Kč. Znalecký posudek č. 6513/163 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 Znalecký posudek č. 6513/163 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 359 Na pozemku parc. č.: st.414 Pozemky parc. č.: st.414, 190/2 Ostatní stavby: Vlastník stavby: SJM Šturm Vladimír a Šturmová Marie, Riegrova 359, Golčův Jeníkov, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Šturm Vladimír a Šturmová Marie, Riegrova 359, Golčův Jeníkov, 1 / 1 Katastrální území: Golčův Jeníkov LV č.: 847 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Golčův Jeníkov Část obce: Golčův Jeníkov Ulice: Riegrova Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ: Čimická 780/ Praha 8 tel.: / Kč O bydlení v rodinných domech v cenách okolo 1 mil. Kč je stále zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Golčův Jeníkov Katastrální území: Golčův Jeníkov Ulice: Riegrova Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 117 m 2 obestavěný prostor: 946 m 3 podlahová plocha - obytná část 179 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 65 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2010 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na všechny inženýrské sítě, přístup je bezproblémový ze zpevněné ulice Riegrova pozemek č ve vlastnictví Kraj Vysočina - hospodaření se svěřeným majetkem kraje - Krajská správa a údržba silnic Vysočiny. Jednotková cena pozemků pro výstavbu rodinných domů v Golčově Jeníkově je v cenách 350,00-450,00 Kč/m 2. Pro oceňované pozemky uvažuji s jednotkovou cenou ve výši 400,00 Kč/m 2. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení k ulici, plotová vrata a vrátka, pilíř HUP, přípojka plynu, přípojka vody a kanalizace, okrasné a ovocné porosty, zpevněné plochy, oplocení západně a severně, skleník, kolna s garážovým stáním, studna ve spoluvlastnictví s RD č.p. 308 na pozemku st. 355/5 výměra pozemků celkem: 486 m 2 jednotková cena 400 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Golčův Jeníkov se nachází v kraji Vysočina v okrese Havlíčkův Brod. Leží při silnici č. 38 směr Havlíčkův Brod Praha. V Golčově Jeníkově je mateřská a základní škola, jsou zde obchody, služby, zdravotní středisko, Městský úřad, fotbalové hřiště. Je zde vlakové a autobusové nádraží. Možnost zaměstnání v místě je omezená, větší možnost je v Čáslavi (12 km ), v Havlíčkově Brodě (25 km ), v Kutné Hoře (22 km), v Kolíně (35 km). Dobrá dostupnost je i vlakem do hlavního města Prahy. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch CS, a.s., prohlášení konkursu podle insolvenčnímu zákonu, rozhodnutí o úpadku, nařízení exekuce zapsaných na LV č. 847 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný podsklepený dvoupodlažní rodinný dům vystavěný kolem roku Dřevěný sedlový a krov je pokrytý cementovými drážkovkami, na ploché střeše je FeZn plech. Omítky jsou vápenné štukové a v 1.PP je jen spárované zdivo. Fasádní omítky jsou ze stříkaného břízolitu. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová, dveře hladké plné a prosklené. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na plyn, rozvod vody studené a teplé. Ve 2.NP je nedokončená rozestavěná koupelna. V kuchyni v 1.NP je kuchyňská linka a el. sporák se sklokeramickou deskou. V koupelně v 1.NP je umyvadlo a vana. Od převodu v roce 2003 byla postupně provedena částečná rekonstrukce domu. Byla vyměněna okna v části domu do ulice a okno na schodišti, byly provedeny nově rozvody ÚT a vyměněny radiátory, v nedokončené koupelně v 2.NP byly provedeny nově rozvody vody a byl instalován nově topný žebřík. Zdivo 1.PP je vlhké, cementové drážkovky jsou dožívající, údržba domu je prováděna jen minimální. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy běžné zakládání s izolací, 2. Zdivo zděné tl. 45 cm svislé nejsou 3. Stropy 1.PP železobeton, 1.NP dřevěné trámové s rovným podhledem, P šikmé 4. Střecha Sedlový krov a plochá střecha 5. Krytina cementové drážkovky a FeZn 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady kamenný sokl 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové 12. Dveře hladké plné a prosklené 13. Okna v části plastová, v části 14. Podlahy obytných prkna, PVC zdvojená, v 1.PP jednoduchá místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba, cementový 16. Vytápění ÚT s kotlem na plyn místností potěr 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana sklokeramickou deskou 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní topný žebřík - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 92,22 m 2 28,30 m 2 chodba 10,80 m 2 0,50 5,40 m 2 sklep s kotlem na plyn 17,50 m 2 0,50 8,75 m 2 prádelna 10,30 m 2 0,50 5,15 m 2 sklep 18,00 m 2 0,50 9,00 m 2 1.NP 116,70 m 2 84,90 m 2 vstup 7,70 m 2 1,00 7,70 m 2 chodba 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 spíž 4,60 m 2 1,00 4,60 m 2 koupelna s WC 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 pokoj 20,40 m 2 1,00 20,40 m 2 kuchyň 18,70 m 2 1,00 18,70 m 2 pokoj 21,00 m 2 1,00 21,00 m 2 2.NP 72,17 m 2 65,60 m 2 balkon 5,00 m 2 0,50 2,50 m 2 chodba 12,80 m 2 1,00 12,80 m 2 šatna 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 nedokončená koupelna 6,10 m 2 1,00 6,10 m 2 pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 pokoj 21,00 m 2 1,00 21,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Golčův Jeníkov 120, , Rodinný dům 3+1, který se nachází v klidné části města Golčův Jeníkov. Dům prošel v posledních letech rekonstrukcí: nové topení v mědi, voda v plastu, nová střecha, plastová okna, půdní pokoj. Inženýrské sítě napojeny na dům. Dispozice: 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, půda, sklep a kůlna. K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - podstatně menší výměra pozemků 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Golčův Jeníkov 86, , Rodinný dům 2+1 v centru města Golčův Jeníkov. Dům má nové rozvody vody, odpadů a elektřiny.rd je vytápěn vlastním kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Střešní krytina jsou plechově šablony. Okna jsou dřevěná špaletová. Z chodby domu je vstup do jednotlivých místností,kuchyně,koupelny,sklepa,na WC. Ze zádveří vedou schody do půdního prostoru kde je možnost vybudovat podkrovní místnosti

5 K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - podstatně menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Golčův Jeníkov 160, , Rodinný dům na okraji obce Golčův Jeníkov - Ráj. Jedná se o patrový dům se zahradou. Patro je kompletně zrekonstruované s možností rozšíření o prostornou půdu. V přízemí proběhla rekonstrukce WC, jednoho pokoje a započala rek. obývacího pokoje. Dům má novou střechu. Dispozice 5+1. V 1.NP vstupní chodba, komora, kuchyň, dva pokoje, koupelna, sklep. Ve 2.NP dětský pokoj a ložnice s balkonem. K1 Zdroj ceny - 0,70 K2 Velikosti objektu - podobný počet užitných ploch 1,00 K3 Poloha - horší 1,01 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,99 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 16,27 % Variační koeficient po úpravách: 3,28 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 179 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: 190/2 136 m Kč/m 2 Celkem: 486 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 179m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 143Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 847 ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce č.j.: 748/ A ze dne

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad - kupní smlouva ze dne nebyla předložena. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch včetně pozemků: ,00 Kč : 178,80 m 2 = 6.711,40 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 6.700,00 Kč/m 2 Výhody: - Golčův Jeníkov je město vhodné pro rodinné bydlení - dům s jednou bytovou jednotkou - na současné nižší úrovni vybavení je možné ihned užívat pro trvalé bydlení - pracovní příležitosti v Čáslavi, Kutné Hoře, Kolíně, v Praze Nevýhody: - zásadní nejsou, dům bude vyžadovat náklady na údržbu a modernizaci - 6 -

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6513/163 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Snímek katastrální mapy

12 Fotodokumentace Pohled z ulice Pohled z ulice Celková situace Vstup do domu Pohled ze zahrady Kolna s garážovým stáním

13 Pokoj 1.NP Kuchyň 1.NP Koupelna s WC 1.NP Spíž 1.NP Chodba se schodištěm Pokoj 1.NP

14 Sklep s kotlem na plyn Sklep Chodba 2.NP Pokoj 2.NP Pokoj 2.NP Nedokončená koupelna 2.NP

15 Nedokončená koupelna Schodiště z 2.NP

16 Mapa oblasti

17 Mapa města

18 Srovnatelné nemovitosti

19 - 19 -

20 - 20 -