Znalecký posudek č. 2736/20/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2736/20/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.216 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.228 a 258/3 v k.ú.zlonice, obec Zlonice, okres Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 15 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti, sestávající z rodinného domu č.p.216, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemků zastavěné plochy a zahrady. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Přes opakovaný příslib umožnění prohlídky ze strany pana Štefundy nebyl ve sjednanou dobu k zastižení. Prohlídka byla provedena z venku a částečné informace získány od nájemníků. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.408 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Situace na realitním trhu v místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice (793337) 5. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace není k dospozici, ocenění je provedeno na základě skutečného provedení a vybavení stavby. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům v řadové zástavbě Nádražní ulice, orientovaný v klidné málo frekventované ulici, s převážně nízkopodlažní zástavbou bytovými domy a nerušícími provozy. V ulici jsou domy obývané problémovými obyvateli. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Město Zlonice má základní občanskou vybavenost. V místě je železnice i autobusová doprava s dobrým spojením do 40 km vzdálené Prahy. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kladno Počet obyvatel: obyvatel a) Rodinný dům č.p Stavba na parc.č. st.228 Jedná se o dům jednopodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou postavený v řadové zástavbě Nádražní ulice. Dům je postaven na svažitém terénu, takže vstup z ulice do I.NP je na úrovni chodníku. Vstup do podzemního podlaží je ze zadní strany rovněž z úrovně terénu zahrady. Dle vnějšího ohledání je dům udržovaný se započatou rekonstrukcí. Vnitřní vybavení je z části obnovené viz kotel ÚT. Dle sděllení nájemníků je odpojen od dodávek plynu. Technický stav: Dům byl postaven okolo roku 1920 a následně modernizován, Jsou vyměněna okna, nová krytina, nové ústřední topení. Celkový technický stav odpovídá stáří a dobré údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 1,724 (Rodinné domy)

4 4 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,60 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 I.NP 3,00 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 podkroví 2,25 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 Součet: 7,85 m 682,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,60 22,10 10,30 = 591,84 m 3 I.NP 3,00 22,10 10,30 = 682,89 m 3 podkroví 2,25 22,10 10,30 = 512,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 786,90 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy nefunkční izolace 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné masivní 23,40 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,10 % Standardní 4. Střecha sedlový krov vázaný 5,40 % Standardní 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné, pozink plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky omítky stříkané probarvené 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC 2,20 % Standardní 11. Schody kamenné 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní 13. Okna zdvojená plastová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dlažby, beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220 V, 380 V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický boiler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelna,wc 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporáky 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, WC 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Vytápění 0,54 5,30 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060

5 5 26. Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8912 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8912 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1500 Koeficient prodejnosti K p : 1,7240 Základní jednotková cena upravená: = 6 698,34 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 786,90 m ,34 Kč/m 3 = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků / ( ) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,75 Kč 85,000 % ,19 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,56 Kč Rodinný dům č.p.216 zjištěná cena: ,56 Kč b) Pozemky 28 V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Pozemky spadají do menšího památkově chráněného území. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 44,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070 Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,724 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st ,26 175, ,12 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070

6 6 Koeficient změny cen staveb K i : 2,150 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,724 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada ,26 70, ,10 Součet cen všech typů pozemků: = ,22 Kč Pozemky zjištěná cena: ,22 Kč

7 7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p ,56 Kč b) Pozemky ,22 Kč Výsledná cena činí celkem: ,78 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetdevadesátosmtisícdvěstěpadesát Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena nákladovou metodou dle známých skutečností. Nákladová cena je porovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí. Cena je dále upravena o zjištěné skutečnosti ovlivn ující prodejnost. Klady nemovitosti : - dům je v dobrém technickém stavu s minimálními nároky na opravy - k domu náleží pozemek zahrady s domkem umožn ujícím víceúčelové využití, k němuž je řístup přes rozlehlý průjezd po pravé straně domu - blízkost hlavního města Zápory nemovitosti: - v okolí jsou skupiny problémových obyvatel Po zvážení vlivů na prodejnost nemovitosti a srovnáním s nabídkovými cenami jsem stanovila cenu v čase a místě obvyklou okolo ceny nákladové. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: miliondevětsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2736/20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2013 podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN Nabídky RK

10 Fotodokumentace 10

11 11

12 12 Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN

13 13

14 Nabídky RK 14

15 15