ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2382/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2382/2015 O ceně obvyklé podílu 1/2 na rekreační chatě v Losiné u Plzně E 141 s pozemky č.par. 429 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1598/7 orná půda v obci Losiná, okres Plzeň - město, kat. území Losiná u Plzně, kraj Plzeňský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - město 74 EXE 3481/ EX- 274/14-15 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rekreační chatě v Losiné u Plzně E 141 s pozemky č.par. 429 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1598/7 orná půda v obci Losiná, okres Plzeň - město, kat. území Losiná u Plzně, kraj Plzeňský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační Chata Adresa předmětu ocenění: Losiná E Losiná Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Losiná Katastrální území: Losiná u Plzně Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka IV 0,70 mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 304,91 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Lucie Beránková, Na Vrchu95 1, Červený Hrádek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jakub Tesař, náměstí Republiky 136/22, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -

3 Vlastníci pozemku: Lucie Beránková, Na Vrchu95 1, Červený Hrádek, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jakub Tesař, náměstí Republiky 136/22, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem 7. Celkový popis nemovité věci Obec Losiná je vzdálená od Plzně cca 4 km a leží u hlavního tahu Plzeň České Budějovice. Obec má základní občanskou vybavenost (MŠ, ZŠ, prodejnu potravin, restauraci ) a je dopravně dostupná ČSAD. Nemovitost je rekreační chata v katastru vedená jako rozestavěná, která leží v zástavbě rekreačních chat. Příjezd po polní cestě, možnost připojení pouze na elektřinu 220/380V na pozemku je vlastní studna zdroj vody a žumpa. Nemovitost nebyla přístupná, a proto nelze přesně stanovit technické vybavení a dispozici rekreační chaty. Nemovitost byla postavena cca v roce 1970 až 1975 jako zděná chata podsklepená s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou - obyvatelné podkroví. Má vyměněna oken za plastová. Stavba je na betonových základech s izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné tvárnicové nebo cihelné na 300mm, sokl obložen kamenem, vnější omítka břízolit, vnitřní vápenné, stropy dřevěné povalové se záklopem, střecha sedlová s eternitovou šablonou, povrchy podlah dlažby a dřevěné. Schodiště do podkroví dřevěné. Vytápění je lokální na tuhá paliva a lze předpokládat, ohřev teplé vody bojler. Dispozici lze pouze předpokládat. V suterénu je garáž s dílnou a skladem V I.NP je chodba se schodištěm, WC,koupelna - kout, kuchyně, pokoj. Podkroví jsou dva pokoje a chodba. Technický stav nemovitosti je horší bez viditelných investic a oprav. Příslušenstvím je přípojka elektřiny, studna, žumpa kolna na palivo, zpevněné plochy a porosty s oplocením zahrady. Nemovitost má zapsáno ve výpisu z katastru, že se jedná o rozestavěnou stavbu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační Chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,893 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = Rekreační Chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 474,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén - sklep: = 32,00 m 2 I.NP: = 36,00 m 2 podkroví: = 32,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén - sklep: 32,00 m 2 2,25 m I.NP: 36,00 m 2 2,25 m podkroví: 32,00 m 2 1,90 m Obestavěný prostor suterén - sklep: (32)*(2,25) = 72,00 m 3 I.NP: (36)*(2,25) = 81,00 m 3 podkroví: (32)*(1,90) = 60,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 213,80 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV typ A 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03-5 -

6 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,775 = 0,559 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I 0,00 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2-6 -

7 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 474,- Kč/m 3 * 0,559 = 1 382,97 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 213,80 m 3 * 1 382,97 Kč/m 3 * 1,000 * 0,893= ,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,33 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,893 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,893 = 0,893 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,91 0, ,28 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 272, ,08 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 9 802,08-7 -

8 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1598/ ,00 5,00 120,00 11, ,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 543,00 m ,- Pozemky - zjištěná cena = ,08 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekreační chata ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesátdevěttisícosmsetdvacet Kč - 9 -

10 ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1.Prodej chaty 36 m2 Losiná, okres Plzeň-město Celková cena: Kč za nemovitost Nabízíme zprostředkování prodeje chaty v rekreační oblasti Losiná u Plzně. Chata je postavena na mírně svažitém pozemku přímo u lesa. Je zde veranda, obývací pokoj, ložnice, v chodbě kuchyňská linka. Pod chatou je malý sklípek. Vytápění zde zajišťují kamna na tuhá paliva, elektřina zavedena. Zastavěná plocha chaty je 42 m2 a stojí na vlastním pozemku o výměře 393 m2. V blízkosti se nacházejí dva rybníky a koupaliště. Plzeň vzdálena cca 7 km, obchodní dům Olympie cca 4 km. Doporučujeme k rozmanitému využití (odpočinek, kutilství, sportovní vyžití, houbaření, případně přestavění na celoroční bydlení). Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 42 m2 Užitná plocha: 36 m2 Plocha pozemku: 393 m2 Elektřina: 230V, 400V 2.Prodej chaty 30 m2 Plzeň - Radobyčice, okres Plzeň-město Celková cena: Kč Nabízíme prodej rekreační chaty o zastavěné ploše 35m2 na vlastním pozemku o celkové ploše 410m2. Chata je dřevěná na cihlové podezdívce. Stojí na levém břehu řeky Úhlavy v Plzni-Radobyčicích. Chata prošla rozsáhlou rekonstrukcí - nová střecha, podlahy z osb desek včetně nosných trámů, kompletní elektroinstalace, vnitřní palubkové obklady, kuchyňská linka. Vytápění zajištěno kamny na pevná paliva, stěny zatepleny vatou. Voda není do objektu zavedena - studánka je ve skále přímo za chatou na vlastním pozemku. Wc suché. Na pozemku dále stojí stará dřevěná kůlna. Stavba: Dřevěná Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 35 m2 Užitná plocha: 30 m2-10 -

11 3.Prodaná chata 38 m2 Losiná, okres Plzeň-město Celková cena: Kč za nemovitost Prodaná rekreační chata v lokalitě Losiná u Plzně. Chata je postavena na rovině přímo u lesa. Je zde veranda, obývací pokoj, ložnice, v chodbě kuchyňská linka. Pod chatou je malý sklípek. Vytápění zde zajišťují kamna na tuhá paliva, elektřina zavedena. Zastavěná plocha chaty je 45 m2 a stojí na vlastním pozemku o výměře 513 m2. V blízkosti se nacházejí koupaliště. Plzeň vzdálena cca 7 km, obchodní dům Olympie cca 4 km. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 45 m2 Užitná plocha: 38 m2 Plocha pozemku: 513 m2 Elektřina: 230V, 380V ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými rekreačními chatami je nutné přihlédnout ke stáří objektu, a že se jedná o rozestavěnou stavbu, která bude potřebovat rekolaudaci a vzhledem k technickému stavu i rekonstrukci

12 Cena vyhlášková ,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ,-Kč Hodnotu podílu 1/2 na rekreační chatě s příslušenstvím a pozemky lze stanovit na částku ,- Kč Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr. 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2382/2015 znaleckého deníku