ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2520/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2520/2015 O ceně nemovitosti - pozemku evidovaného jako st.p.č. 49 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 26, pozemků evidovaných jako p.p.č. 122/3 (zahrada) a p.p.č. 122/4 (ostatní plocha, jiná plocha), k.ú. a obec Třebovice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Stanovení obvyklé ceny předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chrudimi Výtisk č. 1

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (tržní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu předpisu - VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 26 Adresa předmětu ocenění: Třebovice Třebovice Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Třebovice Katastrální území: Třebovice Počet obyvatel: 795 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - 2 -

3 Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 285,66 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Třebovice, obec Třebovice č. 195 ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Třebovice. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 195, pro k.ú. Třebovice, obec Třebovice ke dni zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Jandera Jiří a Janderová Dagmar, Chelčického 1305, Česká Třebová, č.p. 26,

4 Třebovice B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) Druh pozemku Způsob využití St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Třebovice, č.p. 26, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St / zahrada 122/4 912 zahrada 6. Celkový popis nemovité věci Místopis: Obec Třebovice leží na východě Čech v Pardubickém kraji. Nachází se na jižním okraji okresu Ústí nad Orlicí hned u hranic s okresem Svitavy. Táhne se v údolí podél řeky Třebovky od hráze rybníku Hvězda. Do okresního města Ústí nad Orlicí je to zhruba 15 km. Od České Třebové jsou vzdáleny 6 km. Východně od obce se nachází Třebovické sedlo. Třebovice leží na hlavní železniční trati Česká Třebová Bohumín se stanicí Třebovice v Čechách. Odbočuje zde regionální trať do Moravské Třebové. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 26, Třebovice 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 49, p.p.č. 122/3, p.p.č. 122/4 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 26, Třebovice Jedná se o stavbu umístěnou v severní části Třebovic. Jedná se o stavbu rodinného domu s jedním nadzemním podlažím. V domě je k bydlení využívaná i půda, ale nesplňuje podmínky na obytnou místnost. V 1.NP je obývací pokoj (23.66m2), vstupní chodba je využívaná jako kuchyň (12.13m2), komora (3.21m2) a v další stavebně neupravená místnost jako koupelna (7.66m2; zde je umístěna vana,wc a koupelnová kamna na tuhá paliva). Zadní místnost přístupná samostatným vstupem ze zahrady nebyla zpřístupněna. Z inženýrských sítí je stavba napojena na veřejný vodovod, splaškové vody jsou svedeny do vyvážecí jímky a plyn je přiveden na hranici pozemku do pilíře HUP. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.NP: = 99,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 99,40 m 2 2,80 m Obestavěný prostor RD včetně hzastřešení: = 646,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 646,10 m 3 Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 99,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 99,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00-6 -

7 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné - - převážně zděné z nepálených cihel 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,600 = 0,202 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 650,- Kč/m 3 * 0,202 = 333,30 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 646,10 m 3 * 333,30 Kč/m 3 * 0,990 * 1,040= ,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,35 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 49, p.p.č. 122/3, p.p.č. 122/4 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 480,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 2 480,00) / 2 480,00 = 0,881 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-7 -

8 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,040 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,67 1, ,22 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,881 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 259, ,70 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 122/ ,00 259, ,26 4 odst. 1 ostatní plocha 122/4 912,00 259, ,64 Stavební pozemky - celkem 2 480,00 m ,60 Pozemky evidované jako st.p.č. 49, p.p.č. 122/3, p.p.č. 122/4 - zjištěná cena 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty = ,60 Kč Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,60 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 90,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,80 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 516,44 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 516,44 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 26, Třebovice ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 49, p.p.č. 122/3, p.p.č. 122/ ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 516,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 516,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetšedesátšesttisícjednosto Kč D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v 19 a 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - 19 a 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy - 9 -

10 mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: Srovnatelná cena obdobných nemovitostí obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost se v Třebovicích a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí ,- Kč aţ Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důležité tyto faktory: - Stavebně technický stav - Poloha - Příslušenství - Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) - Právní vztahy - Širší vztahy - Pracovní příležitosti, školství, kultura, zdravotnictví - Dopravní obslužnost - Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti - Změna v zástavbě - Obyvatelstvo Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se o vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí, která lze z podkladů (dodaných nebo vyžádaných) a místního šetření zjistit a specifikovat jejich vliv na výši obvyklé ceny resp. Stanovit podmínky vhodnosti nebo platnosti obvyklé ceny. Jedná se především o vyhodnocení rizik: - zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, zapsáno do majetkové podstaty, prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadcích, dražební vyhláška, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí Výše uvedené omezení nejsou promítnuta do obvyklé ceny. Nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností a věcných břemen. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení níže uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji regionu a z vyhodnocení, že z obdobnými nemovitostmi se obchoduje ojediněle. Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíží: Trvalým a dlouhodobě udržitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi

11 Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je: Zjištěná obvyklá cena Kč ,-Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - velikost pozemku - dobré dopravní spojení - základní občanská vybavenost Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - velmi špatný technický stav stavby - podstandardní vybavení - havarijní stav vedlejších staveb a venkovních úprav V Chrudimi Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2520/2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti