ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 424/05-285)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2010 o ceně nemovitosti - bytu č. 2013/14 v bytovém domě Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 v ulici Mostecké včetně podílu 393/25622 na příslušenství a společných částech domu Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 a pozemcích parc.č. 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 424/05-285) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 2013/14 v bytovém domě Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 v ulici Mostecké včetně podílu 393/25622 na příslušenství a společných částech domu Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 a pozemcích parc.č. 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, vše v k.ú. Horní Litvínov, obec Litvínov, okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 424/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 2013/14 Adresa nemovitosti: Mostecká 2012, 2013, 2014, 2015, Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Horní Litvínov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 300,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. Obeslaný pan Radim Dobiáš se k místnímu šetření nedostavil. Otevřel mi člověk, který se představil jako pan Kokšál a sdělil mi, že byt je paní Kokšálové (údajně původně paní Dobiášová, která je již rozvedená a znovu vdaná) a že s dluhy nemá nic společného a do bytu mě nepustí. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 424/ ze dne výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most ze dne (LV č. 4276, LV 3747) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Litvínova v měřítku 1:10000

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Dobiáš Radim a Dobiášová Ladislava, náměstí Míru 11, Horní Litvínov, Litvínov 1, Mostecká 2013, Horní Litvínov, Litvínov 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 2013/14 byt podíl na spol. částech 393/25622 Budova Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, bytový dům na parcele 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6 parc.č. 195/2, zastavěná plocha a nádvoří, 231 m2 parc.č. 195/3, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/4, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/5, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/6, zastavěná plocha a nádvoří, 230 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na listu vlastnictví č pro k.ú. Horní Litvínov je uvedeno: A - Vlastnické právo: Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 195/2, zastavěná plocha a nádvoří, 231 m2 parc.č. 195/3, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/4, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/5, zastavěná plocha a nádvoří, 229 m2 parc.č. 195/6, zastavěná plocha a nádvoří, 230 m2

4 - 4 - Stavby: Budova Horní Litvínov č.p. 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, bytový dům na parcele 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6 Na tomto LV nejsou závady. 6. Dokumentace a skutečnost Prohlášení vlastníka není k dispozici, vstup do bytu mi nebyl umožněn resp. pouze nahlédnutí z chodby do předsíně, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky domu a náhladu do bytu a na základě údajů z LV č a Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Mostecké v Litvínově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Litvínov je velkým městem okresu Most, zejména průmyslovým, které je s Mostem propojeno MHD (tramvaj), vzdálenost k zastávce MHD cca 100 m. V místě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování domu je v zástavbě menšího sídliště panelových domů v blízkosti centra města, navazujícího na původní zástavbu. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2013/14 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.

5 Informativně administrativní cena Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemek Pozemek zastavěný bytovým domem, je uplatněna přirážka za možnost napojení na plynovod. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 195/2 231,00 300, ,- Zastavěná plocha 195/3 229,00 300, ,- Zastavěná plocha 195/4 229,00 300, ,- Zastavěná plocha 195/5 229,00 300, ,- Zastavěná plocha 195/6 230,00 300, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,76 Pozemek - zjištěná cena = ,76 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemek = ,76 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,76 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2013/14-25 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Mostecké v Litvínově. Dům má 5 vstupů a je v něm celkem 85 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV.

6 - 6 - Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 6 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou montované sendvičové, schody betonové prefabrikované kryté PVC, osazeny hydranty a výtah v každém vstupu. Dům má 6 nadzemních podlaží a je v něm 85 jednotek v pěti vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je částečně rekonstruovaný (nedávná výměna oken a vstupních dveří za plastové, oprava střešní krytiny a klemp. konstrukcí, zateplení fasády). Popis jednotky: Jedná se o byt předpokládané velikosti 3+1, umístěný ve 4.NP. Protože mi nebyl umožněn vstup do bytu (pouze náhled z chodby do předsíně), předpokládám klasické provedení, podle zjištění náhledem s původním bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC a kobercem, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, kuchyňská linka, sporák s digestoří), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Předpokládám udržovaný převážně původní stav bytu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 40 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 78,60 m 2 Podlahová plocha bytu: = 78,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 78,60 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 78,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85

7 - 7 - provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,05 linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,100 * 0,950 = 0,660 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,660 = 9 675,60 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 9 675,60 Kč/m 2 * 78,60 m 2 = ,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,16 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 393 /

8 - 8 - Hodnota spoluvlast. podílu: ,76 Kč * 393 / = ,04 Kč Byt č. 2013/14 - zjištěná cena = ,20 Kč Byt č. 2013/14 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2013/14 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč 2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). U ocenění bytů se nepoužívá.

9 - 9 - b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. U ocenění bytů se nepoužívá. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici inzerce ve stejné resp.obdobné ulici (na sreality.cz s datem vložení a ID zakázky SR a inzerce za poslední rok v databázi Ceny nemovitostí Pluto Olt s číslem karty nemovitosti PO, P panel, C - cihla): Ulice velikost výměra prodej stav cena jed. cena poznámka m2 inzerce Kč Kč/m2 Mostecká NP 63 inz. SR pův.p 740 tis , A U Zám. parku NP 60 inz. SR po rek.c tis , N00055 U Zám. parku NP 64 inz. SR pův.p 585 tis , /10 U Zám. parku NP 63 inz. PO pův.p 763 tis ,- 1 rok Mostecká NP 69 inz. PO pův.p 569 tis ,- 1 rok Mostecká NP 64 inz. PO pův.p 679 tis ,- 1 rok Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 8 až 26 tis. Kč (převážně podle vybavení po rekonstrukci nebo před, panel nebo cihla). Po zohlednění zejména skutečnosti, že se jedná o inzerci, uvažuji pro oceňovaný byt převážně původní jednotkovou cenu při dolním okraji nabídek (zahrnuto i krácení inzerce) cca 8 tis. Kč/m2, při výměře podlahové plochy 78,6 m2 a pro uvažovanou přiměřenou jednotkovou cenu činí srovnávací hodnota cca 630 tis. Kč. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující pro byty stanovena hodnota srovnávací. Jedná se o panelovou zástavbu a dobrou lokalitu, obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, která v tomto případě leží dosti pod cenou administrativní, zjištěnou porovnávacím způsobem. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti.

10 Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou nemovitosti ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti Výsledná obvyklá cena nemovitosti činí ,- Kč ,- Kč slovy: šestsettřicettisíc Kč V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík