Znalecký posudek č. 14/09/118

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/09/118 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitým věcem - bytové jednotky č. 2333/33, v budově č.p 2331, 2332, 2333 a 2334, příslušející k části obce Dvůr Králové nad Labem, na pozemcích p.č. st. 3682, p.č. st. 3683, p.č. st a p.č. st. 3685, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 8080/416700, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 7185, vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 23 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 05153/13-091, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - byt, č.p./č. jednotky 2333/33, byt. z. - včetně podílu ve výši 8080/ na společných částech domu a pozemků - vymezeno v: - budova Dvůr Králové nad Labem, č.p. 2331, 2332, 2333 a 2334, byt. dům, LV 7185, na pozemcích parc. č. st. 3682, st. 3683, st a st pozemek parc. č. st. 3682, druh: zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 232 m 2 - pozemek parc. č. st. 3683, druh: zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 232 m 2 - pozemek parc. č. st. 3684, druh: zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 213 m 2 - pozemek parc. č. st. 3685, druh: zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 206 m 2 - zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Dvůr Králové nad Labem, katastrální území Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, na listu vlastnictví č. 7302, podíl 1/3. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 2333/33, v budově č.p 2331, 2332, 2333 a 2334, příslušející k části obce Dvůr Králové nad Labem, na pozemcích p.č. st. 3682, p.č. st. 3683, p.č. st a p.č. st. 3685, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 8080/416700, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 7185, vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov. Předmět ocenění je situovaný na adrese Elišky Krásnohorské č.p. 2333, Dvůr Králové nad Labem. Bytový dům se nachází v severo-západní, okrajové, zastavěné části obce Dvůr Králové nad Labem, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Dvůr Králové nad Labem obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Dvůr Králové nad Labem nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků a matky povinného, paní Jany Petříčkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 05153/13-091, ze dne stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 - Výpis z katastru nemovitostí č. 7302, vyhotovený objednavatelem dne Výpis z katastru nemovitostí č. 7185, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Kopie Prohlášení vlastníka ze dne , dodána objednavatelem. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Dvůr Králové nad Labem Katastrální území: Dvůr Králové nad Labem (633968) List vlastnictví číslo: 7302 Vlastníci: 1. Hamzová Jana Podíl: 1/3 Rokycanova 2098, Dvůr Králové nad Labem 2. Klimešová Dana Podíl: 1/3 č.p. 400, Bílá Třemešná 3. Petříček Pavel Podíl: 1/3 Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem List vlastnictví číslo: 7185 Vlastníci: 1. Baše Jan Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 2. Běhalová Václava Podíl: 202/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 3. Společné jmění manželů Podíl: 404/ Breth Josef a Brethová Jitka Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 4. Čejka Jaroslav Podíl: 403/ Černotová Jiřina Podíl: 101/6 945 Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové Nad Labem 6. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Černý Václav Krásnohorské 2334, Dvůr Králové nad Labem Černá Dagmar 7. Dobrá Danuše Podíl: 217/ stránka č. 3

4 Borovičky 2122, Dvůr Králové nad Labem 8. Hamzová Jana Podíl: 404/ Rokycanova 2098, Dvůr Králové nad Labem 9. Havelková Ivana Podíl: 101/6 945 Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 10. Henslová Dáša Podíl: 217/ U zastávky 1535/1, Modřany, Praha Společné jmění manželů Podíl: 121/8 334 Hroneš Patrik Dukelská 2245, Dvůr Králové nad Labem Hronešová Jana Mgr. Raisova 1262, Dvůr Králové Nad Labem, Dvůr Králové nad Labem 12. Jahodová Ludmila Podíl: 217/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 13. Společné jmění manželů Podíl: 21/2 315 Jaroš Karel a Jarošová Gerda E. Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 14. Kárová Danuše Podíl: 404/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 15. Kašpar Martina Bc. Podíl: 404/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 16. Klapková Petra Podíl: 217/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové Nad Labem 17. Klimešová Dana Podíl: 404/ č.p. 400, Bílá Třemešná 18. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Kohout Jaroslav a Kohoutová Věra Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 19. Společné jmění manželů Podíl: 403/ Kovárník Lukáš a Kovárníková Radana 20. Kraus Pavel Podíl: 404/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 21. Kristen Jiří Podíl: 403/ Kristenová Hana Podíl: 806/ Křičková Romana Podíl: 217/ Společné jmění manželů Podíl: 403/ Kubíček Jiří Kubíčková Jiřina stránka č. 4

5 Krásnohorské 2334, Dvůr Králové nad Labem 25. Kuchtová Pavlína Podíl: 379/ Dolní Nemojov 65, Nemojov 26. Společné jmění manželů Podíl: 403/ Kučera Martin Mgr. a Kučerová Lucie Mgr. 27. Kudrnáč Martin Podíl: 202/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 28. Kudrnová Lada Podíl: 379/ Lipská Zdeňka Podíl: 101/6 945 Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 30. Martínek Vladimír Podíl: 101/6 945 Slovany 1900, Dvůr Králové nad Labem 31. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Maštalířský Karel Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem Maštalířská Věra Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 32. Matyášová Ládková Eva Podíl: 101/6 945 Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 33. Město Dvůr Králové nad Labem Podíl: 217/ náměstí T. G. Masaryka 38, Dvůr Králové nad Labem 34. Mitiska Ladislav Podíl: 377/ Březinova 895, Dvůr Králové nad Labem 35. Nosková Dana Podíl: 379/ Libonice 90, Hořice 36. Nováková Jarmila Podíl: 217/ Pácaltová Petra Podíl: 217/ Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 38. Petříček Pavel Podíl: 404/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 39. Počilová Květa Podíl: 379/ Společné jmění manželů Podíl: 101/6 945 Pospíšil Pavel Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové Nad Labem, Dvůr Králové nad Labem Pospíšilová Marcela Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 41. Společné jmění manželů Podíl: 65/4 167 Potměšil Jiří a Potměšilová Anna Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem stránka č. 5

6 42. Prázová Eva Podíl: 217/ Společné jmění manželů Podíl: 379/ Přecechtěl Zbyněk MUDr. č.p. 184, Heřmánkovice Přecechtělová Vladimíra Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 44. Půhoná Irena Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 45. Rybáková Zdeňka Podíl: 379/ Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 46. Ryplová Ivana Podíl: 403/ Štefánikova 1888, Dvůr Králové nad Labem 47. Řeháková Helena Podíl: 121/8 334 Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 48. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Říčař Václav a Říčařová Naděžda Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové Nad Labem 49. Říhová Věra Podíl: 121/8 334 Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 50. Salačová Kateřina Podíl: 217/ Náchodská 345, Dolní Předměstí, Trutnov 51. Samková Petra Podíl: 607/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 52. Satránská Eva Podíl: 379/ Bezručova 1396, Dvůr Králové nad Labem 53. Schmidtová Hana Podíl: 379/ Čelakovského 2005, Dvůr Králové nad Labem 54. Slezák Tomáš Podíl: 304/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 55. Spitzer Milan Podíl: 21/2 315 E. Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 56. Srníčková Jaroslava Podíl: 379/ Stejskalová Vladimíra Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2358, Dvůr Králové nad Labem 58. Straková Ivana Podíl: 65/4 167 Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové Nad Labem 59. Strnadová Věra Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2318, Dvůr Králové nad Labem 60. Studená Ivana Podíl: 379/ Kugelmühlstrasse 27, Ainring, Feldkirchen D-83404, Německo stránka č. 6

7 61. Šikalová Michaela Podíl: 217/ Formánkova 510/11, Moravské Předměstí, Hradec Králové 62. Šorma David Podíl: 217/ Špacírová Emilie Podíl: 379/ Maxima Gorkého 442, Úpice 64. Špůrová Jana Podíl: 217/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 65. Štěrbová Kateřina Podíl: 217/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 66. Toman Milan Mgr. Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 67. Společné jmění manželů Podíl: 101/6 945 Tyrychtr Zdeněk a Tyrychtrová Zdeňka Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 68. Urban Štefan Podíl: 217/ Komenského 1296, Dvůr Králové nad Labem 69. Vágnerová Zichová Andrea Podíl: 217/ Milady Horákové 144, Dvůr Králové Nad Labem 70. Valtera Tomáš Podíl: 379/ Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 71. Vejborná Marcela Podíl: 379/ třída Edvarda Beneše 1564/4, Nový Hradec Králové, Hradec Králové 72. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Vepřovský Roman a Vepřovská Irena 73. Vobořilová Marcela Podíl: 379/ Klumparova 769/7, Hradec Králové 74. Vokatá Kateřina Podíl: 379/ č.p. 4, Dolní Brusnice 75. Volf Karel Podíl: 379/ č.p. 168, Choustníkovo Hradiště 76. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Zahradník Karel a Zahradníková Hana Elišky Krásnohorské 2331, Dvůr Králové nad Labem 77. Společné jmění manželů Podíl: 217/ Zandler Ivan a Zandlerová Blanka MUDr. Elišky Krásnohorské 2333, Dvůr Králové nad Labem 78. Zemková Kateřina Podíl: 403/ Společné jmění manželů Podíl: 217/ Zlatník Petr Ing. stránka č. 7

8 Slunečná 2171, Dvůr Králové nad Labem Zlatníková Renata Elišky Krásnohorské 2332, Dvůr Králové nad Labem 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitým věcem - bytové jednotky č. 2333/33, v budově č.p 2331, 2332, 2333 a 2334, příslušející k části obce Dvůr Králové nad Labem, na pozemcích p.č. st. 3682, p.č. st. 3683, p.č. st a p.č. st. 3685, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu 8080/416700, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 7185, vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, která se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží z celkových sedmi. Jedná se o panelový, typový dům systému T06B o čtyřech sekcích (vchodech) a sedmi nadzemních podlažích, z nichž první nadzemní podlaží je technické, obsahující sklepy, strojovny výtahů, kolárny, kočárkárny, prádelny, sušárny a chodby se schodišti a výtahy. Druhé až sedmé nadzemní podlaží obsahují vždy tři bytové jednotky v každé sekci, tedy celkem sedmdesát dva bytových jednotek. Každá sekce má samostatný vchod do ulice, schodiště a osobní výtah. Bytový dům má plochou střechu krytou krytinou ze svařovaných pásů. Původní stáří bytové domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení matky povinného 38 roků. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovod, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem. Bytový dům je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 1580/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Dvůr Králové nad Labem, náměstí T. G. Masaryka 38, Dvůr Králové nad Labem. V roce 2010 byla na bytovém domu osazena plastová zdvojená okna. V roce 2011 byl proveden na bytovém domu kontaktní fasádní zateplovací systém, byly osazeny vchodové dveře včetně provedení poštovních schránek a dále byl instalován výtah. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Bytová jednotka se sestává z předsíně, šatny, WC, koupelny, kuchyně, ložnice, obývacího pokoje, dětského pokoje a balkónu. Součástí bytové jednotky je sklep. Sociální zázemí (koupelna, WC) je provedeno v původním prefabrikovaném umakartovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední pomocí dálkového zdroje. V průběhu životnosti bytová jednotka procházela pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Celkový stavebně-technický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako - byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav). Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a sdělení matky povinného je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. stránka č. 8

9 Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7185 Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 2333/33 b) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 9

10 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7185 Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 2333/33 Ocenění Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Dvůr Králové nad Labem Název okresu: Trutnov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 570, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 294,58 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: stránka č. 10

11 U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 stránka č. 11

12 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,000 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 266,0057 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st zastavěná plocha a nádvoří ,32 st zastavěná plocha a nádvoří ,32 st zastavěná plocha a nádvoří ,21 st zastavěná plocha a nádvoří ,17 Součet: ,02 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = ,34 Kč Pozemky na LV číslo 7185 určená cena: ,34 Kč Byt a) Byt a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 2333/33 38 Podlahové plochy jednotky (PP): podlahová plocha 80,80 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové s izolací 5,40 % Standardní 2. Svislé konstrukce panelové 18,20 % Standardní 3. Stropy železobetonové panely s rovným podhledem 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha plochá 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech krytina ze svařovaných pásů 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné hladké 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Nevyskytuje se 10. Schody betonové s povrchem Teraco včetně ocelového 2,90 % Standardní zábradlí 11. Dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová zdvojená 5,30 % Standardní 14. Povrchy podlah betonové, PVC, textilní krytiny 3,00 % Standardní 15. Vytápění ústřední vytápění dálkovým zdrojem 4,80 % Standardní stránka č. 12

13 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 16. Elektroinstalace 240V 5,10 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod je proveden 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody dálkovým zdrojem 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, dřez, digestoř, plynový 1,90 % Standardní sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo 3,90 % Standardní 24. Výtahy je proveden 1,30 % Standardní 25. Ostatní 5,70 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra umakartová 3,70 % Standardní Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Dvůr Králové nad Labem Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1976 Stáří stavby (y): 38 Koeficient pro úpravu (s): 0,810 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,654 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,67 Kč/m 2 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3. stránka č. 13

14 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,903 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,000 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 80, ,67 0,903 1,000 = ,71 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,34 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 1 518,16 Kč ,16 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 stránka č. 14

15 Cena po úpravě: = ,29 Kč Bytová jednotka č. 2333/33 určená cena: ,29 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) Byt 3+1, ul. nábřeží Benešovo, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Jedná se o zděný byt o vnitřní velikosti 3+1. Byt je situován ve třetím nadzemním podlaží z celkových čtyř. Je v udržovaném stavu, osazen novými plastovými okny. Byt má dva balkony. Vnitřní dispozice: chodba s vestavěnou skříní, WC, koupelna, ložnice s balkonem (východní stránka č. 15

16 strana), obytný pokoj, obývací pokoj s balkonem (západní strana) a kuchyň. K bytu patří společná kolárna a sklep. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 2) Byt 3+1, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Jedná se o byt o vnitřní velikosti 3+1 v klidné části města nedaleko centra. K bytu náleží sklep. Jsou zde osazena nová plastová okna a položeny plovoucí podlahy. Vnitřní dispozice: předsíň, kuchyň, tři obytné pokoje, koupelna, WC, lodžie a balkon. Inženýrské sítě - elektrická energie, veřejný vodovod, kanalizace a plyn. V bytě k dispozici telefon a internet. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) Byt 3+1, ul. Vítězná, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Jedná se o byt o vnitřní velikosti 3+1 s garáží. Byt je v osobním vlastnictví, je situován v přízemí cihlového domu. Vnitřní dispozice: chodba, kuchyň, obývací pokoj, dva obytné pokoje, koupelna a WC. Oplocená zahrada je pod okny bytu. K bytu náleží garáž a sklep. Je zde možnost využití společné dílny. Dobrá občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 4) Byt 2+1, ul. Štefánikova, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Byt o dispozičním uspořádáním 2+1, který je situován ve zvýšeném přízemí zděného domu v žádané lokalitě města. Dům je po revitalizaci (nová střecha, zateplení, fasáda, stoupačky). Jedná se o slunný byt, orientovaný na východní a západní stranu. Dispozice: vstup. chodba, kuchyně společná s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatné WC. Možnost změnit dispozici na 3+1. K bytu náleží dva sklepy. Parkování na parkovišti u domu. Vytápění a ohřev vody horkovodem (vlastní měřiče), městský vodovod a kanalizace. Občanská vybavenost v přímé dostupnosti. Nabídková CENA: ,- Kč 5) Byt 3+1, ul. Dobrovského, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Byt o dispozičním řešení 2+1 ve zděném domě nedaleko centra. Dispozice: chodba, WC, kuchyň, 2x obytný pokoj. Vytápění je lokální na pevná paliva. Plyn je přiveden do chodby. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, ul. nábřeží Benešovo, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 72,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,52 Kč Váha (V): 1,0 2) Byt 3+1, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov stránka č. 16

17 Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 72,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,92 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 3+1, ul. Vítězná, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 78,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 0,95 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 437,21 Kč Váha (V): 1,0 4) Byt 2+1, ul. Štefánikova, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 63,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,05 K polohový : 1,00 K situování v budově : 0,95 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,11 Kč Váha (V): 1,0 5) Byt 3+1, ul. Dobrovského, Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 64,00 m 2 K konstrukce budovy : 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K údržby bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,00 K polohový : 1,00 K situování v budově : 1,00 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,10 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 17

18 kde JC = (VC / M) / (K konstrukce budovy K údržby a stavebně-technického stavu K údržby bytu K vybavení bytu K polohový K situování v budově K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 437,21 Kč ,17 Kč ,92 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Jednotkové množství: 80,80 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = , Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/5, tedy 20%. Vliv spoluvlastnictví 0,800 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč stránka č. 18

19 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 19

20 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města Dvůr Králové nad Labem - bytový dům je napojen na kompletní IS - bytový dům po provedené revitalizaci Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě jsou omezené možnosti parkování - údržba bytové jednotky na horší úrovni - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3) považovat za obtížně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (zpracovatel neuvažuje s exekucemi, nezná jejich aktuální hodnotu) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci ,34 Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: dvěstědvacetpěttisíc Kč stránka č. 20

21 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 21

22 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/09/118 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 22

23 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí LV č kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 23

24 Fotodokumentace stránka č. 1

25 sránka č. 2

26

27

28

29 Elišky Krásnohorské č.p. 2333, Dvůr Králové nad Labem Elišky Krásnohorské č.p Dvůr Králové nad Labem

30 Elišky Krásnohorské č.p. 2333, Dvůr Králové nad Labem Elišky Krásnohorské č.p Dvůr Králové nad Labem