ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1427/21 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 114 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 209, pozemek parc.č. 115 a příslušné nemovitosti Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Velký Borek, k.ú. Velký Borek Adresa nemovité věci: Vrutická 209, Velký Borek OBJEDNAVATEL: BFT Management, a.s. Adresa objednavatele: V Olšinách 16/82, Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505, Mělník IČ: telefon: kulhanek.rk@mnet.cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA spoluvlast. podílu ve výši 3/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Mělníku, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 z pozemku parc.č. 114 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 209, pozemku parc.č. 115 a příslušných nemovitostí v k.ú. a obci Velký Borek. Přehled podkladů - objednávka provedení odhadu ze dne výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - katalog nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele - skutečnosti zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č. 158 obce Velký Borek, vyhotoveného dne jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Jiřiny H r u š k o v é nar /4 Emila L o m ň a n č í k a nar /4 Dokumentace a skutečnost: Stavební dokumentace nebyla předložena, skutečnosti byly zjištěny na místě. I přes telefonické a osobní kontakty s paní Hruškovou nebyl do oceňovaných nemovitostí umožněn přístup. Nemovitosti byly ohledány vnější obhlídkou. Celkový popis Jedná se o pozemky parc.č. 114 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 717m 2 a parc.č. 115 zahrada o výměře 387m 2, která tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou. Součástí pozemku parc.č. 114 je stavba rodinného domu čp Jedná se o rodinný dům, který je volně stojící, přízemní s možností podkroví (nedoděláno). Dům vznikl v roce 1970 přestavbou z bývalé stodoly. Technický stav odpovídá stáří a prováděné údržbě. K objektu přísluší garáž, chlívky, objekt bývalého krámku (obezděná buňka), venkovní úpravy (přípojka vody, elektro, plynu - nerozveden, kanalizace do žumpy, zpevněné betonové plochy na dvoře, oplocení a pod). Konstrukce a vybavení objektu jsou odhadnuty jako standardní

3 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nabízených nemovitostí SReality. Byly vybrány a porovnány nabízené rodinné domy ve stejné obci jako oceňovaný a v sousedních obcích, upravené koeficientem 0,90 (snížení ceny z realitní inzerce). Jako měrná jednotka byla použita podlahová (užitná) plocha obytné části, která byla odhadnuta ze zastavěné plochy převzaté ze snímku z katastrální mapy. Oceňovaná nemovitá věc Jednotka Výměra Obestavěný prostor OP 0,00 m 3 Zastavěná plocha všech podlaží ZP 0,00 m 2 Podlahová plocha všech podlaží PP 95,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 0,00 m2 Čistá užitková plocha PUČ 0,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,850 Správní funkce 0,97 1,03 0,990 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,020 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,020 Obchod a služby 0,94 1,06 0,980 Školství 0,94 1,06 0,980 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,950 Kultura, sport 0,94 1,06 0,960 Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,040 Životní prostředí 0,94 1,06 1,020 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,030 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,050 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,040 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,040 Územní plán 0,94 1,06 1,060 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,900 Typ stavby 0,94 1,06 1,040 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,

4 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 1,020 Výsledný koeficient 0,486 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný domek s velkou zahradou v obci Velký Borek. Dům je v původním stavu (nutná rekonstrukce). K domu přísluší vedlejší stavby jako kolna, chlévy a 2x garáž. Do domu vcházíte přes vstupní chodbičku ze které vpravo je jeden pokoj a koupelna, dále vstup do sklepa. Vlevo je kuchyně a další 3 místnosti. Podlahy jsou dlažba, PVC i prkenná podlaha. Lokalita: Velký Borek Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,99 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,98 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,95 8. Kultura a sport 0,96 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,02 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,275 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,275 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,275 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 141,00 m ,96 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,275 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,275 0,

5 Název: Rodinný dům Rodinný dům 3+1 v Malém Újezdě s malou zahrádkou a předzahrádkou. Veliká dílna se stáním pro tři vozy. V domě je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, samostatné WC a koupelna, sklep, kotelna a velká půda. Na zahradě letní kuchyň, kůlna a otevřený přístavek. Lokalita: Malý Újezd Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,95 6. Školství 0,97 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,03 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,282 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,282 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,282 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 99,00 m ,55 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,282 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,282 0,- Název: Rodinný dům Rodinný dům o velikosti 4+kk, v obci Vavřineč. Jedná se o přízemní, prostorný rodinný dům s možností vybudování podkroví. Dům je udržovaný, před 12 lety prošel velkou rekonstrukcí. Vytápění v domě je řešeno kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým bojlerem. Je napojen na veřejný vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. Na zahradě je kopaná studna. Na dům navazují další prostory - kotelna, dílna, stodola, přístřešek - garáž a malý sklep. Vjezd na pozemek je z hlavní silnice. K domu náleží dvůr, zahrada a předzahrádka. Lokalita: Vavřineč Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitých věcí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka 1,02 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služb y 0,95 6. Školství 0,96 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,03 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1,00-5 -

6 18. Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,462 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- 0,462 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- 0,462 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 140,00 m ,14 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- 0,462 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- 0,462 0,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1.Rodinný dům 0,00 0, ,00 0,00 0,00 2.Rodinný dům 0,00 0, ,00 0,00 0,00 3.Rodinný dům 0,00 0, ,00 0,00 0,00 SJC - minimum ,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,486 0,486 0,486 0,486 0,486 JCO - minimum ,00 JCO - průměr ,00 JCO - maximum ,00 Výměry oceňovaného obj. 0,00 0,00 95,00 0,00 0,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ I Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena celkem Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Úkolem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 3/4 nemovitosti. Při použití pouhé matematické operace při zjišťování této hodnoty vychází 3/4 na částku ,- Kč. Pro stanovení obvyklé hodnoty takového podílu nemůžeme ale použít pouze matematickou operaci, protože tyto podíly se velmi špatně nebo téměř vůbec neobchodují. Proto snižuji obvyklou cenou spoluvlastnického podílu o 40%. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu Kč slovy: Devětsettisíc Kč V Mělníku, dne Kulhánek Josef Ing. Dlouhá Ol Mělník telefon: kulhanek.rk@mnet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v a ze dne pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán podpoř. č. 1427/21 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1427/

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Fotodokumentace