Znalecký posudek č. 031/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 031/2015 Ke zjištění obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, ve spoluvlastnickém podílu 1/2 O ceně Řadové garáže bez čp. a če v k.ú. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, na pozemku ppč. 3801/17 Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Beroun, soudní executor Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2, Beroun č. obj.: 015 EX 1754/12-23 ze dne: vystavil: Mgr. Zuzana Moučková pro potřeby exekučního řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miroslav Filégr Tisá 434, okr. Ústí n. L Posudek obsahuje 8 stran, plus přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit administrativní a obvyklou cenu pro exekuční účely. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníků. Vlastníky nebylo možné i po několika pokusech zajistit k zajištění prohlídky. Součástí nemovitosti nebyly žádné venkovní úpravy. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 726, k.ú. a obec Ústí nad Labem Kopie katastrální mapy - info Usnesení o ustanovení znalce Informace vlastníka jedné ze sousedních garáží Vlastní šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Větrovcová Anna, Stavbařů 2855/1, Ústí nad Labem, r.č /057 1/2 Větrovec Josef, Temple Glen Drive 2723, North Vancouver, Kanada, r.č /2 5. Dokumentace a skutečnost Bylo provedeno porovnání předložených podkladů se skutečností a nebyly shledány rozdíly. Měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem HILTI. Měřeny byly venkovní půdorysné plochy. 6. Obsah posudku 1) Garáž bez čp. a če. 2) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,990 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,80 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby 0,04 pozemku 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,01 inženýrské sítě obce v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,824 i = 2

4 4 1) Garáž bez čp. a če. 37 Jedná se o zděnou řadovou vnitřní garáž. Je přízemní bez podsklepení. Obvodové zdivo je cihelné. Střecha je pultová se živičnou krytinou. Vrata jsou dřevěná otevíravá. Podlaha je betonová (předpoklad), omítky jsou vápenné. Elektro je zavedeno (předpoklad). V sousedním objektu je proveden ocelový poutač, který ovlivňuje i oceňovanou garáž. Garáž je evidentně delší dobu neužívaná. Majitele nemovitosti nebylo možné i po několika pokusech zastihnout a proto je garáž oceňována bez prohlídky interiéru. Po dotazech jednoho z vlastníků sousedních garáží je předpoklad, že se jedná o stejnou obdobnou garáž s výše popsaným interiérem. V uvedené lokalitě se garáže používají velmi málo. Je zde v přilehlé komunikaci velmi hustý provoz. Přestože se jedná o lokalitu blízkou centru města, nejsou zde žádné obytné objekty a jedná se vlastně o osamocenou lokalitu s možností jejich vykradení. Podlaží: 1. NP Výška: 2,21 m Zastavěná plocha: 3,47 6,00 = 20,82 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,21 3,47 6,00 = 46,01 m 3 Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny cihelné 30,10 % Standardní 3. Stropy nespalné 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina živičná 5,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink. oplechování 2,90 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenné omítky 4,80 % Standardní 8. Dveře 2,70 % Nevyskytuje se 9. Okna Luxfery 1,40 % Podstandardní 10. Vrata dřevěná otevíravá 6,80 % Standardní 11. Podlahy beton 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 220 V 6,00 % Podstandardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 217, Kč/m 3

5 5 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,744 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 905,45 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,990 Index polohy (I P ): 0,824 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 46,01 905,45 0,990 0,824 = ,36 Kč Garáž bez čp. a če. určená cena: ,36 Kč 2) Pozemky 4 Jde o mírně svažitou pozemkovou parcelu napojenou na elektro. Parcela není oplocená. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ústí nad Labem 1 Základní cena pozemku: ZC = 1 650, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,824 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,816

6 6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 346,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3801/17 zastavěná plocha a nádvoří ,40 Pozemky určená cena: ,40 Kč Srovnatelné nemovitosti: 1. Řadová koncová zděná garáž. Lokalita: centrum města Ústí nad Labem. Je přízemní nepodsklepená. Střecha je pultová se živičnou krytinou. ZP je 22 m2. Je zavedeno elektro 220 V. Vrata jsou ocelová otevíravá. Okno je zabezpečeno mříží. Je provedena částečná rekonstrukce. Oceňovaná nemovitost je situována v horší lokalitě a o něco málo v horším stavebně technickém stavu. Nabízená cena RK MaM reality je ,- Kč. 2. Řadová zděná vnitřní garáž se ZP 23 m2. Lokalita: Ústí nad Labem, Králova výšina. Střecha je pultová se živičnou krytinou. Garáže je zateplená. Vrata jsou ocelová otevíravá. Je po kompletní obnově elektroinstalace. Oceňovaná nemovitost je situována v horší lokalitě s horším stavebně technickým stavem. Nabízená cena RK MaM reality je ,- Kč. 3. Řadová vnitřní zděná přízemní garáž. Lokalita: Ústí nad Labem, Hoření ul. ZP je 23 m2. Vrata jsou ocelová otevíravá. Elektro je odpojeno. Je po částečné rekonstrukci. Oceňovaná nemovitosti je situována v horší lokalitě města a je v horším stavebně technickém stavu. Nabízená cena RK MaM reality je ,- Kč. Nabídkové ceny jsou vč. provizí RK. Proto bude nutné OC upravit koeficientem 0,90. Dále je do obvyklé ceny oceňované nemovitosti promítnout vliv horší lokality a horšího stavebně technického stavu koeficientem 0,60. Srovnatelná cena bude bez promítnutí koeficientů úprav ,- Kč. S promítnutí výše uvedených koeficientů bude OC ,- Kč. Se zaokrouhlením bude OC ,- Kč. Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu bude ,- Kč.

7 7 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 21 m 2 Ceny bez odpočtu opotřebení: 1) Garáž bez čp. a če ,36 Kč 2) Pozemky ,40 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: 1) Garáž bez čp. a če ,36 Kč 2) Pozemky ,40 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena garáže: , Kč Cena slovy: šedesátdvatisícedvěstěšedesát Kč Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu: , Kč Cena slovy: třicetdvatisícepětset Kč Příslušenství ke garáži se nevyskytuje. Práva nejsou ve výše uvedeném výpisu z katastru nemovitostí v v části B1 uvedena. V části C jsou uvedena omezení vlastnického práva. Jedná se o zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce a je vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto skutečnosti nejsou promítnuty do obvyklé ceny nemovitosti. Ústí nad Labem, Ing. Miroslav Filégr Tisá 434, okr. Ústí n. L

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem, dne , čj. Spr. 5342/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 031/2015 znaleckého deníku. V Ústí nad Labem, ing. Miroslav Filégr