ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 815/148/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 815/148/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 173/23 v BD čp. 173 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 173, 174, 175 a pozemku st.p.č. 318/8, 318/9 a p.č. 318/10 o velikosti 353/42384, na LV č. 960 a 286, vedené u KP Ústí nad Labem Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Mojžíř Adresa nemovité věci: Jindřicha Plachty 173, Ústí nad Labem OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 040Ex 4141/12-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou (obecnou) cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 4. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č Výpis z KN, LV č dálkový náhled 3. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Duna Julius byl řádně obeslán doručeným dopisem, doručenka se vrátila s poznámkou, že bylo dne vhozeno do schránky. Na místní šetření se nedostavil. Místního šetření se zúčastnila nájemnice bytu paní Tokárová Denisa, která nemovitost zpřístupnila a nájemní smlouvu ani přes vyžádání nepředložila, rovněž fotodokumentaci nepovolila. Vlastník neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak prohlídkou stavby z venku, informací katastru nemovitostí a od sousedů, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, wikipedia 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 4141/ Povodňová zpráva

3 Místopis Ústí nad Labem (německy Aussig an der Elbe) je statutární město na severozápadě Čech, centrum Ústeckého kraje a okresu Ústí nad Labem. Do roku 1990 zde sídlil také krajský národní výbor Severočeského kraje. Sedmé největší město České republiky. Město je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Teplice, Chomutov, Karlovy Vary) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Dále je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín Praha), která prochází západním okrajem města. V současnosti chybí poslední úsek Ústí nad Labem Lovosice, cesta do Drážďan je tak z Ústí kratší, než cesta do hlavního města, čehož Ústečané hojně využívají. Ústí je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími. Do Ústí je zaústěno šest železničních tratí; českým unikátem je, že všechny tyto tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Labská vodní cesta je spojnicí se sítí západoevropských vodních cest, umožňujících přístup do SRN, států Beneluxu, severní Francie a do významných přímořských přístavů. Labská vodní cesta je součástí IV. transevropského multimodálního koridoru. Nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice Chvaletice Ústí nad Labem Hřensko Hamburk. Mojžíř je část statutárního a krajského města Ústí nad Labem v České republice, spadající pod městský obvod Ústí nad Labem-Neštěmice. Nachází se na levém břehu řeky Labe, přibližně 7 km severovýchodně od centra města, a sestává ze tří základních sídelních jednotek Mojžíř, Veselí a Sídliště Skalka. Při sčítání lidu roku 2011 měl Mojžíř 221 domů se obyvateli. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba - 3 -

4 Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Ústí nad Labem, v okolní zástavbě obdobných panelových BD v blízkosti MŠ a ŽŠ, přístupna z ulice Jindřicha Plachty, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 318/89. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 6,9 m od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, MŠ, ZŠ, pošta, nemocnice, kino, hvězdárna, knihovna, autobusové a železniční nádraží) a cca. 120 m od autobusové zastávky. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s osmi nadzemními podlažími. Stavba je řadová, krajní, se třemi sekcemi se samostatnými vchody a čp., s výtahem. Sekce s oceňovanou jednotkou obsahuje 24 bytových jednotek, společné prostory a sklepy v suterénu. Budova byla kolaudována v cca. 70.letech jako obytný dům, panelové montované konstrukce, na betonových základech se zateplenou fasádou, stropní konstrukce jsou betonové, střecha je plochá s asfaltovou krytinou. Vnitřní omítku jsou vápenné. V BD provedena revitalizace - plastová okna, zateplení, výměna výtahu, střecha a instalace. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Duna Julius, Jindřicha Plachty 182, Mojžíř, Ústí nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Duna Julius Zahájení exekuce - Duna Julius Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem? Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :25:21. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bytovou jednotku užívá nájemnice paní Tokárová, přes vyžádání nájemní smlouvu nedoložila

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mojžíř: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemky p.č. 318/8, 318/9 a 318/10 o celkové výměře 764 m 2 jsou zastavěny stavbou BD čp. 173, 174 a 175, jsou kompletně zainvestovaný (NN, VV, VK, plyn) a jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 318/89. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,950 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 0,950 = 0,931 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,92 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/8 257, , ,44 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/9 252, , ,84 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 318/10 255, , ,60 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,88 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 353 / Pozemky - zjištěná cena = 7 819,69 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 173/23 Bytová jednotka č. 173/23 o velikosti 1+1 skládající se z koupelny s WC, pokoje, předsíně, kuchyně, umístěný ve 8 NP - posledním, v původním stavu (vyměněna okna za izolační plastová), s umakartovým jádrem obloženým obkladem, vytápění ÚT dálkové, kuchyně typová modernizovaná s plynovým sporákem. Parkování je negarantované, možné na dostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Vybavení: 1 ks Kuchyňská linka 1 ks Umyvadlo 1 ks Plynový sporák 1 ks Vana nebo sprchový kout 1 ks WC mísa 2 ks Topná tělesa Příslušenstvím bytu je spoluvlastnický podíl na společných částech budovy č.p. 173, 174 a 175 a pozemku p.č. 318/8, 318/9, 318/10 o velikosti 353/ Součástmi bytu jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce, veškeré vnitřní potrubní instalace v jednotce, tj. potrubní instalace vody za odbočnými ventily stoupacích vedení včetně všech zařizovacích předmětů, porubní vedení odpadní vody od zaústění do stoupacího vedení, vnitřní el. rozvody včetně zakončení (osv. tělesa, zásuvky, vypínače) včetně hlavního el. jističe pro jednotku a bytového rozvaděče el. proudu

7 St. tech. stav: Bytový dům postavena v rámci výstavby sídliště cca v letech 1969, užíván pro bydlení. BD je po kompletní revitalizaci spočívající ve výměně oken za plastová izolační, opravě a zateplení fasády, výměně výtahu, oprav střechy a výměně instalací. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy BJ o velikosti 1+1: 35,3 * 1,00 = 35,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 35,30 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,67 Plná cena: 35,30 m 2 * ,67 Kč/m 2 = ,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 110 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Bytová jednotka č. 173/23 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,17 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 353 / Bytová jednotka č. 173/23 - zjištěná cena = ,17Kč - 8 -

9 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Ústí nad Labem, Mojžíř BJ v původním stavu, s obloženým umakartovým jádrem Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Panelový BD po revitalizaci 35,30 m Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti BJ o velikosti 1+1 v předpokládaném původním stavu, v BD po částečné revitalizaci, situovaném v lokalitě sídlištní zástavby s dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 2 500,-Kč do 6 500,-Kč/m 2. - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Popisy porovnatelných jednotek BJ 1+1 Byt 1+1, 36 m2, který se nachází v prvním patře zatepleného panelového domu. Byt prošel před rokem modernizací. Nová jsou plastová okna, podlahy, koupelna se sprchovým koutem. Kompletně renovovaná je kuchyň. V bytě jsou instalované skříně na míru. K bytu patří také sklepní kóje a lodžie v mezipatře. V dosahu je veškerá občanská vybavenost.celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Podlaží:2. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:36 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace BJ 1+1 Byt1+1, 36 m2, v Ústí nad Labem - Něštěmicích, ulice Jindřicha Plachty. Byt je udržovaný s umakartovým jádrem. Po stavebních úpravách rozdělen na 2+1 Okna v bytě jsou plastová. Na podlahách je položeno lino. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s plynovým sporákem. Součástí bytu je sklepní koje. Parkování vozidel je možná na parkovišti přímo u domu. Kompletní občanská vybavenost včetně zastávky MHD je v blízkosti domu.celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Umístění objektu:sídliště Podlaží:1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:36 m2-9 -

10 BJ 1+1 Udržovaný byt 1+1 o podlahové ploše 36 m2, který se nachází v 2. NP panelového domu v Ústí nad Labem - Mojžíř. Tato bytová jednotka má nová plastová okna s pěkným výhledem do přírody. V kuchyni nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. Původní bytové jádro, v koupelně sprchový kout. K bytu náleží také sklepní kóje. Dům je po kompletní modernizaci (zateplení, vchod, vymalování, atd.)celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Družstevní Umístění objektu:sídliště Podlaží:2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:36 m2 BJ 2+1 Byt 2+1 v Ústí nad Labem, na sídlišti Skalka v ulici Peškova. Byt se nachází v zvýšeném přízemí panelového domu, je o ploše 60 m2. Byt obsahuje dva pokoje, kuchyni s jídelním koutem, koupelnu s WC, předsíň a komoru. Byt je udržovaný a v dobrém stavu. V docházkové vzdálenosti je zastávka MHD, parkoviště je před domem. V bytě jsou plastová okna, dům je zateplený. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Umístění objektu:sídliště Podlaží:1. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:62 m2 Plocha podlahová:60 m2 Sklep:2 m2 BJ 2+1 Byt v 1.NP. Kuch. linka a jádro původní ale udržované. V bytě plastová okna, situovaná na protilehlé strany -jih obývák s lodžií, sever kuchyně a pokoj. V bytě je též šatní komora V okolí veškerá občanská vybavenost. Cena: Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Podlaží:1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:66 m2 Srovnatelné jednotky Název: BJ 1+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m

11 Název: BJ 1+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 1+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 36,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m

12 Název: BJ 2+1 Lokalita: Peškova, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 62,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Název: BJ 2+1 Lokalita: Jindřicha Plachty, Ústí nad Labem Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 66,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 35,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: BJ v původním stavu, s obloženým umakartovým jádrem

13 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jednostopěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 1+1, v původním stavu s obloženým umakartovým jádrem, s průměrným příslušenstvím a standardním vybavením, v BD po revitalizaci (plastová okna, zateplení, střecha, výtah, instalace), situovaném v okrajové části obce, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Jedná se o pěkný byt v demograficky špatné lokalitě. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 960, 286 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství ,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč

14 Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitostí - BJ č. 173/23 v BD čp. 173 s příslušenstvím a podílem na společných částech domu č.p. 173, 174, 175 a pozemku st.p.č. 318/8, 318/9 a p.č. 318/10 o velikosti 353/42384, na LV č. 960 a 286, vedené u Katastrálního pracoviště pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem; se zohledněním práv a závad: ve výši: ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 815/148/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

15 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 960 ze dne 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č dálkový přístup 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedia a 0 risy.cz

16 Snímek katastrální mapy

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti