Znalecký posudek /2009

Transkript

1 Znalecký posudek /2009 o cen obvyklé nemovitostí: - budovy.p. 130 Mnichov (bydlení) na pozemku - stavební parcele parc pozemku - stavební parcely parc (zastav ná plocha a nádvo í) vše v kat. území Mnichov u Mariánských Lázní, obec Mnichov, okres Cheb, zapsáno na. LV 137 Objednatel posudku: JUDr. Jitka Wolfová, soudní exekutor EXEKUTORSKÝ Ú AD PLZE -M STO Rady ská Plze Ú el posudku: exeku ní ízení.j. 106 EX 3487/08 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. e ického Praha 6 Posudek obsahuje 12 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 4 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí - budovy.p. 130 Mnichov (bydlení) na pozemku - stavební parcele parc a pozemku - stavební parcely parc (zastav ná plocha a nádvo í), vše v kat. území Mnichov u Mariánských Lázní, obec Mnichov, okres Cheb, zapsáno na. LV 137. Ocen ní je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), ve zn ní pozd jších p edpis. 1) Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trh, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zp sobem oce ování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ je a) nákladový zp sob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na po ízení p edm tu ocen ní v míst ocen ní a podle jeho stavu ke dni ocen ní, b) výnosový zp sob, který vychází z výnosu z p edm tu ocen ní skute n dosahovaného nebo z výnosu, který lze z p edm tu ocen ní za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zp sob, který vychází z porovnání p edm tu ocen ní se stejným nebo obdobným p edm tem a cenou sjednanou p i jeho prodeji; je jím též ocen ní v ci odvozením z ceny jiné funk n související v ci, d) oce ování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou p edm t ocen ní zní nebo která je jinak z ejmá, e) oce ování podle ú etní hodnoty, které vychází ze zp sob oce ování stanovených na základ p edpis o ú etnictví, f) oce ování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny p edm tu ocen ní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oce ování sjednanou cenou, kterou je cena p edm tu ocen ní sjednaná p i jeho prodeji, pop ípad cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RD Mnichov Mnichov 130 Region: Karlovarský Okres: Cheb Katastrální území: Mnichov u Mariánských Lázní 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Girgové Zdenky a Girgové Kate iny. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jitky Wolfové, Exekutorský ú ad Plze -m sto o ustanovení znalce k vypracování znaleckého posudku na uvedené nemovitosti pod.j. 106 EX 3487/ Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace po ízena p i prohlídce, zjišt ní skute nosti a zam ení posudkem dot ené nemovitosti dne Nabídky realitních spole ností. Informace od Zdenky Girgové. Kopie p íslušné katastrální mapy. 5. Použitá literatura: Bradá, A.: Teorie oce ování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradá, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oce ování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Ho ínkové a Jana Tulá ka, Praha 2004 Bradá, A., Krej í, P.: Ú ední oce ování majetku podle zákona. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradá, A., Kledus, M., Weigel, L.: P edpisy pro oce ování nemovitostí s komentá em, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oce ování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oce ování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oce ování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha

4 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemk, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oce ování majetku, Praha Celkový popis nemovitosti: P edm tem ocen ní je budova.p. Mnichov (bydlení) na pozemku - stavební parcele parc a pozemku - stavební parcely parc (zastav ná plocha a nádvo í), vše v kat. území Mnichov u Mariánských Lázní, obec Mnichov, okres Cheb. Obec Mnichov se nachází v nadmo ské výšce 725 metr a na jejím území žije 372 obyvatel. Dominantou obce je barokní kostel sv. Petra a Pavla. Samotná obec se nachází cca 15 km jižn od m sta Be ov n. Teplou a cca 20 km severovýchodn od m sta Mariánské Lázn. Budova.p. 130 je samostatn stojícím zd ným rodinným domem, nepodsklepeným. Pozemek je oplocen starým za hranicí živností d ev ným plotem. Pozemky jsou neuklizené, nachází se na nich mnoho odpad. Rodinným d m je v 1. NP obyvatelný, je rozd len na obývací pokoj s krbem, ložnici, koupelnu s WC, chodbu se schodišt m do podkroví a kuchy. Schodišt do podkroví je d ev né. Podkroví je ve stavu stavební rozpracovanosti, je neobyvatelné. D m dle sd lení Zdenky Girgové nemá samostatný zdroj pitné vody a splašky neví, kam jsou svedeny. Elekt ina je pouze sv telná. Vytáp ní je pouze lokálními kamny a krbem na tuhá paliva. Souhrnný stavebn technický stav je podpr m rný. Na dotaz znalce, zda na oce ovaných nemovitostech váznou ke dni ocen ní n jaké právní vady, jako nájemní smlouvy, v cná b emena apod., bylo výslovn Zdenkou Girgovou znalci sd leno, že nikoliv. Na dotaz, kdo nemovitostí obývá a užívá, bylo op t Zdenkou Girgovou sd leno, že ona a Kate ina Girgová. Znalcem nebyly zjišt ny žádné právní vady. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) RD.p. 130 Mnichov b) Pozemky b 1 ) Pozemek - stavební parcela 8. Popis objekt a pozemk : a) Hlavní stavby a 1 ) RD.p. 130 Mnichov 4

5 b) Pozemky b 1 ) Pozemek - stavební parcela Pozemek je rovinatého charakteru, p ístup k n mu je po místní zpevn né asfaltové komunikaci. Pozemek se nachází v centru obce Mnichov. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) RD.p. 130 Mnichov Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: = 92,98 m 2 Podkroví: = 92,98 m 2 Zast ešení: 92/2 = 46,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 92,98 m 2 2,30 m Podkroví: 92,98 m 2 2,40 m Zast ešení: 46,00 m 2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1. NP: (92,98)*(2,30) = 213,85 Podkroví: (92,98)*(2,40) = 223,15 Zast ešení: (92/2)*(2,00) = 92,00 Obestav ný prostor základ : = 529,00 Jednotkové množství celkem: = 1 058,01 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatel THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objekt : Po adové Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [K ] cena [K ] 1. Rodinný d m 4 677, ,86 1, Rodinný d m s obytným podkrovím 3 714, ,12 1,000 Minimální jednotková cena: Pr m rná jednotková cena: 3 714,12 K / 4 195,99 K / 5

6 Maximální jednotková cena: 4 677,86 K / Ocen ní: Základní cena: 4 195,99 K / 1 058,01 * 4 195,99 K / = ,81 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 120 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 150 = 80,000 % ,25 K RD.p. 130 Mnichov - výsledná cena = ,56 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) RD.p. 130 Mnichov = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K V cná hodnota dle cenového p edpisu 456/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) RD.p. 130 Mnichov - 5 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastav né plochy 1.nadz. podlaží St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1. NP: = 92,98 m 2 Podkroví: = 92,98 m 2 Zast ešení: 92/2 = 46,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1. NP: 92,98 m 2 2,30 m Podkroví: 92,98 m 2 2,40 m Zast ešení: 46,00 m 2 2,00 m 6

7 Obestav ný prostor: 1. NP: (92,98)*(2,30) = 213,85 m 3 Podkroví: (92,98)*(2,40) = 223,15 m 3 Zast ešení: (92/2)*(2,00) = 92,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 529,00 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vn jší obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytáp ní: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0, Vnit ní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Sou et upravených objemových podíl : 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient využití podkroví (dle p íl.. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1420 Základní cena upravená = 4 669,73 K /m 3 Plná cena: 529,00 m 3 * 4 669,73 K /m 3 = ,17 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 120 rok 7

8 P edpokládaná další životnost (PDŽ): 30 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 150 = 80,000 % ,74 K RD.p. 130 Mnichov - zjišt ná cena = ,43 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) RD.p. 130 Mnichov = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - stavební parcela Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] Stavební parcela ,00 105, ,- Sou et ,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,71 Pozemek - stavební parcela - zjišt ná cena = ,71 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek - stavební parcela = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K Porovnávací metoda Popis oce ované stavby Název: RD Mnichov Adresa Mnichov 130 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatn stojící Stá í objektu 120 rok Stav objektu špatný Po et nadz. podlaží 1 Po et podzemních podlaží 0 Vým ra pozemku 281 m 2 Zastav ná plocha 93 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zd né 8

9 P ípojky P íslušenství Jednotkové množství oce ované nemovitosti Jednotka Zkratka Vým ra Obestav ný prostor OP m 3 Zastav ná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 istá užitná plocha PU m 2 Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 0,65 Koeficient K2: * 0,70 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,46 P ehled porovnatelných nemovitostí Objekt.: 1 Název: Rodinný d m Rájov u Mariánských Lázní Adresa Rájov, Mnichov Popis: Popis: Rodinný d m v obci Mnichov, k.ú. Rájov u Mariánských Lázní, vzdálený 8 km od Mariánských Lázní. D m pochází z 30.let minulého století a je p ed rekonstrukcí. V p ízemí se nachází byt 4+1, WC, koupelna, chodba a v pat e jsou 3 pokoje. Elekt ina 230V/400V, septik, vlastní studna. Vytáp ní lokální na tuhá paliva. Oplocená rohová zahrada se stromy o vým e 547 m 2, p kné místo, hezká krajina CHKO Slavkovský les, v blízkosti golfové h išt a sjezdové dráhy. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatn stojící Stá í objektu rok Stav objektu dobrý Po et nadz. podlaží 1 Po et podzemních podlaží 0 Vým ra pozemku 0 m 2 Zastav ná plocha 324 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zd né P ípojky P íslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- K Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 1,60 Koeficient K2: * 1,50 Celkový koeficient: / 2,40 P epo tená standardní cena: ,- K Vým ry a jednotkové ceny Vým ry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) P epo tené jedn. ceny (SJTC i ) Obestav ný prostor: m 3 0,- K /m 3 0,- K /m 3 Zastav ná plocha podlaží celkem: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 9

10 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 istá užitná plocha: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 Objekt.: 2 Název: Rodinný dom, Sítiny, obec Mnichov, Mariánské Lázn, Adresa Sítiny, Mnichov Popis: Popis: Rodinný d m v obci Sítiny cca 12 km od Mariánských Lázní. Vlastnictví uvedené nemovitosti je osobní. Obytná plocha domu je 110m 2. Objekt je ve výborné dopravní dostupnosti do centra Mariánských Lázní. D m je v p vodním stavu p ipravený k rekonstrukci.objekt je dispozi n ešen jako D m je podsklepený. Okna jsou p vodní d ev ná. Otop je ešen kotlem na tuhá paliva, umíst ný ve sklepních prostorech domu. K domu náleží zahrada o vým e 600 m2. V p ípad, že hledáte bydlení v mimo ádn klidné lokalit plné zelen ve výborné dopravní dostupnosti do centra Mariánských Lázní. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatn stojící Stá í objektu rok Stav objektu p ed rekonstrukcí Po et nadz. podlaží 1 Po et podzemních podlaží 1 Vým ra pozemku 750 m 2 Zastav ná plocha 120 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zd né P ípojky P íslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- K Seznam koeficient pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: * 1,30 Koeficient K2: * 1,30 Celkový koeficient: / 1,69 P epo tená standardní cena: ,98 K Vým ry a jednotkové ceny Vým ry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) P epo tené jedn. ceny (SJTC i ) Obestav ný prostor: m 3 0,- K /m 3 0,- K /m 3 Zastav ná plocha podlaží celkem: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 istá užitná plocha: m 2 0,- K /m 2 0,- K /m 2 Zjišt ní jednotkových cen porovnatelných objekt Objekt íslo 1. Rodinný d m Rájov u Mariánských Lázní 2. Rodinný dom, Sítiny, obec Mnichov, Mariánské Lázn, SJC pr m r JCO = SJC * I O Vým ry oce ované stavby P epo tené jednotkové ceny SJP porovnatelných objekt OP ZP PP PUH PU 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10

11 CO: Cena objektu zjišt ná porovnávací metodou: C p = CO pr m rná ,49 K RD Mnichov - výsledná cena = ,49 K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- K Obvyklá cena: ,- K slovy: p tsetdesettisíc K P i zjišt ní ceny obvyklé vycházím jednak porovnáváním zjišt ných hodnot dle jednotlivých metodik, d raz kladu na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném míst. P i stanovení porovnávací hodnoty jsem vycházel z informací uvedených v p íslušných informa ních zdrojích realitních kancelá í. Hodnota porovnávaných objekt byla upravena p íslušnými koeficienty s ohledem na stav oce ované nemovitosti. Na základ porovnání výše zjišt ných hodnot podle jednotlivých metodik stanovuji cenu obvyklou budovy.p. 130 Mnichov (bydlení) na pozemku - stavební parcele parc a pozemku - stavební parcely parc (zastav ná plocha a nádvo í), vše v kat. území Mnichov u Mariánských Lázní, obec Mnichov, okres Cheb ve výši ,-- K. V Praze, JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. e ického Praha 6 11

12 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím M stského soudu v Praze ze dne j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod po /2009 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem dle p iložené likvidace. E. Seznam p íloh: Kopie výpisu z katastru nemovitostí Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy umíst ní nemovitostí 12