ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2448/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2448/2011 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1337/8, dům č.p. 1337,11338 st.p.č. 2016, 2017 v k.ú. Tachov, obec Tachov, okres Tachov, kraj Západočeský. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ A.S. U Pískovny 890/1 Praha 8 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé v daném čase a místě pro nedobrovolnou dražbu č.j. 146/2011- N

2 - 2 - Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Eva Chmelíková Na Hradčanech 2336/ Cheb tel.: echmelik@seznam.cz kontaktní : Lidická 51, Karlovy Vary Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karlových Varech

3 - 3 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 1337/8 Adresa nemovitosti: Jana Sladkého Koziny Tachov Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Tachov Katastrální území: Tachov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka paní Priebrachové. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č je vlastníkem : Priebrachová Olga, Jana Sladkého Koziny 1337, Tachov Podklady : List vlastnictví č Kopie katastrální mapy. Prohlídka bytové jednotky včetně zaměření skutečného stavu vč. zhotovení digitálních fotografií, dne Informace o obchodovaných nemovitostech obdobného typu. Žádost o provedení odhadu ze dne Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Jednotka č. 8 b) Pozemky b 1 ) Parcela č.2016, 2017 C) Cena obvyklá

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Jednotka č Místopis, polohopis, předmět ocenění, technické provedení. Město Tachov leží v Plzeňském kraji v blízkosti hranic s Německem a má obyvatel, původně okresní město. Nejbližší správní město je Plzeň ve vzdálenosti 62 km po dálnici. Přímo v Tachově jsou veškeré správní úřady ( Katastrální, Finanční, Městský soud ), střední a základní školství, plná občanská vybavenost. Město je obklopeno velmi pěknou přírodou s několika přírodními rezervacemi. Oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě obytné zástavby ul. Jana Sladkého Koziny, menší sídlištní zástavba ( první sídliště v Tachově z let ) na okraji města, Bytový dům netypový, řadový, střední, dva vchody, dvě sekce, dvě čísla popisné. Jednotka situována v č.p. 1337, 3. NP, velikost 1+2 I.K. užitná plocha m2 včetně sklepa. V sekci č.p je situováno celkem 12 bytových jednotek, v obou sekcích celkem 24 bytových jednotek.spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku je 410 / Technický popis, vybavení : Bytový dům netypový, zděný, řadový, má podzemí a 4 nadzemní podlaží, zastřešený vysokou sedlovou střechou, půdorys obdélníkový. Základy betonové, svislé nosné konstrukce zděné, obvodové zdivo tl. 50 cm, stropy pravděpodobně betonové montované, střecha s dřevěným krovem sedlová, krytina pálená taška. Vnější omítky břízolitové, vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, schodiště ŽB dílcové kompletizované, s dokončenou povrchovou úpravou stupňů (lité teraco s broušeným povrchem). Vnitřní vybavení bytu : - hygienické vybavení ve zděném instalačním jádru s plastovou rohovou vanou a umyvadlem, kuchyně se standardní kuchyňskou linkou, sporákem na zemní plyn, vytápění a dodávka TUV centrální. Okna plastová zdvojená, dveře hladké lakované do ocelových zárubní. Povrchy podlah tvořeny v obytných místnostech parketami na kterých je textilní kryrina, v kuchyni a na chodbě je keramická dlažba. Vnitřní omítky jsou strukturované, ozdobné podhledové kazety stropů z lehčeného polystyrénu v obývacím pokoji. Dům je napojen na vodovodní a kanalizační přípojku, plyn, elektro přípojku a telefon. Dispoziční řešení : 1.PP - společné prostory - kočárkárna, sušárny, sklepy 1-4. NP 12 bytů Technický stav budovy a stáří:budova dle odborného odhadu z let Na objektu byla provedena nová krytina, dále vnitřní rozvody vody. V bytové jednotce byla provedena částečná oprava v roce 2006 : osazena nová kuchyňská linka, nové zařizovací předměty, keramické obklady, keramické dlažby, výměna oken. Není jasné zda byla provedena oprava el. instalace.

5 - 5 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Tachov Stáří stavby: 50 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně : = 8,82 m 2 pokoj: = 18,00 m 2 pokoj: = 15,75 m 2 předsíň: = 3,55 m 2 koupelna: = 3,30 m 2 WC: = 1,05 m 2 sklep: = 3,06 m 2 Podlahová plocha bytu: = 53,53 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: : = m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 0,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 53,53 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 53,53 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - IV 0,10 budova zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - II 0,00 kočárkárna, sušárna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez výtahu II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem - jih, východ - výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - III 0,00 standardní vybavení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - 2* sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - centrální III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu - bez vlivu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - Byt po částečné opravě II 1,05

6 - 6 - Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,941 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce - na okraji obce III 0,00 Tachov - první sídliště v Tachově 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - Preferovaná III 0,00 lokalita na okraji Tachova, zděná zástavba, vzrostlá zeleň 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení - III 0,00 sídliště 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení - bus, pěšky do 10 min 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené - pouze na komunikaci, II 0,00 omezené parkovací plochy na parkovišti 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,941 * 1,020 * 1,000 = 0,960 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,960 = ,88 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,88 Kč/m 2 * 53,53 m 2 = ,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,17 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,85 Kč Spoluvlastnický podíl: 410 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,85 Kč * 410 / = ,80 Kč Jednotka č. 8 - zjištěná cena = ,97 Kč

7 - 7 - b) Pozemky b 1 ) Parcela č.2016, Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 400, ,- zastavěná plocha ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,40 Mezisoučet ,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,85 Parcela č.2016, zjištěná cena = ,85 Kč

8 - 8 - Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 1 Porovnávací hodnota 1. byt 2+1, 52 m² Cena: ,- Kč Lokalita : Jana Sladkého Koziny, Tachov, UP: 52 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví 2+1 v Tachově, ul. J. S. Koziny. Plocha bytu činí 51,76 m2. Byt, který se nachází ve 3. patře třípatrového cihlového domu, je po rekonstrukci koupelny, WC, kuchyně a chodby. Bytová jednotka se skládá z chodby, kuchyně, koupelny, WC, obývacího pokoje, druhá místnost je přepažena zdí ze sádrokartonu. V bytě je nově rozvedena elektřina, voda a odpady, nové jsou také radiátory a plastová okna se žaluziemi. Podlahovou krytinu tvoří dlažba a koberce. Obytné místnosti jsou situovány na jižní stranu. Bytový dům leží v poklidné části sídliště nedaleko ZŠ, MŠ a Domu dětí a mládeže

9 - 9-1m2/ Kč Porovnání : identická lokalita, byt ve stejném provedení a vybavení. Nabízená cena upravena koeficientem reálné prodejnosti 0.9 Jednotková cena po úpravě : 1m2/ ,- Kč 2.Prodej, byt 2+1, 52 m² Cena: ,- Kč Adresa: Školní K prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví ve 3. patře cihlového domu v Tachově. Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci. V bytě je nová kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů, nová plastová okna, šlechtěné omítky, nová elektřina, rozvody vody a odpadů v celém bytě. Podlahy v bytě tvoří linoleum, dlažba a plovoucí podlahy. V ložnici je vestavěná skříň. Nově obložená koupelna je propojena s WC. Byt se nachází v klidné části sídliště s pěkným výhledem do okolí v blízkosti školy, školky, pošty a nákupního centra. 1m2/ Kč Porovnání : poloha shodná, bytový dům shodný, rekonstrukce nákladnější, sníženo koeficientem reálné prodejnosti : 0.90 = ,- Kč, 3.Prodej, byt 3+1, 70 m² Cena: ,- Kč Adresa: Želivského, Tachov

10 Nabízíme k prodeji byt 3+1 s lodžií,v osobním vlastnictví v Tachově,ul. Želivského. Výměrová plocha bytu činí 70 m2. Bytová jednotka se nachází ve druhém patře pětipatrového panelového domu s výtahem. V bytě jsou kompletně plastová okna včetně balkónových dveří. V kuchyni, na chodbě a v jedné místnosti byl proveden nástřik omítek. Podlahy v místnostech tvoří linoleum a koberce. Bytové jádro je původní - umakartové. V ceně je kuchyňská linka včetně kombinovaného sporáku. K bytu náleží sklepní kóje. Byt je ve velmi zachovalém stavu. 1m2/ Kč Průměrná jednotková cena : (14 100, ) / 3 = Kč /m2 Porovnávací hodnota : 53.53* ,- = ,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Vlastník nemovitosti odkoupil jednotku v roce 2009 za cenu Kč na základě kupní smlouvy, která byla doložena. Při místním šetření bylo zjištěno, že byt je po částečné opravě a modernizaci v dobrém technickém stavu i když řádná údržba je zanedbána ( modernizace provedena na základě odborného odhadu před rokem 2007). Poloha velmi dobrá preferovaná Na základě všech faktorů stanovuji cenu obvyklou tak jak je uvedena níže. E.1.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena,- Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,- 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu Kč ,-

11 Slovy : sedmsetsetřicettisíckč. Výsledná cena obvyklá je platná bez promítnutí pohledávek zapsaných na LV č. 5001, který je přílohou tohoto ocenění. Rizika : Dle LV č : zástavní právo smluvní pro ACM Money Česká republika. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2448/2011 znaleckého deníku.

12

13 - 13 -

14 - 14 -