [cit ]. Dostupny z WWW: 25 Новости рынка недвижимости, [cit ]. Dostupny z WWW: 26 Новости рынка недвижимости, [cit ]. Dostupny z WWW: 26

27 Únor 2009 vytvořil, zdá se, historický rekord ve sníţení dolarových cen moskevských nemovitostí. Dokonce ani po krizi z roku 1998 se ceny obydlí v ruském hlavním městě nesniţovaly takovýmto tempem více neţ 2 % týdně. Za poslední dva měsíce propad cen bytů vytvořil rekord: -7,5 %. Střední úroveň cen moskevských bytů se sníţila po 5000 USD. Jestli jaro přinese další zlevnění nebo stagnaci se názory předních analytiků rozcházejí 27. Průměrná cena čtverečního metru začátkem března dostihla 4900 USD, coţ odpovídá úrovni před čtyřmi lety. Podle údajů analytického střediska agentury nemovitostí od 9. do 15. března se cena čtverečního metru v ekonomické třídě neudrţela na úrovni 4500 USD, sníţila se během týdne o 0,5 % a zastavila se na úrovní 4493 USD 28. Pád o 7,5 % se stal rekordem za celé období indexace, přičemţ tak rychle moskevské nemovitosti nezlevňovaly dokonce ani během krize v roce Březen roku 2009 se ukázal pro moskevský trh nemovitostí jako zlomový a přinesl důvody optimismu. Za prvé, v únoru trh zřetelně brzdí podle míry přiblíţení k úrovni $ za čtvereční metr, připravený ustálit se na ní. Pokud ještě měsíc předtím tempo sníţení cen bytů v Moskvě činilo 2 3 % týdně, tak ve druhé polovině března uţ nepřevyšovalo 1%, čímţ se sníţilo více neţ dvakrát. Za druhé, v poslední době mnozí účastníci trhu zaznamenali růst aktivity i oţivení poptávky, coţ bylo zcela přirozené po téměř půlročním kómatu na trhu. Navíc, podle statistiky sníţení cen nemovitostí v Moskvě za březen vypadá velmi impozantně. Index cen bytů se v březnu sníţil o 8,1 %, coţ se přibliţně rovná únorovému sníţení. Je nutno podotknout, ţe toto je vztah změny cen od poloviny února do poloviny března. Podle více dynamických denních indexů sníţení cen čtverečního metru od začátku do konce března představovalo menší hodnotu 5,7 %. Ale důleţitější je ta skutečnost, ţe ve druhé polovině března, kdy se devizové kurzy stabilizovaly, tempo sníţení indexu cen bytů v Moskvě nepřevyšovalo 1% týdně. 27 Прогноз цен на недвижимость для России и Украины, [cit ]. Dostupny z WWW: 28 Новости рынка недвижимости, [cit ]. Dostupny z WWW: 27

28 Přitom chování rublových cen bytů v Moskvě v únoru aţ březnu roku 2009 bylo sloţitější. Znatelná devalvace rublu, probíhající od počátku roku, vedla k tomu, ţe na pozadí evidentního pádu reálných cen nemovitostí jejich rublové ceny rostly. Podobný efekt se projevil i během krize v roce 1998, kdy ceny nemovitostí v rublech rostly při tom jak sám rubl ztrácel mnohem více. Proto není pozoruhodné, ţe po skončení devalvace rublu v březnu 2009 rublové ceny bytů zaznamenaly technickou korekci směrem dolů, to znamená ţe ztratily formální přírůstek vzniklý hrou devizových kurzů. Duben 2009 v mnohém potvrdil teze předcházejícího měsíce. Tempo sníţení cen bytů v Moskvě pokračovalo ve zpomalování a ke konci dubna bylo na úrovni 0,5-0,8 % týdně, coţ je mnohokrát méně neţ v lednu aţ únoru. Podle všeho je toto dodatečné sníţení cen moskevských bytů vyvolané prodávajícími, kteří do posledního okamţiku nespěchali korigovat předkrizové ceníky svých bytů 29. Za duben se index ceny bytů sníţil o 4,4 %. Na této úrovni skončil růst cen v letech a prošla stagnace v první polovině roku Poznamenejme také, ţe i rublové ceny nemovitostí v Moskvě se postupně sniţují. Se začátkem krize během podzimu a zimy kurz dolaru systematicky rostl a rubl oslaboval. To ponechalo moţnost rublovým cenám nemovitostí v mnohém zůstávat stejnými i na pozadí pádu dolarových cen. Přičemţ ale za poslední dva měsíce relativní stability devizových kurzů rublové ceny bytů zaznamenávají podobnou korekci jako ceny dolarové. Experti předpovídají, ţe na jaře roku 2009 ceny na trhu dosáhnou svého minima. Nicméně po prudkém sníţení cen bude následovat jejich stejně prudký růst kvůli nedostatku bytů. Poptávka na byty v Rusku, nehledě na krizi, zůstane velmi vysoká. Po poklesu bude znovu následovat prudký vzestup cen. Podle mého názoru současná finanční krize značně ovlivní budoucí trh s nemovitostmi obecně. Obrácením poměru nabídka versus poptávka, kdy do konce minulého roku poptávka 29 Обзор московского рынка недвижимости по итогам мая 2009 года, [cit ]. Dostupny z WWW: 28

29 značně převyšovala nabídku se současný trend bude měnit ve prospěch poptávky, coţ bude mít za následek zkvalitnění nabídky a sníţení jednotkové ceny podle potřeb trhu. Nicméně i přesto si myslím, ţe současná situace je extrémní, sniţování jednotkových cen nemovitostí se zastaví a po pominutí finanční krize bude mít opět vzestupný růst. Níţe uvedené grafy (čerpáno z webového serveru demonstrují vývoj cen nemovitostí v Moskvě z pohledu různých časových pohledů. V grafu vertikální osa znázorňuje jednotkovou cenu bytu za metr čtvereční v dolarech, horizontální osa pak konkrétní časový úsek. 29

30 Graf č.1 - Znázorňuje poměr cen nemovitostí v Moskvě za metr čtvereční v dolarech za posledních deset let. Graf č.2 - Znázorňuje poměr cen nemovitostí v Moskvě za metr čtvereční v dolarech za poslední tři roky. 30

31 Graf č.3 - Znázorňuje poměr cen nemovitostí v Moskvě za metr čtvereční v dolarech za poslední rok. Následující tabulka zobrazuje ceny nemovitostí v Moskvě za metr čtvereční v dolarech v závislosti na charakteru a druhu nemovitostí, jejího vybavení a velikosti. Nemovitostí v Moskvě Do v $/m 2 Původní panelová zástavba (5ti podlaţní budova a niţší s menší kuchyní) Běţná panelová zástavba (9-14ti podlaţní budova o standardní velikosti) Současná panelová výstavba (Budova o 16ti podlaţích a vyšší, prostorově rozlehlejší byt) Původní cihlová zástavba (5ti podlaţní budova a niţší s menší kuchyní) Zástavba 50. let a běţná cihlová zástavba (6 11ti podlaţní budova se standardní podlahovou výměrou) Současna monolit cihlová zástavba (prostorově rozlehlejší byt) Veškerá panelová zástavba průměrně Veškerá cihlová a monolit cihlová zástavba průměrně Tabulka č.2 - Ceny nemovitostí v Moskvě za metr čtvereční v dolarech v závislosti na charakteru a druhu nemovitostí. 31

32 Celá tato část bakalářské práce se věnovala analýze trhu nemovitostí v Rusku a v Moskvě s přihlédnutím k rozvoji cen nemovitostí v Rusku a v Moskvě analytickou formou pomocí grafů a tabulek. Analýza růstu cen nemovitostí za posledních deset let je a charakteristika trhu s nemovitostmi včetně dopadů finanční krize je podobná i v České Republice. Na rozdíl od Ruska očekávám v blízké budoucnosti zvýšený zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Česku, který byl v Rusku znatelný právě posledních deset let. Při vypracovávání analýzy trhu s nemovitostmi v Praze jsem se soustředil pouze a jenom na oblast Prahy 7, která je uvedena v analytické části této bakalářské práce Charakteristika trhu s nemovitostmi v České republice Pro vyhotovení této charakteristiky jsem vyuţíval veřejně dostupných článků a analýz z internetu. Po pádu komunistického reţimu v roce 1989 se Česká republika vrátila mezi evropské země s trţní ekonomikou. Po čtyřiceti letech totalitního reţimu se nemovitý majetek nacházel v nebývalé míře v rukou státu a druţstevních organizací. Soukromé vlastnictví existovalo v omezené míře. Jednou z prvních změn po roce 1989 byla rozsáhlá privatizace státního majetku 30. Privatizace byla nezbytná pro další vývoj České republiky. Přinesla potřebný impuls pro rozvoj soukromého vlastnictví. Kromě privatizace proběhly v České republice restituční procesy, které odstranily některé majetkové křivdy minulého období. Majetek se vrátil původním vlastníkům. Jiţ patnáct let funguje v České Republice novodobý trh s nemovitostmi. Za tu dobu prošel mnoha peripetiemi. Byl dramaticky ovlivněn privatizačními procesy, restitucemi i tvorbou nové legislativy. Zdá se však, ţe v posledních letech je jiţ většinou 30 Právní aspekty obchodování s nemovitostmi v České republice, [cit ]. Dostupny z WWW: 32

33 ovlivňován standardními mechanismy. Přesto o tomto trhu nemají odborníci ani laici dostatek především cenových informací 31. V České Republice totiţ tento sběr dat není obvyklý - účastníci trhu se o ně neradi dělí. Přitom v řadě zemí světa jsou obdobné informace dostupné velmi snadno. Asociace realitních kanceláří České republiky, snaţící se tento trend změnit zastává například názor, ţe ucelenější přehled informací je výsledkem zodpovědného přístupu realitních kanceláří, tvořících v České republice trh s nemovitostmi. Jiţ ze současných informací však lze odvodit zajímavé závěry, které mohou být uţitečné například pro bankovní a finanční sféru, realitní kanceláře i developery. Trh nemovitostí v České republice, daně a práva, které se nemovitosti týkají, evidencí vlastnických vztahů k nemovitostem, oceňování nemovitostí, financování, prognózy z hlediska budoucího vývoje realitního trhu po jednotlivých segmentech, vývoj rezidenčního trhu, nájemného i druţstevního rezidenčního sektoru, trhu stavebních pozemků pro rezidenční výstavbu, vývoje trhu s komerčními nemovitostmi, trhu kancelářských prostor (ceny nájmů) i trhu obchodních prostor (ceny nájmů), toto vše jsou informace, jeţ jsou hybatelem trţní ekonomiky v oblasti nemovitostí v České Republice. Bohuţel díky historicky krátkému období vytváření trhu s nemovitostmi mají majitelé nemovitostí, kteří v tomto regionu přicházejí na trh se svým majetkem, značně deformované informace o tom, jak se ceny skutečně pohybují Situace na trhu nemovitostí v Praze V minulosti nebyly banky příliš ochotné poskytovat lehce dostupné a dosaţitelné hypotéky. Mnoho z nich však v poslední době sleduje potenciál v rozvoji trhu s nemovitostmi a rozšířilo svou nabídku hypotékových finančních produktů. Tyto nové trendy usnadňují nákup nemovitostí pro obyvatele České republiky a nabízejí různé moţnosti. 31 Asociace realitních kanceláří ČR vydala zprávu o trhu nemovitostí, [cit ]. Dostupny z WWW: 33

34 Úroková míra se sníţila na 4,5-6%. V současnosti se poptávka místního obyvatelstva soustředí na nemovitosti střední cenové kategorie. Postupem času, kdy kupující nebudou vázáni pouze hotovostními platbami, se předpokládá nárůst zájmu o nemovitosti ve vyšší cenové kategorii. V posledních několika letech byly předmětem zájmu především středně drahé byty. Toto dokazuje zvyšující se procento výstavby residenčních objektů v cenovém rozmezí od 32,000 do 39,000 Kč/m2. Trh nemovitostí v České Republice je ale stále pozadu za státy západní Evropy co se týče výstavby residenčních objektů s 2,5-2,8 byty na obyvatel postavených za rok v porovnání s 4-5 byty v průměru ročně postavenými v západní Evropě. Tento poměr se však rychle mění. Bytová výstavba zaměřující se na střed trhu se cenově pohybuje v rozmezí od 28,000-39,000 Kč/m2 v závislosti na lokalitě a kvalitě provedení. Standardy provedení jsou různé, ale je zřejmé, ţe za poslední rok se kvalita nabízených nemovitostí obecně zlepšila, protoţe kupující jsou schopni ji rozpoznat. Ceny bytů po rekonstrukci nacházející se v centru Prahy a v populárních oblastech Prahy 2 a 6 se pohybují mezi 60,000 a 75,000 Kč/m2. V nejvíce vyhledávaných oblastech jako jsou Malá Strana a Staré Město mohou ceny přesáhnout 120,000 Kč/m2 za luxusně zrekonstruovaný byt. V posledních letech zaţívala ČR ve své historii ojedinělý růst cen nemovitostí. Ve velkých centrech vzrostla cena bytu za rok průměrně o 20%. Nejvyšší růst cen nemovitostí zaznamenala města, která jsou zajímavá z hlediska investic. V roce 2006 vzrostly ceny průměrně o 20%, ale v centru hlavního města Prahy se aţ zdvojnásobily. Průměrná ceny dvoupokojového bytu v Praze se pohybuje okolo 200 tis. euro. I přes to všechno jsou ceny bytů v Praze mnohem niţší neţ v ostatních evropských hlavních městech. I kdyţ ceny nemovitostí v Praze kaţdý rok rostou, stále jsou skoro pětkrát levnější neţ srovnatelné byty v jiných evropských centrech. Odlišná je situace u luxusních bytů. Zde kupující zásadní rozdíl nepocítí. Například cena 1m² se v nejluxusnějších paříţských čtvrtích pohybuje okolo 8 tis. euro. 34

35 A tak vlastně vzniká ještě jeden typický rys pro trh s nemovitostmi v Praze. Jde o ohromný rozdíl mezi cenou obyčejných bytů a bytů luxusních. Jestliţe průměrná cena za metr čtverečný v Praze činí 2 tis. euro, u luxusních bytů se pohybuje okolo 7-8 tis. euro za 1m². Jedním z důvodů ohromného růstu cen nemovitostí v ČR je rekordní zájem o hypotéční úvěry. Celková suma schválených hypotéčních úvěrů vzrostla za rok čtyřikrát a činila více neţ 100 miliard korun (cca 3,5 mld. euro). Dalším faktorem, který ovlivňuje ceny nemovitostí především v Praze je horečnatá poptávka ze strany zahraničních investorů. V roce 2008 se v důsledku vstupu ČR do Schengenského prostoru a zvýšení DPH na koupi bytu z 5% na 9% a u bytů a domů od 120m² do 350 m² na 19%, očekává další etapa růstu cen nemovitostí 32. Ke konci roku 2008 se situace rapidně změnila, kdy v rámci celosvětové krize došlo k výraznému zpřísnění schvalování hypoték ze stran banky, coţ vedlo k výraznému poklesu poptávky po bytech a nemovitostech. V Praze tento trend ještě nějakou dobu odolává, nicméně na jaře 2009 čelí krize trhu nemovitostí přichází i do Prahy. Jednotkové ceny za nemovitosti klesají meziměsíčně o 5% a ubývá poptávek. Součástí této bakalářské práce je analýza praţského trhu s nemovitostmi, zaměřil jsem se na městskou část Prahy 7, kterou detailněji popisuji a analyzuji v následující analytické části. 32 Trh nemovitostí v České republice, [cit ]. Dostupny z WWW: 35