ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2874/06/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2874/06/2015 o ceně garáže bez čp/če na p.č zastavěné ploše a nádvoří a p.č zastavěné plochy a nádvoří v obci Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno- město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál telefon: , zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bruntále

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze JUDr. Karla Urbana, soudního exekutora pod č.j. 97EX2355/06-12 ze dne a to: - pozemku, parcely č. 486, výměry 23 m 2, zastavěné plochy a nádvoří,, garáže bez čp/če na p.č. 486, vše zapsané na Katastrálním úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Bruntál, katastrální území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, list vlastnictví: Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž bez čp/če Adresa předmětu ocenění: Osoblažská bez/bez Město Albrechtice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice Katastrální území: Město Albrechtice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 252,60 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Blanky Peterkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Exekuční příkaz, č.j. 97EX2355/06-12, ze dne Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 97EX2355/06-118, ze dne Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví: 372, ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace - Výměra a skutečnosti zjištěné na místě - Informace a údaje poskytnuté paní Blankou Peterkovou - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1260, Blanka Peterková, Osoblažská 241/4, Město Albrechtice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1260, Blanka Peterková, Osoblažská 241/4, Město Albrechtice, vlastnictví: výhradní Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví: 372 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, zapsána: Peterková Blanka, Osoblažská 241/4, Město Albrechtice / Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci Garáž bez čp/če je řadová vnitřní, zděná. přízemní. Jedná se o garáž v lokalitě Osoblažské ulice. Garáž je situována jako vnitřní, druhá zleva, při pohledu na vrata, resp. při pohledu z jihovýchodní strany. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž betz čp/če na p.č Ocenění pozemků 2.1. P.č zastavěná plocha a nádvoří - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,80 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační I 0,04 stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci - Příjezd po II 0,00 zpwevněné komunikaci na p.č 471/5 - zeleni, ostatní ploše, ve vlatsnictví Města Města Albrechtic. 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha II 0,00 bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,832 Koeficient pp = I T * I P = 0,790 7 i = 2-4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž betz čp/če na p.č. 486 Základové pasy jsou z prostého, případně prokládaného betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Strop je proveden ze keramických stropních desek Hurdis. Střecha plochá s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná dvouvrstvá. Vnitřní omítka jsou vápenné štukové. Vrata jsou ocelová s plechovou výplní. Okno je ocelové jednoduché. Podlaha betonová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 230,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 6,25*3,64 = 22,75 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 22,75 m 2 2,87 m Obestavěný prostor Vrchní stavba a (6,25*3,64)*(2,87) = 65,29 m 3 zastřešení: Obestavěný prostor - celkem: = 65,29 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,765 5 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 6 * 0,765 = 0,611 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,832 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 230,- Kč/m 3 * 0,611 = 751,53 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 65,29 m 3 * 751,53 Kč/m 3 * 0,950 * 0,832= ,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,87 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č zastavěná plocha a nádvoří P.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m 2 je zastavěna garáží bez čp/če. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,832 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] - 6 -

7 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,60 0, ,55 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 199, ,65 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 4 589,65 P.č zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena = 4 589,65 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Garáž betz čp/če na p.č ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č zastavěná plocha a nádvoří 4 589,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 4 589,60 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřicettřitisíctřistasedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé. V Městě Albrechtice se z garážemi neobchoduje, případně jen velmi omezeně. Není mi znám konkrétní případ převodu. V nabídce na serveru není v současné době žádná nabídka. V městě Krnov jsou nabízeny garáže k prodeji. K porovnání jsou použiti čtyři reprezentanti v těchto cenových nabídkách. 1) Garáž ,- Kč 2) Garáž ,- Kč 3) Garáž ,- Kč 4) Garáž ,- Kč s tím, že průměrná nabídková cena činí: ( )/4 = ,- Kč. Vzhledem k nabídce na trhu upravuji cenu koef. 0,65: ,- Kč *0,65 = ,- Kč V městě Bruntále je nabízena jedna garáž v cenové nabídce: ,- Kč

9 Vhledem k nabídce na trhu upravuji cenu koef. 0,6: ,- Kč *0,65 = ,- Kč. Město Albrechtice je nepoměrně menším městem než je Krnov a Bruntál a vzhledem k výše uvedeným zkušenostem lze obvyklou cenu pouze odhadovat na 2/3 úrovni odhadnutých obvyklých cen garáží v městě Bruntál a Krnov, t.j. ( )/2 *2/3 = ,- Kč. V Bruntále Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál telefon: , zdenek.konecny@quick.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2874/06/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/

10 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti

11 Garáž bez čp/če na p.č zastavěné ploše a nádvoří Pohled od jihovýchodu Pohled od jihozápadu