ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4389/2013. o obvyklé ceně pozemkové parcely p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4389/2013 o obvyklé ceně pozemkové parcely p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Alexander Nett, advokát insolvenční správce Ječná Praha 2 Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitostí pro účely insolvenčního řízení MSPH 98 INS / 2012 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: radka.karbanova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemkové parcely p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov pro účely insolvenčního řízení. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo na trhu nabízených porovnatelných nemovitostí. Při oceňování rezidenčních nemovitostí typu pozemek, byt, garáž, chata, pozemek se zpravidla zjišťuje obvyklá cena porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. V tomto konkrétním případě bude pro ocenění použita metoda porovnávací. Porovnávací metoda je pro odhad ceny obvyklé nejlépe použitelná, nejvíce vystihuje uplatnění předmětu ocenění na volném trhu a bezpečně ho zařazuje do odpovídající cenové kategorie. Nemovitost je oceňována jako neobsazená. V obvyklé ceně nejsou zohledněny právní vady zapsané na listu vlastnictví (např. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, zástavní práva exekutorská a jiná zástavní práva). Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu

3 V části C LV pro k.ú. Sokolov zapsaná omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 1645/09/LCD znějící na částku ve výši ,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do , a to až do celkové výše ,- Kč. Česká spořitelna, a.s. V-3325/ Předkupní právo podle 101 zákona č. 183/2006 Sb. pro Město Sokolov - opatření obecné povahy, kterým se vydává úz. plán nebo regulační plán ( 101 stav. zák.) ODDÍL 1 PŘEDKUPNÍ PRÁVO 101 (1) K pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo pro veřejně prospěšné opatření má obec nebo kraj, který je vymezil v územně plánovací dokumentaci, nebo stát podle příslušnosti k vlastnictví v souladu se zvláštními právními předpisy37) předkupní právo. Obec má též předkupní právo k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejné prostranství1). Vymezení veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření v územním plánu nebo regulačním plánu se po vydání opatření obecné povahy zasílá příslušnému katastrálnímu úřadu k vyznačení předkupního práva v katastru nemovitostí. (2) Vlastník pozemku uvedeného v odstavci 1 je povinen v případě zamýšleného převodu pozemek nabídnout obci, kraji nebo státu ke koupi za cenu obvyklou zjištěnou posudkem znalce podle zvláštního právního předpisu38). Nabídka k uzavření smlouvy o převodu pozemku se doručuje na příslušný obecní úřad, krajský úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. (3) Předkupní právo může být uplatněno do 6 měsíců ode dne doručení nabídky. Uplynutím této lhůty předkupní právo zaniká. Oprávněná obec, kraj nebo stát se může předkupního práva výslovně vzdát i před uplynutím uvedené lhůty. (4) Je-li územním plánem nebo regulačním plánem určena ve veřejném zájmu podle odstavce 1 část pozemku, je předmětem nabídky příslušná část pozemku oddělená v souladu s požadavky zvláštních právních předpisů22). V případě pochybností o určení příslušné části pozemku vydá na návrh vlastníka pozemku úřad územního plánování rozhodnutí. (5) Vlastník pozemku je oprávněn nabídnout pozemek určený územním plánem nebo regulačním plánem pro účely podle odstavce 1 ke koupi obci, kraji nebo státu za podmínek podle odstavců 2 až 4. V případě neuzavření kupní smlouvy na základě této nabídky do 6 měsíců ode dne jejího doručení předkupní právo obce, kraje nebo státu podle odstavce 1 zanikne. zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, t.j.: a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 2144/09/LCD znějící na částku ve výši ,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do , a to až do celkové výše ,- Kč Česká spořitelna, a.s. V-4325/ Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov, LV pro k.ú. Sokolov Citická ul Sokolov Karlovarský Sokolov - 3 -

4 Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: v ploše je limitováno o.p. železnice, o.p. VN, o.p. telefonního kabelu, o.p. lesa, záplavovým územím q100 Ohře a hranicí plochy pro NRBK K40 nivní 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV pro k.ú. Sokolov k datu vyhotovený dálkovým přístupem - katastrální mapa - fotodokumentace pořízená na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: RENSTAV - stavební činnost s.r.o., IČO: , Nádražní 93, Sokolov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly předloženy žádné další doklady ani dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemková parcela p.č. 4021/230, ostatní plocha - dobývací prostor o výměře m 2 v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, zapsaná na LV pro k.ú. Sokolov u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov. Pozemková parcela rovinného až mírně svažitého charakteru obdélníkového tvaru situovaná v Citické ulici podél komunikace mezi STK a garážovou kolonií. Možnost napojení na IS je cca 200 m. Pozemek bez venkovních úprav s náletovou zelení (zeleň bez vlivu na obvyklou cenu pozemku, není předmětem hodnocení). Lokalita je řešená platným územním plánem jako území zastavitelné Sv1 (smíšená výroba) - po asanaci ploch řadových garáží v lokalitě Jižní lom je plocha určena pro smíšenou výrobu (plochy pro podnikání). Umístění staveb v ploše je limitováno o.p. železnice, o.p. VN, o.p. telefonního kabelu, o.p. lesa, záplavovým územím q100 Ohře a hranicí plochy pro NRBK K40 nivní. Na sousedící pozemky (p.č. 4021/1, 4021/3, 4021/172, 4021/238, 4021/239 k.ú. Sokolov) bylo pod č.sp. SUP/100893/2012/JADU, č.j /2013/OSÚP/JADU, č.ev vydané rozhodnutí - stavební povolení na stavbu Jižní lom - regenerace území. Stavba obsahuje lesní cesty a pěšiny. Bude zde zřízeno muzeum v přírodě s exteriérovými expozicemi

5 Vlastník hodnoceného pozemku vydal dne souhlas s projektovou dokumentací a následnou realizací prodloužení řadů (vodovod, plynovod) pro stavbu Psí útulek Sokolov. Se psím útulkem zde bude i veterinární stanice. V současné době řady končí u stanice STK, přípojky budou vedeny při hranici pozemku podél stávající komunikace. Souhlas se týká činností: - vstup na pozemek v rámci budovaní řadů - vjezd na pozemek v rámci budování řadu - realizace potřebné stavební činnosti v rámci budování řadů - uložení výše uvedených sítí na hodnocený pozemek K akci byly vlastníkem stanoveny podmínky: - z prodloužených řadů budou vysazeny odbočky pro napojení hodnoceného pozemku (vodovodní odbočka PVC 90, plynovodní odbočka STL 32) - po dokončení prací bude pozemek upraven do původního stavu (srovnání terénu, odstranění odpadů a výkopků). Výše uvedený souhlas byl udělen pro územní řízení. Pro stavební povolení má být mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku uzavřen příslušný smluvní vztah (smlouva o věcném břemenu, smlouva o smlouvě budoucí kupní, atd.). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. P.č. 4021/230 k.ú. Sokolov - 5 -

6 B. Znalecký posudek 1. Ocenění pozemku administrativní cena 1.1. p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov Ocenění Ostatní stavební pozemek Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: v ploše je limitováno o.p. železnice, o.p. VN, o.p. telefonního kabelu, o.p. lesa, záplavovým územím q100 Ohře a hranicí plochy pro NRBK K40 nivní Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9800 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6860 Ostatní stavební pozemek Úprava ceny - příloha č. 21: ve městě podle 28 odst. 1 písmeno g) i) -5 % Úprava cen: -5 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6860 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 7 - stavební pozemek - těžební a podobné využití 28 odstavec 7 400,- 0,75 2,1130 0, ,86 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 7 ostatní plocha 4021/ ,00 434, ,92 0 Ostatní stavební pozemek - celkem ,92 P.č. 4021/230 k.ú. Sokolov - zjištěná cena = ,92 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. p.č. 4021/230 k.ú. Sokolov ,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřimilionyosmsetčtrnácttisícsedmsetsedmdesát Kč Výše uvedená cena (administrativní cena) zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. neodpovídá obvyklým cenám v místě, je výrazně vyšší

8 Obvyklá cena: OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku (zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 K.H.Borovského, Sokolov ,43 0,45 256,75 pozemek pro komerční využití o celkové výměře m2 u vjezdu do Sokolova směrem od Karlových Varů na Cheb. Možnost komerční výstavby- administrativní budova, provozní objekt, odpočinkové místo pro řidiče s rychlým občerstvením, vybudování supermarketu, benzínové stanice atd. K pozemkům je dokončen výjezd z kruhového objezdu z nové rychlostní komunikace R6, V sousedství je benzínová stanice OMW, supermarket Kaufland a Lidl. Možnost napojení na inženýrské sítí (kanalizace, voda 100 m). Je zpracována projektová dokumentace na administrativní budovu porovnání jde o realitní inzerci, pozemek je menší, lepší využitelnost i dopravní obslužnost, lepší lokalita, možnost napojení na IS je blíž pozemek Sokolov ,11 0,34 275,86 pozemek pro komerční využití o celkové výměře 4161 m2. Pozemek se nachází v Sokolově, mezi obchodním domem Kaufland a čerpací stanicí OMV, podél silnice napojující se na hlavní tah R6. U tohoto pozemku není v katastru vedeno žádné omezení. V územním plánu místa Sokolov je vymezen jako zastavitelný - OV 9, jímž se rozumí pozemek pro výstavbu maloobchodních ploch. Na okraji pozemku jsou umístěny dva billboardy, u kterých je na další tři roky sjednáno zajímavé nájemné. Pozemek je na velmi výhodném místě, které nelze díky jeho strategickému umístění přehlédnout. Na pozemku je umístěna trafostanice, částečně zde také vede voda a plyn. Pozemek je mírný svahovitý s travnatým porostem. Není územní rozhodnutí - úvaha zpracovatele. Porovnání - jde o realitní inzerci, pozemek je menší, lepší využitelnost i dopravní obslužnost, lepší lokalita, možnost napojení na IS je blíž 370/12, ,94 0,44 233,75 pozemek Kraslická ul. 370/18, 375/7 mírně svažitý charakter, zastavěnou kruhovým objezdem, realizovaný prodej v 10/2013, KS V- 3512/2013 porovnání prodej pozemku pod komunikací, horší využitelnost, srovnatelná lokalita, prodej z majetku Města Sokolov 2509/1, ,00 0,44 175,91 Vítězná, Sokolov 3421/14, 2874/1 části pozemku 2509/1, 3421/14, 2874/1 k.ú. Sokolov o celkové výměře 4000 m 2 pro výstavbu bytového dvojdomu porovnání schválen záměr prodeje z majetku Města Sokolov, výrazně lepší lokalita i využití, lepší IS Dolní Rychnov, okr. Sokolov 194/ ,41 0,75 187,17 p.č. 194/71 k.ú. Tisová u Sokolova, rovinný char., IS elektřiny Průměrná jednotková cena 225,89 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: 1/ Nabídka prodeje pozemku u kruhového objezdu pro komerční využití u vjezdu do Sokolova směrem od Karlových Varů na Cheb. K pozemkům je dokončen výjezd z okružní křižovatky z nové rychlostní komunikace R6. V sousedství je čerpací stanice PHM OMW, Kafland a Lidl, IS do 100 m, je zpracovaná projektová dokumentace na administrativní budovu. výměra 4855 m 2, požadovaná cena ,- Kč, zdroj Sreality ID zak , posl. akt , v porovnání uvažovaná cena bez nákladů na PD - 8 -

9 tj ,- Kč 2/ Nabídka prodeje pozemku pro komerční využití o výměře 4161 m 2 v Sokolově, mezi Kauflandem a čerpací stanicí OMV, podél silnice napojující na hlavní tah R6, řešeno platným ÚP k zastavění OV 9 - pozemek na výstavbu maloobchodních ploch. Na okraji pozemku jsou umístěné na billboardy (ještě 3 roky nájmu), stožárová trafostanice, možnost napojení na IS vody a plynu. Zdroj Sreality, ID zak , posl. akt , požadovaná cena ,- Kč 3/ realizovaný prodej pozemků p.č. 370/12, 370/18, 375/7 k.ú. Sokolov o celkové výměře 279 m 2 za cenu ,- Kč, pozemky pod okružní křižovatkou na okraji širšího centra města v Kraslické ulici (směr Svatava) zdroj KS V-3512/2013, do KN vloženo / schválený záměr prodeje částí pozemku p.č. 2509/1, 3421/14, 2874/1 k.ú. Sokolov o celkové výměře 4000 m 2 za cenu ,- Kč tj. 400 Kč/m 2, jde o prodej z majetku Města Sokolov developerovi, záměr je výstavba bytového dvojdomu. Pozemek je v v širším centrum města Sokolov ve Vítězné ulici vedle základní školy. Zpevněný přístup, sítě v dosahu. 5/ pozemková parcela p.č. 194/71, ostatní plocha - dobývací prostor o výměře 946 m 2 k.ú. Tisová u Sokolova, hranice k.ú. Tisová u Sok. a k.ú. Dolní Rychnov, nezpevněný přístup, IS elektřiny, úzký podélný tvar, samostatně problematicky využitelný. Pozemek je součástí provozního areálu a je nutný k zajištění dalšího výjezdu z areálu. V současné době probíhá jednání o ceně s vlastníkem areálu v rozpětí 190 Kč Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč ostatní plochy 4021/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Nemovitost byla naposledy obchodovaná v 3/2008, kupní smlouva nebyla předložená. Dle sdělení p. Beneše byla sjednaná cena 350,- Kč/m 2. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč Slovy: dvamilionydvěstěčtrnácttisícčtyřista Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků a vhodnosti zástavy Dosud nezasíťovaný pozemek 4021/230, ostatní plocha - dobývací prostor v k.ú. Sokolov rovinného charakteru o výměře m 2 na okraji města v zastavitelném území řešený platným územním plánem k zastavění - území Vp1, situovaný v Citické ulici vedle STK. výhody - rovinný charakter, okraj města, dobrá dopravní obslužnost nevýhody - pozemek se nachází v záplavové oblasti (řeka je ale regulovaná), dosud nebylo vydané územní rozhodnutí, IS ve vzdálenosti cca 200 m - IS vody a plynu by výhledově měly být provedeny v souvislosti s plánovanou stavbou Psí útulek Sokolov za udělený souhlas ze dne s realizací prodloužení řadů přes dotčený pozemek (smlouva o VB nebyla dosud uzavřená), pozemek nemá vybudovaný sjezd na komunikaci Obdobné pozemky se v místě obchodují sporadicky. V širším centru města se zastavitelné zasíťované pozemky - 9 -

10 (výroba, služby) s výměrou do 2000 m 2 obchodují za cenu Kč/m 2. S ohledem na chybějící IS, výměru pozemku, dopravní obslužnost, využití dle ÚP (bez územního rozhodnutí) odhaduji obvyklou cenu pozemku na 200,- Kč/m 2. Poptávku po obdobném pozemku předpokládám mírně vyšší nabídky. možnosti využití - s ohledem na tvar pozemku vhodné pro menší sklady, drobné provozovny (autoservis, dílny) Přístup z veřejné komunikace p.č.4021/8 k.ú. Sokolov - z hlediska přístupu bez rizik. V Chebu Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/ Cheb telefon: radka.karbanova@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr. 2127/98 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí a stavebních kulturních památek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4389/2013 znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 50 10'54.35"N, 12 37'54.34"E 1 územní plán - Sv - smíšená výroba

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -