Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 č.j. 025 EX 12795/09 O obvyklé ceně bytové jednotky č. 466/19 v budově č.p. 465, 466, 467 na St s příslušenstvím a podílem na společných částech domu o velikosti podílu 4486/784198, vše zapsáno na LV 65230, v katastrálním území Pardubice, v obci Pardubice, okres Pardubice, kraj Pardubický ve vlastnictví povinné Jany Doležalové, Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, , Pardubice 9, RČ /1150. Povinná se k prohlídce bytu dostavila, prohlídku nemovitosti umožnila a informace o vývoji nemovitosti podala. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 10 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. Trutnov, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit obvyklou cenou bytovou jednotku č. 466/19 v budově č.p. 465, 466, 467 na St s příslušenstvím a podílem na společných částech domu o velikosti podílu 4486/784198, vše zapsáno na LV 65230, v katastrálním území Pardubice, v obci Pardubice, okres Pardubice, kraj Pardubický ve vlastnictví povinné Jany Doležalové, Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, , Pardubice 9, RČ /1150. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotka 466/19 adresa: Lonkova 466, Pardubice II, Polabiny, , Pardubice 9 kraj: Pardubický okres: Pardubice obec: Pardubice katastrální území: Pardubice počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za součinnosti povinné. Povinná se k prohlídce bytu dostavila, prohlídku nemovitosti umožnila a informace o vývoji nemovitosti podala. Byla provedena zevní prohlídka, zjištění informací, částečné zaměření a fotodokumentace. Získané podklady považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 025 EX /09-18 Výpis z katastru nemovitostí LV ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice (717657) List vlastnictví číslo: Vlastník: Doležalová Jana Lonkova 466, Pardubice, Polabiny, Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 x, povinná Doležalová Jana - nařízení exekuce 2x, částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinná Doležalová Jana - zástavní právo smluvní, pohledávky dle smlouvy o úvěru do výše ,- Kč pro Credoma a.s. - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 2x, doručený a , povinná Doležalová Jana 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Pardubice leží ve středu východních Čech na soutoku Labe a Chrudimky. Nejstarší dochovaná písemná zmínka o jejich existenci pochází z konce 13. století, městem se staly někdy kolem roku Tehdy náležely rodu pánů z Pardubic, jehož nejvýznamnější postavou byl Arnošt z Pardubic, první pražský arcibiskup, rádce a přítel císaře Karla IV., význačná evropská osobnost té doby. Pardubice najdeme zhruba na 50. stupni severní šířky, tedy severněji než například Ostrava. Město má rozlohu téměř 78 km2 a přibližně 90 tisíc stálých obyvatel. Leží v nadmořské výšce 215 až 237 metrů nad mořem. Město Pardubice je krajské město s kompletní infrastrukturou, úřady, službami, ve městě je školství na všech stupních, včetně vysokých škol. Město se rozvíjí, nabídka zaměstnání i možnosti k podnikání jsou poměrně velké. Pardubice jsou velmi dobře dopravně dostupné, jsou železničním dopravním uzlem. Vzdálenost od Prahy je pouhých 104 km. Výhodou je i přítomnost letiště. Jedná se o rozvíjející se město s omezenou nabídkou pracovních příležitostí a prostorem pro podnikání z důvodu recese hospodářství. Poloha nemovitostí v obci: Bytový dům se nachází v na sídlišti Polabiny severozápadně od nejstarší části Pardubic, cca 2 km od náměstí. Bytový dům je na větším sídlišti panelových domů v klidnější části města. Byt je v panelovém domě se šesti vstupy (tři přední a tři zadní) z východu a západu, dům je na terénu, není podsklepený, má jedenáct nadzemních podlaží, je s výtahy, vždy po dvou pro každý vchod. Vlastní byt se nachází v 6 NP. Bytový dům není zateplen, je provedena výměna okenních otvorů plastovými okny s izolačním dvojsklem. Výměna oken a vstupních dveří do objektu proběhla v roce Základy domu jsou železobetonové, nosná konstrukce je z plošných železobetonových prvků, příčky jsou železobetonové, jádra jsou umakartová, podlahy jsou betonové s PVC a koberci. Střešní konstrukce je dvouplášťová odvětraná, s krytinou ze svařovaných živičných pásů nebo PVC folie. Schodiště je prefabrikované ze železobetonu, z podest schodiště je vstup do chodby, kde jsou vstupy do výtahů a dále je z této chodby vstup do další chodby, kde jsou již vstupy do jednotlivých bytů. Konstrukce objektu jsou původní. Sokl bytového domu není zateplen. Dům je řešen bezbariérově. Vytápění je centrální dálkové z Opatovické elektrárny, radiátory jsou litinové žebrové. Elektroinstalace je původní v hliníkových rozvodech, světelná s pojistkovými automaty. Objekt bytového domu byl dostavěn cca v roce Bytová jednotka je o dispozici 1+kk je situována v prostředním vchodu bytového domu na západní straně. Byt je v původním stavu s původním jádrem, velikost je 44,86 m 2. Vytápění je ústřední dálkové. K bytové jednotce náleží plechová sklepní kóje 1,44 m2 a společné prostory. Ostatní byty v objektu jsou 1+kk 44,5 m 2 až 1+4 s plochou 101,5 m 2. Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3159 Byt b) Byt 1) Byt c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3159 Pozemek je rovinatý, je zastavěný objektem panelového bytového domu. Byt b) Byt 1) Byt Bytová jednotka 1+kk se nachází v 6. NP s výtahem. Vybavení bytu je standardní, opotřebení je nadměrné, v bytě je chován pes, údržba není prováděna, byt je ve zhoršeném technickém stavu, stáří objektu 30 let. Podlahy jsou betonové s PVC krytinami a koberci. Jádro je původní umakartové. Topení je centrální, radiátory jsou litinové s termostatickými hlavicemi. Kuchyň je vybavena původní kuchyňskou linkou a sporákem na plyn. Zateplení není provedeno, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, provedení výměny je podstandardní v detailech kolem oken. Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Pardubice. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St , 3 618, ,60 Pozemky na LV číslo 3159 zjištěná cena: ,60 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.1.1) Byt 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 16,55 1,00 16,55 pokoj 17,84 1,00 17,84 koupelna+wc 3,14 1,00 3,14 komora 1,94 1,00 1,94 chodba 5,39 1,00 5,39 sklep 1,44 0,10 0,14 46,30 45,00 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Nemovitost se nachází v blízkosti výrobního podniku. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum 0,02 obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,020 i=1 Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Bytová jednotka nemá vlastní balkon nebo lodžii. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,639 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,020 0,639 = 0,652 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,652 = ,04 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 45, ,04 = ,80 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,94 Kč ,94 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,74 Kč Byt zjištěná cena: ,74 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 1+kk 36 m 2, Polabiny Pardubice, Bělehradská, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Byt 1+kk, OV, 31 m2, Pardubice Polabiny, ul. Bělehradská. Byt se nachází ve 4.NP panelového domu se dvěma výtahy. Je v původním udržovaném stavu, nové odpady a kuchyňská linka. V domě jsou nové stoupačky a výtahy. K dispozici sklep, společná kolárna a sušárna. Ihned k dispozici, 2. Byt 1+kk 36 m 2, Polabiny Pardubice, kpt. Jaroše, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Prodej bytu 1+kk OV, Pardubice- Polabiny. K dispozici: obývací pokoj s lodžií, kuchyňský kout s novou linkou, koupelna s WC a chodba. Byt je po rekonstrukci plastových oken, kuchyňské linky, koupelny a stoupaček. Orientace oken na východ. K bytu náleží komora na patře, společné prostory a sklepní kóje. Nízké náklady na bydlení. 3.Byt 1+kk 36 m 2, Polabiny Pardubice, Valčíkova, RK, M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Prodej družstevního bytu 1+kk, 36 m2, Pardubice Polabiny. Byt je v původním udržovaném stavu, má lodžii. Okna situována na východ. Zastávka MHD 2 minuty chůze. Veškerá občanská vybavenost v okolí. 11 podlaží Stav konstrukcí porovnávaných nemovitostí je podobný jako u oceňované nemovitosti. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Porovnávací nemovitosti byly vybrány přímo v lokalitě. Množství je uvažována užitná plocha v bytech. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt 1+kk , Kč 28,00 m 2 1,00 0,90 0,90 0, ,70 Kč 1,0 2 Byt 1+kk , Kč 34,00 m 2 1,00 1,00 0,80 0, , Kč 1,0 3 Byt 1+kk , Kč 36,00 m 2 1,00 1,00 0,75 0, ,33 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : , Kč ,68 Kč ,33 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : , Kč Množství: 45,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: osmsetpadesáttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitosti zrušena: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 x, povinná Doležalová Jana - nařízení exekuce 2x, částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinná Doležalová Jana - zástavní právo smluvní, pohledávky dle smlouvy o úvěru do výše ,- Kč pro Credoma a.s. - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 2x, doručený a , povinná Doležalová Jana c) Jiná práva: nezjištěna 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované nemovitosti činí , Kč slovy osmsetpadesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění, se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2011. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV k.ú. Pardubice Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 3 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10