ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Husitská 692/ Teplice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o ceně nebytové prostoru (dílna nebo provozovna) č. 1750/501 v bytové domě Ústí nad Labemcentrum č.p v ulici U Nemocnice včetně podílu 648/9814 na společných částech domu Ústí nad Labem-centrum č.p a pozemku parc.č. 553 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení (číslo jednací: 110 Ex 909/16-152) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nebytové prostoru (dílna nebo provozovna) č. 1750/501 v bytové domě Ústí nad Labem-centrum č.p v ulici U Nemocnice včetně podílu 648/9814 na společných částech domu Ústí nad Labem-centrum č.p a pozemku parc.č. 553 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 909/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytový prostor v domě č.p Adresa předmětu ocenění: U Nemocnice Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a paní Ludwigové (přístup do nemovitosti mi byl umožněn pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 909/ ze dne výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne (LV 4374 a LV 3742) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti zjištěné na místě - informace poskytnuté panem Janem Ludwigem (syn povinné) - výkresy z projektové dokumentace Prodejna květin U Nemocnice 4, Ústí nad Labem, zpracovatel Ing. Z. Švehlová, termín 03/1996 (poskytnuto panem Janem Ludwigem) - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Ústí nad Labem je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Ludwig Jiří a Ludwigová Doris, Květnová 411, Neštěmice, Ústí nad Labem - 2 -

3 B - Nemovitosti: Jednotky: 1750/501 dílna nebo provozovna byt.z. podíl na spol. částech 648/9814 Vymezeno v: Budova Ústí nad Labem-centrum č.p. 1750, LV 3742, bytový dům, na parcele 553, LV 3742 parc.č. 553 zastavěná plocha a nádvoří 410 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č pro k.ú. Ústí nad Labem jsou uvedeny údaje týkající se budovy Ústí nad Labemcentrum č.p a pozemku parc.č. 553, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace mi byla poskytnuta částečná panem Janem Ludwigwm, týkající se stavebních úprav z původně suterénního bytu na prodejnu květin z roku Možný byl pouze vstup do prodejny, vstup do dalších prostor ani pořízení fotodokumentace mi nebylo paní Ludwigovou umožněno. Další informace o vybavení a stavu nebytového prostoru mi byly poskytnuty panem Janem Ludwigem. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn (pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a podle výkresové dokumentace, kterou mi poskytl, pozůstává nebytový prostor z této větší místnosti prodejny, vzniklé propojením původně dvou místností, dále chodby s příručním skladem, v mírně vyvýšené části koupelny s WC a dále kanceláře a skladu. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované. Vlastní dům je vnitřní v řadové zástavbě na rohu ulic U Nemocnice a Pasteurovy, s 1 PP, 4 NP a částečným podkrovím. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Území je mírně svažité směrem na jihovýchod. Ústí nad Labem je krajským a významným průmyslovým městem na řece Labi, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost. Situování je v širším centru města, v převažující zástavbě obdobných bytových domů, proti univerzitě J. E. Purkyně

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 909/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 1. Popis objektů a pozemků Nebytový prostor č. 1750/501 Jak bylo uvedeno, přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn (pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a podle výkresové dokumentace, kterou mi poskytl, pozůstává nebytový prostor z této větší místnosti prodejny, vzniklé propojením původně dvou místností, dále chodby s příručním skladem, v mírně vyvýšené části koupelny s WC a dále kanceláře a skladu. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované. Vlastní dům je vnitřní v řadové zástavbě na rohu ulic U Nemocnice a Pasteurovy, s 1 PP, 4 NP a částečným podkrovím. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Území je mírně svažité směrem na jihovýchod. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími a částečným podkrovím, vnitřní v řadě. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou krytinou z hliníkového plechu, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy nespalné nebo polospalné s rovným podhledem, fasáda štuková složitá. Dům má 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a částečné podkroví a je v něm 12 bytů a jeden nebytový prostor, jedná se o budovu - dům vícebytový netypový. Stáří domu je odhadem cca 100 roků. Dům je po částečné rekonstrukci před cca 5 roky (střecha, klemp. konstrukce, fasáda). Popis jednotky: Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a skutečností, které jsem mohl zjistit při prohlídce je provedení a vybavení následující: Vnitřní omítky štukové hladké, částečný keramický obklad, podlahy převážně z keramické dlažby, osazena plastová okna s mřížemi a převážně náplňové dveře, proveden rozvod světelné elektroinstalace, studené vody a kanalizace, bez vytápění, řešeno údajně přenosnými el. topnými tělesy, ohřev teplé vody v plynové karmě, osazena vana, umyvadlo, WC. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované (podle pana Jana Ludwiga došlo po zakoupení v roce 1997 k částečné změně dispozice a částečné rekonstrukci prostor v rozsahu - 4 -

5 podle poskytnuté výkresové dokumentace stavební úpravy původního suterénního bytu 2+1). Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy prodejní plocha: 42,22 * 1,00 = 42,22 m 2 chodba: 5,26 * 1,00 = 5,26 m 2 příruční sklad: 3,87 * 1,00 = 3,87 m 2 WC: 4,70 * 1,00 = 4,70 m 2 sklad: 1,58 * 1,00 = 1,58 m 2 kancelář: 10,41 * 1,00 = 10,41 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 68,04 m 2 Započitatelná plocha vychází z poskytnuté výkresové dokumentace a je poněkud větší, než by odpovídalo předpokládané ploše z podílu na společných částech domu a pozemku 64,80 m2. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a pouţití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (trţní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti nebytový prostor, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou kombinace metod výnosové a srovnávací (tržní)

6 b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (prakticky obchodní nebo výrobní prostor) se v dané lokalitě pronajímá za nájemné při obdobném situování, vybavení a využití a velikosti prostor cca 900,- Kč/m2,rok, tedy cca 5 tis. Kč/měs. Roční výnos 12 měs. á 5 000,- Kč = ,- Kč Náklady na zajištění výnosů cca 1/3 z ročního výnosu = ,- Kč Čistý roční výnos ,- Kč Kapitalizace 9% Výnosová hodnota = ,- Kč c) metoda srovnávací (trţní) K dispozici údaje z inzerce nabízených nebytových prostorů nebo bytu, vše v Ústí nad Labem: Prodej obchodního prostoru 60 m2, Masarykova, Ústí nad Labem-centrum Prodej nebytového prostoru v Ústí nad Labem - centrum. Prostory možno využít k různým účelům ( kadeřnictví, sídlo firmy a pod.). Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Dumrealit.cz Services, Teplická 1190/47, Děčín IV-Podmokly), aktualizace , inzerovaná cena 250 tis. Kč. Jednotková cena: 4 200,- Kč/m2 Porovnání: Obchodní prostory v obdobné lokalitě, v předpokládaném horším stavu, obdobné výměry. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost): 0,90x1,00x1,20x1,10x1,00=1,19. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej obchodního prostoru 566 m2, Špitálské náměstí, Ústí nad Labem-centrum Řadový dům se 3 NP. V přízemí se nacházejí velké prodejní prostory o výměře 250 m2, jsou propojeny s 1. patrem (80 m2). Prodejny jsou opatřeny výlohou. Nemovitost má dva samostatné vchody a sociální příslušenství. Ve druhém patře jsou k dispozic 4 místnosti o výměře 105 m2. Vstupy do jednotlivých pater jsou samostatné. Vytápění je ústřední plynové. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 42/3180 (Dobrá realitka, Velká Dominikánská 102/23, Litoměřice-Město), aktualizace , inzerovaná cena 5,3 mil. Kč, podlahová plocha dle popisu 566 m2. Jednotková cena: 9 400,- Kč/m2-6 -

7 Porovnání: Obchodní prostory v lepší lokalitě, v předpokládaném obdobném stavu, větší výměry. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost): 0,90x0,90x1,00x0,90x1,1=0,80. Redukovaná jednotková cena: 7 500,- Kč/m2 Prodej bytu m2, Pasteurova, Ústí nad Labem centrum Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispoziční velikosti 2+1 (74,5 m2) s balkónem, který se nachází v přízemí nízkopodlažního cihlového domu v Ústí nad Labem na Klíši. Byt je v původním stavu a vhodný k rozsáhlé rekonstrukci. Kuchyňská linka je původní, bytové jádro je umakartové s oddělenou koupelnou a toaletou. Na podlaze jsou položena lina. Okna jsou nová plastová. V domě je celkem 12 bytů, je udržovaný a nachází se v klidné a vyhledávané části města. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1522 (Realitní kancelář RENNER, Masarykova 643/72, Ústí nad Labem-centrum), aktualizace , inzerovaná cena 800 tis. Kč. Jednotková cena: ,- Kč/m2. Porovnání: Byt v 1.NP domu ve stejné lokalitě, v původním stavu. Porovnání vychází z úvahy o úpravě nebytového prostoru zpět na suterénní byt. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost, podlaží): 0,90x1,00x1,00x0,90x1,05x0,90=0,77. Redukovaná jednotková cena: 8 200,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 5 000,- až 8 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce obchodních prostor v lokalitách centra Ústí nad Labem a vzhledem k poměrně snadné úpravě nebytového prostoru zpět na suterénní byt rovněž údaj z nabídky bytu obdobné velikosti v původním stavu v 1.NP ve stejné lokalitě města. Po redukci na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou zhruba průměrnou jednotkovou cenu cca 7,5 tis. Kč/m2. Při výměře užitné plochy vycházející z výkresové dokumentace 68,04 m2 tedy cca 510 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny je odhadnuta na základě výsledku výnosové a srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy poměrně příznivá poloha (blízkost občanské vybavenosti), možnost úpravy na byt. Záporné vlivy situování v suterénu domu, není vytápění

8 Jak výnosová, tak srovnávací metoda dávají poměrně blízký výsledek, obvyklou cenu uvažuji s větší váhou na srovnávací hodnotu. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad, uvedených v části C listu vlastnictví. Na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovité věci ,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík - 8 -

9 Fotodokumentace ze dne pohledy na dům č.p a vstup do oceňovaného nebytového prostoru - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -