Znalecký posudek č /14 ve věci zjištění obvyklé ceny

Transkript

1 Znalecký posudek č /14 ve věci zjištění obvyklé ceny Typ nemovitosti Rodinný dům č.p. 642 v KU Jablůnka s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.864/2 a parc.č.864/1 Účel ocenění Zjištění ceny pro exekuční řízení proti p. Miroslavu Žiačikovi ), bytem Jablůnka č.p.392, PSČ , č.j. 117 EX 3214/13-50 Předmět ocenění KU Jablůnka LV č RD č.p. 642 na pozemku parc.č. St. 864/2 pozemek parc.č.st. 864/2 pozemek parc.č. 864/1 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Jablůnka Počet obyvatel 1997 Kat. území Jablůnka Ulice č.p. 642 Část obce dle LV Jablůnka Objednatel Exekutorský úřad Písek, soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova 339/ Písek Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Ing. Miroslav Žiačik, Jablůnka č.p.392 ident. Výlučný vlastník Vypracoval Ing. Machačová Ilona Dne Na Příkopě 797 Ke dni Vsetín machacova.zk@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha 132 m Kč/m Kč Obvyklá cena Kč Dvamilionydvěstětisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o atypický rodinný dům se standardním vybavením a s jednoduchým funkčním dispozičním řešením, přičemž dům je situován v jihovýchodním intravilánu obce, ve vzdálenosti cca 1 km vzdušnou čarou JV od obecního úřadu, přístup k domu je řešen ze státní silnice a dále po místní účelové komunikaci se zpevněným povrchem až k domu. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - adekvátní dispozice bytu 3+1 v podkroví+ prostorná dvojgaráž v přízemí - charakter novostavby, kolaudace pozemek ve funkčním celku výměry 599 m2 - dopravní dostupnost do Vsetína Za negativní stránky nemovitosti považuji: - atypická stavba (vyložený krov, příkré schodiště do podkroví s bytem, enormní světlost v přízemí) - venkovní úpravy v základním rozsahu - obecná stagnace realitního trhu v důsledku ekonomické recese Obvyklá cena zjištěná porovnávací metodou činí Kč. V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Rizika: nebyla zjištěna, přístup bezproblémový, pojištění proti povodni není nutné - dle Aquariuse lokalita v zóně č.1, věcná břemena omezující užívání nebyla zjištěna, na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a exekuce omezující užívání nemovitosti (viz LV příloha posudku). Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Kč Dva milionyčtyřistačtyřicetšesttisíc Kč Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č místní šetření provedeno Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č Fotodokumentace Mapa orientační. Mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jablůnka se nachází v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Jablůnka se rozkládá asi 6 km severozápadně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2030 obyvatel. Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci několik prodejen, restaurace, ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kino, kostel a hřbitov, ordinace praktického lékaře zubaře, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci Okraj obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn v jižním okraji obce, ve vzdálenosti 1 km jihovýchodně vzdušnou čarou od obecního úřadu Jablůnka, přístup k domu je řešen přes místní účelové komunikace. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné RD je napojen na elektro, voda je řešena z veřejného vodovodu, kanalizace svedena do veřejné kanalizace, na plyn RD připojen není. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě 38 km dobrá frekvence spojů ( železniční a autobusová doprava) Ano Informace o nemovitosti Dům je bodový, atypický, přízemní s podkrovím, nepodsklepený, sestává z jedné bytové jednotky 3+1 v patře. Založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce z bloků, zastřešení plochou střechou krytou lepenkou, v podélném směru s vyložením sedlového krovu na terén, krytina je glazovaná taška, s klempířskými prvky z plechu pozinkovaného, strop v přízemí ŽB s rovným podhledem, v podkroví je tvořen konstrukcí střechy. Vnější omítka je dvouvrstvá vápenná, vnitřní omítky vápenné štukové, vnější VC, dále obklady taškou ve větším rozsahu a dále 2

3 dřevěným obkladem, vnitřní keramické obklady jsou v běžném rozsahu v soc. zařízení a kuchyni, schody jsou dřevěné s podstupnicemi, okna jsou dřevěná izolační zdvojená, dveře dřevěné hladké plné, podlahy v obytných místnostech jsou z keramické dlažby, v ostatních místnostech je teraco, vytápění UT kotlem na TP a elektrokotel, ohřev TUV bojler. Vybavení zařizovacími předměty - koupelna s vanou, umývadlem a WC kombi - 2x. Kuchyně vybavena linkou a el.sporákem. Elektroinstalace 220/380, rozvody vody a kanalizace. Dům užíván od roku Dispoziční řešení: 1.NP chodba, komora, 2x garáž, kotelna 2.NP chodba se schody, kuchyně, chodba, 3x pokoj, chodba, koupelna, WC Příslušenstvím domu je dřevěná kůlna na parc.č. st.864/1 atypická dřevěná stavba, dřevěná jednostranně obíjená a obložena taškou pálenou, střecha rovná, krytina živičná. ZP=17m2, OP=40m3. Dále jsou součástí přípojky IS, zpevněná plocha a oplocení. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 105 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Dřevěná kůlna Dřevěná atyp stavba s rovnou střechou, s krytinou živičnou 17 5 Technický stav Budova RD Stav dobrý Stáří roků 5 Opotřebení odhadem 5 % Stavebně technický stav je dobrý, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou v technickém stavu odpovídajícím staří domu při běžné údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 548 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 599 m 2 Cena pozemků 350 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny Není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy Není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní Není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní betonové pasy s izolací proti zemní svislé konstrukce bloky práce vlhkosti vodorovné železobetonové s rovným konstrukce střechy dvouplášťová konstrukce, stropy podhledem krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů Dřevěný obklad, vápenná omítka dvouvrstvá a obklad glazovanou taškou vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké plné okna dřevěná izolační zdvojená 3

4 povrch podlah keramická dlažba a teraco vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel elektroinstalace vč. bleskosvodu světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé - plastové trubky vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí PE vnitřní plynovod není proveden ohřev teplé vody bojler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) - Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 2.NP vana, umývadlo kuchyňská linka, nerez dřez, sporák se sklokeramickou deskou, digestoř Počet samostatných WC 2x WC kombi Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (6,30x11,24x3,60)+(3,00x11,24x2,32) = 333,15 m 3 2.NP (6,30x11,24)x(2,85) = 201,81 m 3 Zastřešení (3,00x11,24)x(0,80 2) = 13,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 548,46 m 3 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 komora 13,50 m 2 1,00 13,50 m 2 garáž 32,00 m 2 1,00 32,00 m 2 garáž 23,60 m 2 1,00 23,60 m 2 kotelna 6,90 m 2 1,00 6,90 m 2 1.NP - celkem 79,00 m 2 79,00 m 2 2.NP chodba se schody 4,90 m 2 1,00 4,90m 2 pokoj 12,60 m 2 1,00 12,60m 2 pokoj 13,09 m 2 1,00 13,09m 2 pokoj 16,60 m 2 1,00 16,60m 2 koupelna 4,00 m 2 1,00 4,00m 2 chodba 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 2.NP - celkem 52,99 m 2 52,99 m 2 Srovnávací metoda Porovnání s nemovitostí oceňovanou 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 97 m 2 Podlahová plocha 142 m 2 Celková výměra všech pozemků 804 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0,95 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 4

5 Zašová - od 3/2014 probíhá přes RK RUBIKO, úvěry bydlení investice, s.r.o. prodej novostavby rodinného domu 4+kk zděný, dům je přízemní, nepodsklepený s podkrovím. Vytápění i ohřev vody plynovým kotlem, na otopnou soustavu je napojen krb. RD je napojen na kanalizaci i vodovod, ale má také vlastní studnu. klidová žádaná lokalita, ZP 97 m 2, UP 142 m 2, (upřesněno u makléře), pozemek 804 m 2, nabídková cena 2,68 mil Kč, 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Vlastní databáze Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 160 m 2 Podlahová plocha 155 m 2 Celková výměra všech pozemků 1174 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Růžďka č.p jedná se o bodový, přízemní rodinný dům 5+2 s podkrovím stavebně-technicky upraveným k účelnému využití, podsklepený, dům netypový, zděný, střecha sedlová. Dům je napojen na přípojku vody z veřejného zdroje, splašky jsou sváděny do veřejného svodu, napojen na plyn, přípojka elektro je zemní. Jedná se o dům ve velmi dobrém technickém stavu, z roku 1991, rekonstrukce 2000, ZP 160 m 2, UP 155 m 2, pozemek 1174 m 2, prodej proběhl v 4/2014 přes RK za cenu 2,55 mil Kč (zdrojem vlastní databáze) 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Vlastní databáze Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 127 m 2 Podlahová plocha 191 m 2 Celková výměra všech pozemků 997 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Branky č.p jedná se o bodový, přízemní rodinný dům 5+1 s podkrovím stavebně-technicky upraveným k účelnému využití, podsklepený, dům zděný, střecha sedlová, s garáží v 1.NP. Dům je napojen na přípojku vody z veřejného zdroje, splašky jsou sváděny do veřejného svodu, napojen na plyn, přípojka elektro je zemní. Jedná se o dům ve velmi dobrém technickém stavu z roku 2004, ZP 127 m 2, UP 191 m 2, pozemek 997 m 2, prodej proběhl v 10/2013 přes RK za cenu 2,49 mil Kč (zdrojem vlastní databáze) Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč 5

6 Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j.spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Vypracovala Ing. Machačová Ilona Na Příkopě Vsetín podpis 6

7 13

8 Fotodokumentace nemovitosti. 2.NP - kuchyně 2.NP - koupelna 2.NP - samostatné WC 2.NP - pokoj schodiště 2.NP - pokoj 1.NP - kotelna 1.NP - část kotelny 1.NP - garáž kůlna 16

9 Mapa orientační 17

10 Mapa oblasti. 18