Posudek obsahuje 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Transkript

1 088 EX 4932/13-23 Znalecký posudek č. 3729/94/14 Š O ceně rekreační chalupy ev.č. 19 a pozemků parc.č.st.26/1 a parc.č. 19 v k.ú Radouň u Štětí a obci Štětí,o. Litoměřice Postup při zpracování posudku : Pan Oldřich Hartmann je nedostupný, pan František Hartmann sliboval, že zašle původní znalecký posudek, což do dnešního dne neučinil. Říkal, že k nemovitosti nemá klíče. Nemovitost je tedy oceněna zvenku, bez možnosti přístupu! Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovení ceny nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 088EX 4932/13-23, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, cenou obvyklou Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno Mob, Posudek obsahuje 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení ceny nemovitostí, spoluvlastnického podílu 1/2 předpisu a to : cenou obvyklou podle zvláštního 1.1/2 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku parc.č. St.26/1 o výměře 331 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2. 1/2 spoluvlastnuického podílu povinného k pozemku parc.č. 19 o výměře 302 m2, druh pozemku zahrada 3. 1/2 spoluvlastnického podílu podílu k budově č.e. 19 v obci Štětí, kú Radouň u Štětí, na pozemku parc.č. St.26/1, způsob využití rodinná rekreace 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Litoměřice, vypracovaný dne z LV 25 pro katastrální území Radouň u Štětí, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Hartmann František, Krajní 1580/12, Liberec XXX 1/2 Vratislavice nad Nisou, Liberec Hartmann Oldřich, Davídkova 1764/112, Libeň, Praha 8 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rekreační chalupu, předpoklad dle vnějšího zanedbaného stavu, že i interiér je také před kompletní rekonstrukcí. Přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť. U domu je neošetřovaná, zarostlá zahrada, poškozený plot s kamennou, zvětralou podezdívkou. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační dům č.ev. 19 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,870 i = 2

5 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační dům č.ev. 19 jedná se o patrový dům, předpoklad z r. 1920, Střecha je sedlová s taškovou krytinouse žlaby a svody. Zdivo je v tl. 65 cm, vnější omítka hrubá a břízolitová. Okna jsou dvojitá, dveře náplňové nebo hladké. Vzhledem k tomu, že dům je neobydlený, nebyl zpřístupněn, se předpokládá že je ve stavu před kompletní rekonstrukcí. b) Pozemky 1) Pozemky jedná se o pozemky ve svažitém terénu na sever, přístupné po zpevněné komunikaci. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Rekreační dům č.ev Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 3,00 m 16,0 6,80 = 108,80 m 2 1. patro 3,00 m 16,0 6,80 = 108,80 m 2 Součet: 6,00 m 217,60 m 2 Podlažnost: 217,60 / 108,80 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): přízemí 3,00 16,0 6,80 = 326,40 m 3 1. patro 3,00 16,0 6,80 = 326,40 m 3 střecha 3,50 16,0 6,80 = 380,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 033,60 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Štětí Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 358, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01

6 6 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,218 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 514,04 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,870 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 033,60 514,04 1,000 0,870 = ,22 Kč Rekreační dům č.ev. 19 určená cena: ,22 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Štětí Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00

7 7 Základní cena výchozí: ZC v = 1 280, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 562,28 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,870 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,870 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 489,1836 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.26/1 Zastavěná pl ,77 19 Zahrada ,45 Součet: ,22 Pozemky určená cena ,22 Kč c) Ocenění porovnávací metodou RD Štětí Brocno RD 2+1, podlahová pl. 250,0m2, zdivo smíšené, topení lokální na tuhá paliva,, před rekonstrukcí, pozemek 522,0 m2 Chalupa Štětí Chcebuz Chalupa kamenná, 5+kk, podl.- pl. 150,0 m 2, před rekonstrukcí, pozemek 1182 m2

8 8 Chalupa Štětí Stračí Chalupa kamenná, 4+1, podl.- pl. 152,0 m 2, před rekonstrukcí, pozemek 836 m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K prodejnosti K vybav. K stavební stav K pozemek Jednotková Váha (V) cena (JC) RD Štětí Brocno , Kč 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1, , Kč 1,0 Chalupa Štětí Chcebuz , Kč 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 Chalupa Štětí Stračí , Kč 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K prodejnosti K vybav. K stavební stav K pozemek ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: , Kč , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: , Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: šestsetpadesáttisíc Kč

10 10 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Hodnota nemovitostí, 1.1/2 spoluvlastnického podílu povinného k pozemku parc.č. St.26/1 o výměře 331 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2. 1/2 spoluvlastnuického podílu povinného k pozemku parc.č. 19 o výměře 302 m2, druh pozemku zahrada 3. 1/2 spoluvlastnického podílu podílu k budově č.e. 19 v obci Štětí, kú Radouň u Štětí, na pozemku parc.č. St.26/1, způsob využití rodinná rekreace Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí, celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíctřista Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena, spoluvlastnického podílu 1/2, podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíctřista Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3729/94/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3729/94/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č Kladno v Kladně dne

12 12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (2 listy) 4) Mapa (1 list)