ZNALECKÝ POSUDEK /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2014 O ceně pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8, Praha 1 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lázeňská 638/ Písek Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Katastrální území: Písek Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 125,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a oprávněného z věcného břemene, p.václava Českého. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2155 pro k.ú.písek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, Písek, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, Písek, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo z cihel a kamene. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná zdobená, ze dvora zateplená. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné a betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží vedlejší stavby s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1912, v roce 2009 byla provedena modernizace interiéru a vestavba podkroví. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Na domě vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání. Týká se dvou pokojů vlevo od chodby v přízemí, WC, sklepa, půdy, a dále pozemků. Věcné břemeno bylo zřízeno na dožití p.václava Českého. Oprávněný je povinen přispívat 1/4 na náklady na provoz objektu (energie), a také 1/4 na veškeré náklady na údržbu a opravy nemovitosti

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Písek Stáří stavby: 101 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 202,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 5,8*4,57 = 26,51 m 2 přízemí: 11,07*11,55 = 127,86 m 2 podkroví: 5,89*4,9 = 28,86 m 2-5 -

6 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 26,51 m 2 2,10 m přízemí: 127,86 m 2 3,23 m podkroví: 28,86 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 26,51*(2,1-0,6) = 39,77 m 3 vrchní stavba: 127,86*4,14 = 529,34 m 3 zastřešení: 127,86*4,07/2 = 260,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 829,31 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 183,23 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05-6 -

7 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: s = 1-0,005 * 101 = 0,495 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,625 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-7 -

8 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 202,- Kč/m 3 * 0,625 = 1 376,25 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 829,31 m 3 * 1 376,25 Kč/m 3 * 0,900 * 1,060= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00-8 -

9 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-9 -

10 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,25 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1824/5 98, , ,50 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč

11 Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,00 Kč * 100 % = ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 3.2. Věcné břemeno Věcné břemeno spoluužívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,00 Kč * 50 % = ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč

13 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetdvacetosmtisícsedmsetdvacet Kč

14 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno spoluužívání. Oprávněná Marie Česká již nežije (zemřela v roce 2001). Břemena ve prospěch p.václava Českého jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - AB 4 B.V., soukromá spol. s r.o., id.č , Strawinskylaan 933/Wtc Twr B, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše ,- Kč a příslušenství - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, Chomutov, Zahájení exekuce 120EX-41425/ ze dne , Rozhodnutí o úpadku 25INS-8769/2014 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-41425/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

15 Rodinný dům o dispozici 2+1 v klidné a velice žádané lokalitě Svatý Václav. Celková plocha je 222 m2, z toho zastavěná 111 m2. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. V prvním podlaží je obývací pokoj situovaný do ulice, ložnice s kuchyní situovaná do zahrady. Dům je podsklepen a má prostornou půdu s možností půdní vestavby a rozšíření domu o další místnosti. Součástí je zahrada o výměře 111 m2. Požadovaná cena ,- včetně provize a služeb RK

16 samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná z pálených plných cihel a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. V roce 2004 proběhla rekonstrukce domu. V roce 2010 byla vyměněna střešní krytina a okna. Krov je dřevěný vaznicový. Střecha budovy je z části pultová a sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová a střešní. Vchodové dveře do objektu jsou plastové prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené nebo dřevěné plné. Podlahy jsou kryté PVC a dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Vnější omítka je v průměrném stavu, fasáda není zateplená. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Užitkovou vodu lze také získat z vlastního zdroje - kopané studny. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva s rozvody do radiátorů nebo lokální krbovými kamny na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je bojlerem. V přízemí rodinného domu se nachází veranda (7,10 m2), pokoj (18,68 m2), pokoj (15,96 m2), kuchyně (18,44 m2), koupelna se sprchovým koutem a WC (7,55 m2). Vstup do podkroví je dřevěným schodištěm. V podkroví budovy je pokoj (18,32 m2), pokoj (9,80 m2), pokoj (16,89 m2) koupelna s vanou a WC (5,14 m2) a volný půdní prostor. Příslušenstvím nemovité věci je samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do garáže jsou dřevěná dvoukřídlá. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Okna garáže jsou dřevěná, a další samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St. 253, která je využívaná jako venkovní posezení, dílna nebo sklad. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Na zahradě je venkovní nekrytý bazén. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

17 řadový rodinný dům se zastavěnou plochou cca 80 m2 v klidné lokalitě města Písek, v zástavbě rodinných domů, nedaleko řeky a lesa, v blízkosti veškerá občanská vybavenost a MHD. Dům o dispozici 4+1 je po částečné rekonstrukci (kompletně nová plastová okna, fasáda, elektrické rozvody, které nejsou dokončeny). Nemovitost je podsklepená. Je zde k dispozici garáž, zahrada o celkové výměře cca 100 m2. Dům je potřeba stavebně dokončit (štuky, podlahy). Výhodou jsou také 2 lodžie. Topení je řešeno plynovým kotlem či krbem s průduchy do dalších místností, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Požadovaná cena ,- Kč, kompletní, včetně právních služeb, provize RK a DPH. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 - 22 -

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -