Znalecký posudek. č /15

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 o ceně nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství: - parcela č. 94/42, jejíž součástí je rodinný dům č.p parcela č. 94/4 - parcela č. 94/52, jejíž součástí je garáž bez č.p. - parcela č. 94/16 - parcela č. 94/83 - parcela č. 94/110 Všechny uvedené nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kobylnice, v obci Kobylnice, v okrese Brno-venkov. Objednatel posudku: Požadavek posudku: soudní exekutor Mgr. Martin Roubal Exekutorský úřad Jindřichův Hradec Jarošovská Jindřichův Hradec Cena obvyklá Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Juráň, znalec, bytem Kollárova 31, č. popisné 719, Šlapanice Datum místního šetření: Datum ke kterému je provedeno zjištění ceny (ocenění): Použitý oceňovací předpis: Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku (v úplném znění) Zvláštní požadavky objednatele: dle usnesení č.j.: 188 EX 256/ Počet vyhotovení: 2 ks v tištěné podobě, 1 ks elektronicky Ve Šlapanicích dne 6. října 2015 Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran a 4 přílohy a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních písemně a jednou v elektronické verzi.pdf

2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne , vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 188 EX 256/15-97 pro soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. List vlastnictví: 639 Vlastnictví: SJM: Kocáb Zdeněk Ing. A Kocábová Jitka, Sokolnická 271, Kobylnice Předmět vlastnictví: - parcela č. 94/42, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 271, zastavěná plocha a nádvoří 167m2 - parcela č. 94/4, orná půda 1224 m2 - parcela č. 94/52, jejíž součástí je garáž bez č.p., zastavěná plocha a nádvoří 27 m2 - parcela č. 94/16, orná půda 17 m2 - parcela č. 94/83, orná půda 88 m2 - parcela č. 94/110, orná půda 34 m2 Vyhotovil: Český úřad zeměměřičský a katastrální-scd, viz Příloha č Kopie katastrální mapy, viz Příloha č Výsledek místního šetření ze dne provedeného znalcem, včetně pořízení fotodokumentace nemovitostí (fotodokumentace viz Příloha č. 3) Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění Podklady z internetu a od realitních společností ověřené znalcem, podklady vlastníka nemovitosti a vlastní 1.2. Popis oceňovaných nemovitostí Na pozemku parcely č. 94/42 je stavba rodinného domu. Parcela č. 94/4 je užívána jako zahrada i se stavbou bazénu. Parcela č. 94/52 je užívána jako garáž a sklad. Parcela č.94/16 je převážně užívána jako zahrada. Uvedené parcely tvoří jednotný funkční celek a jsou společně užívány a oploceny. Parcely č. 94/83 a 94/110 jsou užívány jako komunikace. Pozemky jsou velmi mírně svažité, především v okolí RD. Tvar pozemků je zřejmý z Přílohy č. 2. 2

3 Celkový popis oceňovaných nemovitostí Na pozemku parcely č. 94/42 se nachází stavba rodinného domu (RD), který je součástí uvedené parcely. Zastavěná plocha RD je 167 m2. Jedná se o RD s celkem třemi podlažími - jedním podzemním podlažím (sklep) a dvěma nadzemními podlažími (NP). Skladba místnosti je uvedena v části 2.1. Druhé nadzemní podlaží je současně podkrovím. Jedná se o samostatný RD se sedlovou střechu, dispozičně atypický. Vstup do RD je bezproblémový z ul. Sokolnické po schodech do 1. NP. Z ulice je rovněž příjezd na zahradu a do dvojgaráže v 1.PP. Za RD se nachází prostorná zahrada o ploše 1224 m2. V zahradě je řada okrasných rostlin i mohutného vzrůstu (vrba, smrk), je udržovaná a velmi vkusně řešená. Vstup na zahradu je umožněn jak z 1.PP tak i 1.NP. Od RD se pozemek zahrady svažuje pomocí terasovité úpravy zahrady. Na zahradě je bazén přibližně oválného půdorysu o rozměrech cca 4*8m a hloubce 1,5. Užívána jako zahrada je rovněž parcela č. 94/16. V zahradě je studna s užitkovou vodou. Na pozemku parcely č. 94/52 se nachází stavba garáže, která je součástí uvedené parcely. Je v zadní části zahrady. Vjezd do garáže je částečně komplikován přejezdem přes cizí parcelu. Garáž je stavbou zděnou obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, okolí garáže má zpevněné plochy ze zámkové dlažby, krytina z pálené tašky. Plocha garáže činí 27 m2. Vedle garáže je branka pro vjezd na zahradu z její zadní části. Pozemky uvedených 4 parcel jsou společně oploceny (dřevěný plot v oblasti RD a dále drátěné pletivo) a tvoří tak jednotný funkční celek. Pozemky parcel č. 94/83 a 94/110 se nacházejí mimo jednotný funkční celek (za zahradou) a jsou užívány jako komunikace. Stavby, pozemky i porost jsou ve výborném stavu a velmi dobře udržované. Kolaudace stavby RD v r. 1999, zateplení v r POSUDEK Při zpracování posudku bylo postupováno tak, že nejdříve byl zjišťován aktuální stav oceňovaných nemovitostí dle šetření na místě (viz popis oceňovaných nemovitostí), dále byly zjištěny jednotlivé užitné plochy místností dle poskytnuté projektové dokumentace vlastníkem nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace (viz příloha č. 3). Pro stanovení ceny obvyklé byly zjišťovány ceny obdobných nemovitostí v daném regionu analýzou trhu ve stejné lokalitě nebo obdobných lokalitách okresu Brno-venkov. Porovnávací metodou byla následně určena cena pozemků v jednotném funkčním celku (2.3.), k tomuto byly připočteny ceny pozemků č. parcel 94/83 a 94/110. Cena obvyklá, dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), je uvedena v části 2.4. tohoto posudku Výpočet užitného prostoru RD RD je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím (celkem 3 nadzemní podlaží) 1.PP (sklep) tvoří: Dvojgaráž 57,20 m2 3

4 Pracovna-kotelna Fitnes Chodba (schod.) Sklad Neiz. Sklep 16,7 m2 31,80 m2 16,60 m2 2,00 m2 9,00 m2 1.NP tvoří: Obývací pokoj s jídelnou 44,50 m2 Kuchyně 12,50 m2 Vstupní hala+chodba (schod.)21,30 m2 Koupelna 10,40 m2 Ložnice 16,80 m2 Pracovna 11,70 m2 Prádelna +WC 8,00 m2 Šatna 2,60 m2 Terasa 38,00 m2 2.PP (podkroví) tvoří: Pokoj Koupelna+WC Šatna Obývací pokoj Lodžie Pokoj pro hosty Chodba+galerie (schod.) Pokoj 19,30 m2 9,00 m2 3,10 m2 32,40 m2 5,00 m2 13,00 m2 15,90 m2 21,90 m2 Užitná plocha RD činí 364,90 m2 (schod. se neuvažují) Popis a postavení nemovitosti na trhu Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Kobylnice, v okrese Brno-venkov, v těsné blízkosti města Brna (cca 10 km do centra). Stavba RD je v blízkosti páteřní komunikace procházející obcí, ale vliv je minimální, protože většina pokojů je situována směrem do zahrady, rovněž tak prostory velké zahrady a další plochy jsou schovány pod RD. Konstrukce nosných stěn převážně z pórobetonu, okna zdvojená. Vnitřní omítky vápenné hladké. Topení s vlastním plynovým kotlem a ústředním topením. V podkroví pokoje s klimatizační jednotkou. Podlahy převážně z keramické dlažby a dřevěných lamel. Nadstandardní sociální vybavení. Příslušenstvím kuchyně je kuch. linka (dřez, digestoř, sporák). Nemovitosti jsou umístěny v části obce vhodné k bydlení. Vzhledem k této skutečnosti je možné konstatovat, že o obdobné nemovitosti je zájem a postavení na trhu je dobré. Silné stránky nemovitostí: Nemovitosti jsou v dobré lokalitě pro bydlení Luxusní nemovitosti s vysokým standardem vybavení (krb, klimatizace části pokojů, bazén, hodnotné okrasné rostliny, prostory pro sport a relaxaci apod.) Velká plocha pozemku umožňující další případný rozvoj Dobré napojení obce na blízké město Brno (bus) 4

5 Výborné možnost parkování (na ulici, dvojgaráž v RD, další garáž, eventuálně na zahradě Veškeré inženýrské sítě, infrastruktura, bezproblémové sousedské vztahy RD výborně udržovaný, zateplený, prostorný a vkusně řešený s nadstandardním vybavením Slabé stránky nemovitostí: Blízkost páteřní komunikace procházející obcí, částečně omezený vjezd do garáže na konci zahrady V rámci zjištění ceny obvyklé byla provedena analýza trhu s obdobnými nemovitostmi v daném místě a čase. Výsledky porovnání jsou uvedeny v následující kapitole Analýza trhu prodeje rodinných domů - stanovení ceny porovnávacím způsobem Oceňované nemovitosti jsou využívány k bydlení (RD). Pro porovnání stavu oceňovaných nemovitostí s obdobnými prodávanými nemovitostmi bylo zvoleno celkem devět kritérií. Získané informace se týkají rodinných domů v Kobylnicích (2 nemovitosti) a dalších obcích v přibližně v lokalitách stejného vybavení v okrese Brno-venkov. Tyto lokality byly zvoleny, protože se v nich nabízejí luxusnější RD vysokým standardem, tak aby byly splněny porovnávací kritéria, kdy objektivizovaná cena dosahuje do 1,5 násobku rozdílu ceny porovnávaných nemovitostí. Informace o porovnávaných nemovitostech č jsou v Příloze č. 4. 2*Tabulka porovnávaných nemovitostí včetně kritérií: Kritérium Pozemek Nosné konstrukce stěn Užitná plocha stavby Porovnávané nemovitosti č. m 2 m 2 Lokalita města 1. Kobylnice 556 Tvárnice, zateplení 138+park. stání 25 m2 V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí 2. Kratochvilka 827 Tvárnice, zateplení 359 Kratochvilka V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí 3. Kobylnice 542 Tvárnice, zateplení 159+ garáž 21 m2+2 stání (30m2) 105+ terasa30 m2+zahradní 4. Sokolnice 975 Tvárnice, zateplení domek Sokolnice 5. Mokrá- Horákov 553 Tvárnice, zateplení 215 Mokrá-Horákov Stáří/rekonstrukce Inženýrské sítě Cena Vybavení Další Kritérium rozvoj Porovnávaná nemovitost č. m 2 skutečná nadstandardní částečně 1. Kobylnice novostavba všechny tis. Kč možný Bez nadstandardní 2. Kratochvilka kolaudace r splaškových vod nabízená tis. Kč částečně možný nabízená nadstandardní částečně 3. Kobylnice novostavba všechny tis. Kč možný 4. Sokolnice nezjištěno, odhad všechny nabízená nadstandardní částečně 5

6 totožný s oceň. nemovitostmi 5. Mokrá-Horákov kolaudace r všechny tis. Kč možný nabízená tis. Kč standardní částečně možný Dále byly vypočteny ceny pozemků (2500 Kč/m2) a ceny hlavních staveb porovnávaných RD, respektive ceny za 1 m2 užitné plochy RD viz následující tabulka. Pozn.: ceny porovnávaných nabízených nem. č byly redukovány o 10% Porovnávané cena poz. cena RD+poz. cena poz./ cena RD už. plocha RD cena m2 UP RD 364,9-UP nem. č. Kč Kč RD+poz. Kč m2 Kč m , , , , , , , , , , ,9 S přihlédnutím na výše uvedená kritéria byly ceny objektivizovány s tím, že objektivizace zahrnula rozdíly ve velikosti užitné plochy RD a ve velikosti pozemku, který tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Výpočet objektivizace je uvedena v následující tabulce: Rozdíl 364,9- Porovnávané UP Rozdíl 1435-plocha poz. Objektivizace UP Objektivizace ploch pozemku nem. č. m2 m2 Kč Kč , , , , , V následující tabulce jsou takto objektivizované ceny dále objektivizovány se zdůvodněním. Následně byly těmto cenám přiděleny váhy a to tak, že porovnávaným nemovitostem č. 2 byla přidělena váha 2,5 (velikostí nejlépe odpovídá oceňovaným nemovitostem). Porovnávaným nemovitostem č. 1. a č. 3 byla přiřazena váha 2,0, protože jsou v totožné lokalitě obce. Zbývajícím porovnávaným nemovitostem č. 4 až č. 5 byla přiřazena váha 1,0 (jsou v jiné lokalitě velikostně rozdílné). Výsledky objektivizace a ceny takto upravené jsou součástí následující tabulky: Cena objektivizovaná dle UP a plochy Další Další zdůvodnění objektivizace v porovnání Po další Porov. pozemku objektivizace s oceňovanými nemovitostmi objektiviz. Váha nem. č. Kč % cena v Kč -16% z ceny stavby RD ( Kč) novostavba ,0-5% z ceny stavby RD ( Kč) +10% z ceny pozemku ( Kč) nižší stáří stavby -5%, nejsou odváděny splaškové vody +10% z pozemku ,5 6

7 % z ceny stavby RD ( Kč) novostavba , % ,0 nižší stáří stavby -6%, % nižší standard vybavení +6% ,0 Cena nemovitostí objektivizovaná váženým průměrem v Kč Uvedená cena se dále snižuje o: omezení vjezdu do garáže (břemeno neurčité Kč) a o blízkost páteřní komunikace (3%). Výsledná cena nemovitostí ve funkčním celku tak činí Kč. Cena pozemků parc č. 94/83 a 94/110 Pozemky jsou v současnosti využívány jako komunikace (chodník-zámková dlažba). Pozemky jsou pro účely oceňování pozemky stavební. V rámci posudku byla využita analýza trhu s obdobným typem nemovitostí v obci Šlapanice, provedená v rámci znaleckého posudku č.9-8/2014, vypracovaného Ing. Stanislavem Juráněm dne Cena obvyklá činí 550 Kč/m2 pozemku. Za 122 m2 pozemku činí Kč Závěr ceny obvyklé - rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a místním podmínkám odhaduji cenu obvyklou následovně: Číslo parcely Popis Plocha celkem Jednot. Cena Celkem v Kč [m²] v Kč/m 2 94/42, 94/4, jednotný funkční celek se ,- 94/16 a 94/52 stavbou RD 94/83 a komunikace ,- 94/110 Celkem ,- Zaokrouhleno ,- Cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí odhaduji celkem ve výši ,- Kč. slovy:devětmilionůstodesettisíckorunčeských Ve Šlapanicích dne 6. října Ing. Stanislav Juráň Kollárova Šlapanice

8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Brně pod č. Spr 1745/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č /15. Znalečné účtuji podle dokladu č /15. Ve Šlapanicích dne 6. října 2015 Ing. Stanislav Juráň Kollárova Šlapanice Přílohy: Příloha č.1 Kopie výpisu z katastru nemovitostí 3xA 4 Příloha č.2 Kopie katastrální mapy 1xA 4 Příloha č.3 Fotodokumentace 4xA 4 Příloha č.4 Porovnávané nemovitosti č.1 až 5 2xA 4 8