ZNALECKÝ POSUDEK č. 5534

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 142 Na pozemku parc. č.: st.236 Pozemky parc. č.: st.236, 22/1 Ostatní stavby: bývalé chlévy Vlastníci stavby: Josef Konrád, Žarošice 142, Žarošice, 1 / 2 Josefa Konrádová, Žarošice 142, Žarošice, 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Konrád, Žarošice 142, Žarošice, 1 / 2 Josefa Konrádová, Žarošice 142, Žarošice, 1 / 2 Katastrální území: Žarošice LV č.: 686 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žarošice Část obce: Žarošice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ: U Pískovny 890/1 890/ Praha 8 tel.: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč TřistapadesáttisícKč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Ţarošice mají dobrou dopravní dostupnost jak do Kyjova, tak i do Brna, trh s nemovitostmi je konsolidovaný, ceny jsou jiţ v podstatě ustálené. Probíhá výstavba i nových RD v nové lokalitě. Vypracoval: Ing. Bronislav Bubílek tel.: Výstavní 1589 / 11 fax.: Hodonín .: odhad@bubilek.cz Datum: Tento odhad obsahuje 11 stran textu včetně 6 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Žarošice Katastrální území: Žarošice Ulice: parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaţí PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 118 m 2 obestavěný prostor: 517 m 3 podlahová plocha - obytná část 98 m 2 podlahová plocha - nebytová část 20 m 2 jednotková cena: Kč/m 3 garáţe v objektu / počet stání: ano 1 ano stáří původní / další ţivotnost: opotřebení celkové: 75 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma uţívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: 1960 / 2001 / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běţně uţívána: ano ne pozemky (popis): Parc.č. st.236 (zast.pl. a nádvoří) pod stavbou a parc.č. 22/1 (ost.plocha - zeleň) předzahrádka, pozemky rovinné, orientace v ose jih - sever, přímá návaznost na místní komunikaci, plně vybaveno všemi inţ.sítěmi mimo splaškovou kanalizaci. Cena je stanovena v souladu s materiálem České společnosti certifikovaných odhadců majetku uveřejněná na výměra pozemků celkem: 217 m 2 jednotková cena 150 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis poznámka býv.chlévy st.236 jednoduchá zděná stavba situovaná za RD po levé straně samostatně není obchodovatlená, obtížný přístup - 2 -

3 studna, oplocení a drobné venkovní úpravy st.236 a 22/1 chodník vč. oplocení předazhrádky, kopaná studna, zpevněné plochy ve dvorní části, zadní zděné oplocení součást nemovitosti Obec Počet obyvatel: 992 Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ţeleznice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Ţarošice je obcí lokálního významu, je zemědělskou obcí, která má cca 990 obyvatel. Obec leţí na silnici č. 54 (I.třída), která spojuje Brno s městem Kyjov, které je přirozeným spádovým městem a také i pověřeným městem. Ţeleznice není, autobusová doprava je poměrně četná, v obci je základní škola i předškolní zařízení, pošta, ordinace lékaře. Zaměstnanost v místě má jen minimální moţnosti, jinak ve Ţdánicích a v Kyjově. Předmětem ocenění je rodinný dům bez provozních prostor, přízemní bez podkroví, nepodsklepený, stojící v uliční zástavbě jako průběţný. Budova je umístěna na okraji centrální části obce, v klidné ulici, nedaleko (cca 200 m) od absolutního centra obce. Okolní zástavbu tvoří další rodinné domy s moţností i k drobnému podnikání zejména ve sluţbách. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou. Pozemek má moţnost napojení na všechny sítě a má bezproblémovou dopravní dostupnost. Pro obec byl schválen územní plán v roce Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, v lokalitě kde je uvaţováno se současným stavem vyuţití. Rizika: Ostatní omezení Znalec se k místnímu šetření dostavil v dohodnutou hodinu, vlastníci se však nedostavili. Proto znalec provedl jen obhlídku zvenčí. Shodou okolností znalec prováděl ocenění této nemovitosti pro potřeby hypotéčního úvěru v té době u ČMHB a.s. (nyní HB a.s.) v roce Místní šetření bylo tehdy provedeno dne Po obhlídce a porovnání fotodokumentace z té doby, si znalec myslí, ţe na nemovitosti nedošlo k ţádným změnám, snad jen osazení venkovních okenních ţaluzií, proto bude vycházet při tomto ocenění z údajů zjištěných k datu Ostatní finanční / právní omezení V odd.c vše uvedeného LV je uvedeno Zástavní práva smluvní ve prospěch ČS a.s. Praha. Všechna tato nařízení jsou znalcem považována pouze za riziko, v žádném případě ne za práva či závady, a proto je jen věcí uživatele znaleckého posudku jakým způsobem budou řešena. Proto nijak neovlivňují stanovenou obecnou cenu nemovitosti. Při případném prodeji nemovitosti budou pouze z výtěžku přednostně uspokojeny oprávněné osoby. Znalci není známo, ţe by s nemovitostí byly spojeny nějaké práva či závady, které by měly vliv na stanovení ceny obecné a nebyly by zahrnuty do tohoto posudku. Popis / dispozice: Jedná se o dům přízemní, nepodsklepený, průběţný, v řadové uliční zástavbě bez podkroví. Postaven byl v roce 1920 jako novostavba s nejjednodušším vybavením, v roce 1960 byla provedena přístavba s rekonstrukcí do stávající podoby. V roce 2001 byla zahájena modernizace a rekonstrukce v souladu s ohlášením stavebních úprav ze dne , k datu nebyla dokončena a dle názoru znalce po provedené venkovní obhlídce není dokončena ani k datu tohoto ocenění. Vstup do domu je chodbou, z ní do tří předních pokojů, zadní koupelny s WC (byla rekonstruována), dále i do kuchyně a přes ni do spíţe. Z chodby je vstup na dvůr a z něj do návratí, ze dvora jsou přístupné i vedl.stavby bývalých chlévů. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis Bourací práce ne Základy monolitické pasy betonové Svislé nosné konstrukce cihla plná v tl.45 cm Vodorovné nosné konstrukce dřevěné trámové s podbitím Schodiště není Střešní konstrukce krov dřevěný vázaný sedlový Střešní krytina taška pálená event. betonová Kanalizace provedena ze všech zařizovacích předmětů Rozvod vody studená i teplá Rozvod elektro 220/380 V Rozvod plynu zemní plyn Ústřední topení ústřední s kotlem na plyn Okna dřevěná dvojitá kastlová Dveře a vrata lakované do ocel.zárubní Vnitřní omítky a obklady štukové omítky, keramické obklady Dlaţby a podlahy ob.místnosti z palubek, ostatní z keramické dlaţby - 3 -

4 Vybavení hygienických zařízení asi vana, umývadlo, mísa WC Vybavení kuchyní asi kuch.linka, sporák Ostatní vnitř. vybav. není Venkovní omítky a obklady škrábaný břizolit i omítka vápenocementová Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota ,- Kč Popis porovnatelných Oceňován je rodinný dům bez provozních prostor, přízemní bez podkroví, nepodsklepený, nemovitostí: stojící v uliční zástavbě jako průběţný. Budova je umístěna na okraji centrální části obce, v klidné ulici, nedaleko (cca 200 m) od absolutního centra obce. Okolní zástavbu tvoří další rodinné domy s moţností i k podnikání zejména ve sluţbách. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou. Pozemek má moţnost napojení na všechny sítě mimo splaškové kanalizace. O oblíbenosti obce svědčí i více rozestavěných novostaveb rodinných domů. S ohledem na zájem o výstavbu obec vytvořila i lokalitu určenou k zástavbě domy k bydlení, tato lokalita je nedaleko od oceňované nemovitosti. Novější rodinné domy se v obci převáţně obchodují od 1,20 do 1,8 mil. Kč, cenová hladina je jiţ v podstatě ustálená. Obdobné objekty jako je oceňovaná nemovitost jsou však značně oblíbené, neboť umoţňují okamţité bydlení a postupnou modernizaci tzv. za provozu. Několik příkladů prodejů obdobných nemovitostí: Dům samostatně stojící, sedlová střecha částečně podsklepený, garáţ z návratí. Situován v klidné ulici, pozemek plně vybaven, má zahradu, celkem 952 m2. Postaveno asi v roce 1955, bez modernizace, prodáno v 08/2008 za 980 tis Kč. Dům v řadové uliční zástavbě průběţný, nepodsklepený, s jednou podkrovní místností, bez garáţe. Postaveno asi v roce 1948, v roce 1992 úplná modernizace, obchodováno v 04/2009 za 700 tis Kč. Dům v uliční zástavbě koncový, přízemní s částečným podkrovím, částečně podsklepený, nemá garáţ, postaven asi v roce 1961, modernizován v roce 1993, zahrada. Obchodován v 07/2009 za 1,15 mil Kč Zděný nepodsklepený dům bez podkroví s návratím. Ve dvoře vedlejší stavby chlévů a hospodářské stavení. Pozemek vybaven plně, dopravně dobře přístupný, výměra 1631 m2. Dům 5+1 postaven asi 1955, částečná modernizace v roce 1988, přesto mírné morální zastarání. Obchodováno v 04/2009 za 1,95 mil Kč. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 ostatní plochy: 22/1 48 m Kč/m 2 Celkem: 217 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 686 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nemovitost nebyla od roku 1960 obchodována, nabývací cenu stávajících spoluvlastníků proto není moţno hodnotit. Obec má dobrou dostupnost jak do Hodonína či Kyjova tak i do Brna, rezidenční nemovitosti tohoto typu se v obci běţně prodávají. V případě prodejů jde o RD různého stáří i polohy, obchodovatelnost s obdobnými nemovitostmi je poměrně četná. Nemovitost je dle názoru odhadce event. dobře obchodovatelná i pro budoucno

5 Výhody: Dobrý přístup, okolní zástavba stejného charakteru, plně vybavený pozemek aţ na kanalizaci. Nevýhody: Nezjištěny, snad jen pozemek o výměře pouhých 210 m2, ale ten můţe být pro některé event. zájemce i výhodou. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 4112/88, pro obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. stavební konstrukce Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojeného dokladu číslo Prohlašuji, ţe při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

6 - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 Situování v lokalitě Silniční mapa Plán obce Letecký náhled - 9 -

10 Čelní pohled Uliční Uliční s okolní zástavbou Zadní Uliční