ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 pozemků st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 s rodinným domem čp.36 a příslušenstvím v obci Křečovice (část: Vlkonice), okres: Benešov. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 6240/11 ul.petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 s rodinným domem čp.36 v kat.území: Vlkonice u Neveklova, obec: Křečovice, okres: Benešov; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům Vlkonice Křečovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Křečovice Katastrální území: Vlkonice u Neveklova Počet obyvatel: 753 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 1 95 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) č. V V V Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 V V 0,80 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 372,34 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní prohlídka nemovitosti dne (vnitřní prohlídka nebyla umožněna...!) - fotodokumentace nemovitosti ze dne pořízená při venkovní prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne vydané Judr.Janou Škofovou (č.j.088 EX 6240/11) - exekuční příkaz ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Křečovice dne : a/ povolení přístavby domu (zděná veranda) ze dne b/ v r.1990 dokoupení pozemku p.č.646/7 - na MěstÚ Benešov se žádné doklady nedochovaly...(sděleno telefonicky)

3 -3-5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům čp.36 s příslušenstvím a s pozemky v kat.území: Vlkonice u Neveklova (osada: Podvlkonice), v obci Křečovice. Nemovitost je oceněna pouze dle předpokládaného stavebního stavu (prohlídka nemovitosti mně nebyla umožněna...)! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi -0,03 V V 1,00 č. Pi 1,03 V -0,20 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,970 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty

4 -4-4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -0,10-0,05-0,05-0,10 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,515 i2 Koeficient pp T * P 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 Jedná se o pozemky přístupné po nezpevněné komunikaci (šířka je cca 4 m); s možností napojení na vodovod a elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci a plynovod. Pozemky se nachází v osadě Podvlkonice (k.ú.vlkonice u Neveklova); celková výměra pozemků je 495m2. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 1,000 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,970 ndex polohy pozemku P 0,515 č. V Pi

5 -5- Celkový index T * O * P 0,970 * 1,000 * 0,515 0,500 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,34 Typ Parcelní číslo st.30/3 Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada 648/1 4 odst. 1 zahrada 646/7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ndex Koef. Upr. cena [Kč/m2] 0, ,17 Výměra [m2] 68,00 Jedn. cena [Kč/m2] 186,17 Cena [Kč] , ,00 186,17 186, , , ,15 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.36 Jedná se o přízemní rodinný dům (pravděpodobně s částečným podkrovím a nepodsklepený...), je samostatně stojící. Vycházím pouze z předpokládaného stavu, protože prohlídka mně nebyla umožněna...! Střecha domu je sedlová s krytinou z bitumenových, asfaltových vlnitých desek (pravděpodobně...); původní stáří domu bylo odhadnuto (doklady se nedochovaly...), v r.1980 byla přistavěna veranda na východní straně domu; oceněno je porovnávacím způsobem. Rozměry domu vychází ze snímku katastrální mapy a z nákresu domu (na OÚ Křečovice); přibližně bylo ověřeno při venkovní obhlídce...! V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky elektro, vody, žumpa, oplocení vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, dřevěná pergola s krbem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do obyvatel 80 let 3 504,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,90*4,90+2,10*10,70 Název podlaží 1.nadz.podl.: Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 90,58 m2 (13,90*4,90+2,10*10,70)*(3,00) 90,58 m2 Konstrukční výška 3,00 m 271,74 m3

6 -6- zastřešení: 13,90*4,90*(0,6+2,40/2) podezdívka: 90,58*0,30 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 1,00 122,60 m3 27,17 m3 421,51 m3 90,58 m2 90,58 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s 1-5 * 80 0,600 č. Vi typ A -0,08 0,05 1,00 či rozsáhlejšími stavebními 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,700 0,679 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,970 ndex polohy pozemku P 0,515 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 3 504,- Kč/m3 * 0, ,22 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 421,51 m3 * 2 379,22 Kč/m3 * 0,970 * 0, ,- Kč

7 -7- Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Cena staveb celkem ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o okrasné dřeviny na p.č.646/7, p.č.648/1(zahrady) ; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Kč m2 m2 Kč * Trvalé porosty - zjištěná cena ,00 427, ,84 0, , ,- Kč Cena porostů celkem 5 539,- Kč Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/1 - zjištěná cena ,15 Kč

8 -8- C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.30/3, p.č.646/7, p.č.648/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými porovnatelnými prodeji v této lokalitě a zhodnocení aktuálního stavu na trhu s nemovitostmi, konstatuji, že dle mého názoru je : Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:šestsettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.